Compra e venda. Imóvel rural. Contrato preliminar. Arras e sinal de negócio. Conceito. Peculiaridade do caso. Pagamento inicial realizado em montante considerável. Perda em prol do vendedor. Vedação ao enriquecimento sem causa. Necessidade de adequação do valor. CCB, arts. 1.094, e ss.
Postado por Emilio Sabatovski em 06/04/2016

Jurisprudência

Doc. LEGJUR 162.3932.7010.0000

STJ. Compra e venda. Imóvel rural. Contrato preliminar. Validade do ato jurídico. Requisitos. Exceção do contrato não cumprido. Arras e sinal de negócio. Conceito. Peculiaridade do caso. Pagamento inicial realizado em montante considerável. Perda em prol do vendedor. Vedação ao enriquecimento sem causa. Necessidade de adequação do valor. Considerações do Min. João Otávio de Noronha sobre o tema. CCB, arts. 1.094, e ss. CCB/2002, arts. 413, 417, e ss. e 884.

«... Abro aqui um parênteses para registrar que o fato de as partes terem optado pela celebração de negócio sem a observância das formalidades legais não impede a aplicação dos institutos jurídicos pertinentes, partindo dos fatos alegados e comprovados. Também não há óbice a que o Superior Tribunal de Justiça, com base nas premissas fáticas assentadas nas instâncias ordinárias, dê o correto enquadramento jurídico ao caso. Extraio da doutrina de ORLANDO GOMES o conceito

Trata-se de decisão da 3ª Turma do STJ [Doc. LegJur 162.3932.7010.0000]. Gira a controvérsia em torno de definir, se o pagamento inicial realizado pelo adquirente em montante considerável caracteriza-se arras, caso positivo, qual o valor que deveria ser revertido em benefício do vendedor e qual o valor que deveria ser devolvido ao adquirente. A turma entendeu ser necessária a adequação do valor e em face da vedação ao enriquecimento sem causa, o fez no percentual de 15% do valor negócio jurídica a título de arras, para tanto fez o relator uma análise do conceito e da natureza jurídica das arras, entre outras considerações.

Eis o que nos diz o relator, no fundamental.


[...].

Pondera que, tendo quitado quase 30% do preço ajustado, não se poderia ter enquadrado esse pagamento como «arras», e sim como execução do pactuado, de modo que não poderia ter sido determinado o «perdimento» desse montante em prol da parte vendedora.

Argumenta ainda que a contratação das arras deve ser expressa e que, no caso, ainda que se admitisse pudessem elas serem presumidas, o fato de terem sido efetuados dois pagamentos as descaraterizariam, conforme já teria decidido o STF.

[...].

Abro aqui um parênteses para registrar que o fato de as partes terem optado pela celebração de negócio sem a observância das formalidades legais não impede a aplicação dos institutos jurídicos pertinentes, partindo dos fatos alegados e comprovados. Também não há óbice a que o Superior Tribunal de Justiça, com base nas premissas fáticas assentadas nas instâncias ordinárias, dê o correto enquadramento jurídico ao caso.

[...].

Quanto à «arra», deve-se destacar que ela tem duas funções – uma principal (confirmatória), outra secundária (penitencial).

[...].

A função secundária da «arra» seria a penitencial e, por se assemelhar a uma cláusula penal, estaria a demandar a pactuação expressa.

É também o que concluiu o renomado doutrinador:

«Mas é bem de ver que a regra, para nós, é a confirmatória, o que os modernos doutrinadores afirmam ser a sua função natural, resultante da aplicação pura da regra, independentemente de eleição das partes. Para que se lhe atribua o efeito penitencial - arrha quae ad ius poenitendi pertinet - é necessária a estipulação expressa.» (Op. cit., p. 92.)

Essa conceituação é importante para a análise da questão aqui discutida, pois, não obstante haver questões que pudessem ser melhor explicitadas pelo acórdão e outras mais adequadamente impugnadas no recurso especial, entendo que há como prosseguir e analisar a alegada violação dos dispositivos de lei federal acima destacados.

No caso, considerando a peculiaridade do negócio celebrado entre as partes, marcado pela informalidade e pela confiança, o acórdão recorrido entendeu que o valor inicial pago deveria ser considerado como «arra, princípio de pagamento». De fato, a «arra» confirmatória, ou sinal, também pode significar princípio de pagamento, na medida em que o negócio efetivamente se concretizar. Marca, portanto, o início da execução do negócio.

E essa é a peculiaridade que, embora consignada no acórdão recorrido, não foi levada em consideração no momento em que se reexaminou, por meio do recurso interposto pelo vendedor, a questão deduzida na reconvenção apresentada pela parte recorrente, ou seja, a pretensão de que lhe fosse devolvida a integralidade do valor inicialmente pago.

O acórdão recorrido andou bem quando entendeu que a parte recorrente, por ter dado causa à rescisão do contrato, não tinha direito à devolução do «sinal». Por outro lado, deveria ter observado que aquele pagamento inicial, por representar um terço do valor final do negócio, não poderia ser considerado um mero «sinal», razão pela qual a aplicação do disposto no art. 1.097 do CC/16 (art. 418 do CCB/2002) deveria sofrer flexibilização. O valor dado a título de «arra confirmatória» deve ser integralmente perdido. Mas, se evidenciado que o pagamento inicial englobava mais do que o sinal – e isso fica evidente quando se verifica a proporção entre esse montante e o valor total do preço ajustado –, o percentual de retenção deve ser reduzido.

Exemplifico: no caso concreto, tendo por base a prova prontamente delineada no voto condutor do julgado, constato que o valor da dívida principal, isto é, o preço do imóvel rural negociado, foi ajustado em 22.000 arrobas de boi, a serem pagas da seguinte maneira: 5.100 arrobas à vista e mais 1.000 arrobas até o dia 15/5/1995; 6.600 arrobas até o dia 31/1/1996, além da assunção de dívida no Banco do Brasil S/A, correspondente a R$ 280.964,00, que, à época, equivaleria a 9.900 arrobas de boi (fl. 689).

Ora, não é razoável o entendimento de que todo o valor inicial pago (6.100 arrobas de boi) – que corresponde a 27,72% do preço total ajustado – seja enquadrado como sinal ou «arra confirmatória» e, em consequência, sujeite-se ao perdimento em prol do vendedor.

A prevalecer essa conclusão, estar-se-ía onerando excessivamente o comprador, ainda que a ele tenha sido atribuída culpa pela rescisão do contrato, e beneficiando o vendedor. Poder-se-ia dizer, em outras palavras, que seria uma fonte de enriquecimento desproporcional.

Nesse sentido, inclusive, já se firmou a orientação jurisprudencial no STJ, no sentido de que a fixação das arras confirmatórias se dá em percentual inferior a 20% do valor do bem, variando, mais precisamente, entre 10% e 20%.

[...].» (Min. João Otávio de Noronha).»


JURISPRUDÊNCIA DE QUALIDADE

Esta é uma jurisprudência de qualidade. Para o profissional do direito este julgado é uma fonte importante de subsídio, já para o estudante é muito mais relevante, justamente por dar vida ao direito, ou seja, aqui estão envolvidas pessoas reais, problemas reais que reclamam soluções reais. Vale a pena ler esta decisão. Certa, ou errada, podemos ou não concordar com ela, contudo, está bem fundamentada pelo Min. João Otávio de Noronha. Tudo está exposto de forma didática, clara, fácil compreensão e de prazerosa leitura, como é de longa tradição do ministro relator.

Como pode ser visto nesta decisão, o ministro relator, em poucas linhas, delimitou a controvérsia, distinguiu, definiu e determinou o fundamento legal dos institutos jurídicos envolvidos na hipótese, ou seja, no fundamental contém o que toda decisão judicial ou tese jurídica, ou peça processual deveriam conter, se estão corretas, ou não, o exame é feito noutro contexto. Neste sentido esta decisão deveria ser lida e examinada com carinho, principalmente pelo estudante de direito, na medida que é uma fonte importante de estudo, aprendizado e qualificação. Decisões bem fundamentadas estimulam a capacidade de raciocínio lógico do estudioso. O raciocínio lógico é a ferramenta mais importante para qualquer profissional desenvolver sua capacidade criativa.

MODELO DE PEÇAS PROCESSUAIS

Para quem busca modelos de peças processuais este acórdão é o melhor possível dos modelos na medida que um acórdão (decisão) e uma petição (pedido), ou uma despacho, são o verso e o anverso da mesma moeda, ambos requerem fundamentação jurídica, requerem fundamento legal, requerem o exame de jurisprudência de qualidade sobre o tema, requerem também exame constitucional da tese jurídica ali debatida, ou seja, se esta tese jurídica é constitucional ou não, e quando se fala em Constituição, deve-se ter em mente a Constituição em sentido material, despida do lixo ideológico que a nega. Quanto mais qualificada a decisão, melhor será o modelo, a peça processual ou a tese jurídica.

A JURISDIÇÃO, A ADVOCACIA E A DEMOCRACIA

Vale lembrar sempre, que navegam na órbita da inexistência, decisões judiciais ou teses jurídicas que neguem a ideia do respeito incondicional que deve ser dado às pessoas, que neguem a ideia de que deve ser dado a cada um o que é seu, que neguem os valores democráticos e republicanos, que neguem os valores solidificados ao longo do tempo pela fé das pessoas, que neguem, ou obstruam, a paz entre as pessoas, pessoas, estas, que para quem presta serviços é o consumidor e para quem presta a jurisdição é o jurisdicionado. Em suma, orbitam na esfera da inexistência porque, negam o modo democratico de viver, negam o modo republicano de viver, negam o modo cristão de viver, negam o modo de viver de qualquer fé, já que nenhuma fé é incompatível com o modelo democrático de ser e viver. Neste cenário, nenhum indivíduo detém legitimimente o poder de dispor destes valores, principalmente quem fez da vida pública o seu meio de vida, e aí incluem-se os que são responsáveis pela jurisdição e pela atividade parlamentar. Pense nisso.

DO SITE LEGJUR

Não há mais desculpas para a falta ou dificuldade de acesso às leis e a jurisprudência de qualidade. Se as leis, são o seu instrumento de trabalho, faça agora a assinatura do site LEGJUR e o aproveite ao máximo. Vale lembrar, principalmente ao estudante de direito, como é importante ter acesso direto a tão importante instrumento de aprendizado, trabalho e qualificação profissional. A facilidade de acesso as leis, súmulas dos tribunais superiores e a jurisprudência de qualidade, é algo recentíssimo, já não é mais uma questão que se resolve em benefício de quem pode, mas de quem quer.

A solução de controvérsias é um serviço que só pode ser prestado por quem estiver adequadamente qualificado e puder assumir o compromisso com e por ele, para tal e por certo o modelo vigente onde tudo gira em torno do [ouvi dizer] não qualifica materialmente ninguém, e tudo que envolve as pessoas e seu sentimento deve ser tratado de forma séria e responsável, não haverá frutos se este serviço for prestado sem o respeito incondicional as pessoas ali envolvidas. Estude, qualifique-se e pense nisso, por óbvio, a litigância por si só não se insere no conceito de uma prestação de serviço de qualidade, quanto mais a litigância compulsiva.

Portanto, aproveite ao máximo esta oportunidade. A jurisprudência de qualidade é imprescindível para o estudo e a compreensão do direito, principalmente do processo, seja ele civil, penal ou administrativo. A jurisprudência de qualidade facilita de forma decisiva a compreensão do mecanismo processual e do mecanismo de decisão, desde o início com o pedido (petição inicial) até o recurso final e seu trânsito em julgado. Não há como compreender o processo e a advocacia sem jurisprudência de qualidade a a prestação de serviços de qualidade.

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Nunca podemos esquecer que não há qualificação jurídica sem a Constituição, sem as leis e sem a jurisprudência de qualidade ou sem a hermenêutica, como também não há advocacia sem vocação, nem riqueza sem suor, mas sobretudo com o cidadão e consumidor do serviço.

De acordo com o art. art. 1º, do CPC/2015, «O processo civil será ordenado, disciplinado e interpretado conforme os valores e as normas fundamentais estabelecidos na Constituição da República Federativa do Brasil ...», isto, no mínimo, quer dizer que não há mais espaço para os eternos «faz de conta», como também, citação ficta, intimação ficta, presunções, e muitos outros descompromissos com a efetiva prestação do serviço jurisdicional, etc.

Vamos nos concentrar em apenas alguns dos princípios e compromissos fundamentais de que fala a Constituição, um deles é o compromisso com a constituição de uma sociedade livre, justa e solidária, o outro que determina o respeito a dignidade das pessoas e outro que determina o respeito aos valores sociais do trabalho e da livre iniciativa.

Estes e outros valores fundamentais da Constituição não são compatíveis com a aquela eterna ideia de que do processo deve se extrair uma verdade formal, nesse novo cenário, se uma decisão judicial não for justa, não respeitar a ideia da liberdade e solidariedade, não respeitar as pessoas ou os valores sociais do trabalho e da livre iniciativa ela simplesmente orbita na esfera a inexistência e não obriga a ninguém.

Uma decisão judicial ou mesmo uma arbitragem, formal ou informal, só tem o véu da existência quando todos os envolvidos reconheçam nela autoridade suficiente para respeitá-la e a cumpram sem constrangimento, afinal quem fica 5 anos, ou mais, em uma faculdade de direito, deveria ser capaz de produzir um serviço com esta qualidade, caso contrário tudo acaba girando em torno do desperdício de tempo, recursos e trabalho, inclusive o tempo e os recursos perdidos na faculdade. Vale sempre lembrar que num ambiente onde o consumidor, ou o cidadão, é mal servido, lá em geral a mesa não é farta. Pense nisso.

Vale lembrar que o respeito a estes valores e compromissos mencionados por si só revogam quase todo o CPC/2015 já que ele perpetua, na sua essência, a violência do Estado contra o cidadão que secularmente foram praticados. Pense nisso.

O princípio da legalidade (CF/88, art. 5º, II) e a natureza valorativa e principiológica do direito dado pela Constituição Federal/88 e é da natureza própria de um regime democrático, republicano e da livre iniciativa, esta legalidade em sentido material do termo são o ponto de partida para o aprendizado do direito, para o exercício da advocacia e da jurisdição, em último caso, já que a solução de controvérsias é privada por natureza. Não há tese jurídica sem fundamento legal ou constitucional. O aval constitucional é condição de validade formal e material de uma lei, ou normativo infraconstitucional. Interpreta-se a lei de acordo com a Constituição e não o contrário, adaptar a Constituição para que prevaleça uma lei inconstitucional não faz sentido e é negação de tudo que é sagrado. Ninguém é obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei (princípio da legalidade), obviamente, lei em sentido material requer com aval constitucional, também em sentido materi al, esta é a premissa fundamental, como dito, redito e mil vezes dito, da nossa Constituição é necessário antes de qualquer interpretação desembarcar o lixo ideológico que a nega.

Fique aqui, desenvolva-se e cresça conosco, ajude a tornar a resolução das controvérsias uma questão privada, o que sempre foi e nem há motivos para que seja diferente, ajude a tornar a resolução das controvérsias uma vocação e um instrumento a ser usado somente em benefício das pessoas, da sociedade e do profissional que a presta. As pessoas são a fonte de tudo que é bom, inclusive, a fonte de nosso sustento como profissionais. Como, dito, não há direito sem o respeito incondicional à vida, às pessoas e seus sonhos e as suas necessidades materiais e imateriais. Não custa sempre lembrar que não há uma mesa farta num lugar onde não haja um consumidor feliz, respeitado e satisfeito. Como também não há uma sociedade livre, justa e solidária e capaz de produzir riquezas e ciência quando o seu povo não é livre, não é feliz, ou não é respeitado. Pense nisso.

Vale lembrar, principalmente ao estudante de direito, que é sempre importante antes de definir uma tese jurídica consultar a jurisprudência das cortes superiores, particularmente as súmulas e os julgados tomados em recursos repetitivos e em repercussão geral.

Consulte o banco de dados do site LegJur sobre os leadingCase (repetitivo e repercussão geral), consulte também as súmulas e a jurisprudência. É só clicar.

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