Modelo de Recurso Especial interposto por M. F. de S. L. contra acórdão desfavorável em ação de rescisão contratual de compra e venda de imóvel, pleiteando restituição de arras, prestações e comissão de corretagem com ...
Publicado em: 23/05/2025 CivelProcesso Civil Direito ImobiliárioRECURSO ESPECIAL
1. ENDEREÇAMENTO
Excelentíssimo Senhor Doutor Desembargador Presidente do Tribunal de Justiça do Estado de [UF]
Processo nº: [número do processo]
Recorrente: M. F. de S. L.
Recorrido: J. P. dos S.
Origem: [Vara Cível da Comarca de ...]
M. F. de S. L., brasileira, solteira, advogada, inscrita no CPF sob o nº [xxx.xxx.xxx-xx], portadora do RG nº [xx.xxx.xxx-x], endereço eletrônico [[email protected]], residente e domiciliada à [endereço completo], por seu advogado infra-assinado, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, interpor RECURSO ESPECIAL com fundamento na CF/88, art. 105, III, "a" e "c", e CPC/2015, art. 1.029 e seguintes, em face do acórdão proferido nos autos da ação de rescisão contratual de compra e venda de imóvel, pelas razões a seguir expostas.
2. PREPARO
O preparo recursal, nos termos do CPC/2015, art. 1.007, foi devidamente realizado, conforme guia de recolhimento anexa, comprovando-se o pagamento das custas e do porte de remessa e retorno.
3. TEMPESTIVIDADE
O presente recurso é tempestivo, uma vez que o acórdão recorrido foi publicado em [data da publicação], iniciando-se o prazo recursal em [data], sendo protocolado o presente recurso em [data], dentro do prazo legal de 15 (quinze) dias úteis, conforme CPC/2015, art. 1.003, § 5º.
4. DOS FATOS
A Recorrente, M. F. de S. L., celebrou com o Recorrido, J. P. dos S., contrato de compra e venda de imóvel usado, tendo pago, a título de arras confirmatórias, o valor de R$ [xxx], além de diversas prestações que totalizaram R$ [xxx], bem como a quantia de R$ [xxx] referente à comissão de corretagem.
O contrato previa que a aquisição do imóvel dependia da transferência do financiamento bancário para o nome da Recorrente. Contudo, por motivos alheios à sua vontade, a transferência não foi possível, o que culminou na rescisão do contrato, imputando-se à Recorrente a responsabilidade pelo desfazimento.
Ocorre que, por ocasião da rescisão, o Recorrido reteve integralmente as arras confirmatórias, as prestações pagas e a comissão de corretagem, recusando-se a restituir qualquer valor à Recorrente.
Diante disso, a Recorrente ajuizou ação visando a restituição dos valores pagos, sendo a sentença e o acórdão recorrido desfavoráveis ao seu pleito, sob o argumento de que, tendo sido a Recorrente quem deu causa à rescisão, não faria jus à devolução das quantias.
Todavia, a decisão recorrida diverge da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, razão pela qual se impõe a interposição do presente Recurso Especial.
5. DO DIREITO
5.1. DA RESTITUIÇÃO DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS
Nos termos do CCB/2002, art. 418, as arras confirmatórias têm por finalidade garantir o cumprimento do contrato, não se confundindo com as arras penitenciais, que autorizam o arrependimento mediante perda do valor dado em sinal.
A jurisprudência do STJ é pacífica ao afirmar que, na hipótese de rescisão contratual por culpa do comprador, não é cabível a perda das arras confirmatórias, devendo o vendedor limitar-se à retenção de parte das prestações pagas a título de indenização (REsp 1.911.050/SP/STJ; AgInt no REsp 1.861.254/RJ/STJ).
Assim, a retenção integral das arras confirmatórias pelo Recorrido constitui enriquecimento sem causa, vedado pelo CCB/2002, art. 884, devendo ser restituído o valor à Recorrente.
5.2. DA RESTITUIÇÃO DAS PRESTAÇÕES PAGAS
O princípio da restituição integral (restitutio in integrum) determina que, rescindido o contrato, as partes devem retornar ao status quo ante, com a devolução das quantias pagas, descontada a indenização razoável ao vendedor.
O STJ consolidou entendimento de que, mesmo quando a rescisão decorre de culpa do comprador, é devida a restituição parcial das parcelas pagas, admitindo-se a retenção de até 25% dos valores, a título de compensação pelas despesas do vendedor (REsp 1.947.698/MS/STJ; AgInt no REsp 1.861.254/RJ/STJ; Súmula 543/STJ).
Portanto, a decisão que determina a perda total das prestações pagas viola o entendimento sumulado e reiterado do STJ, devendo ser reformada para garantir à Recorrente a restituição dos valores, com retenção máxima de 25%.
5.3. DA RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM
A comissão de corretagem é devida ao corretor quando alcançado o resultado útil do negócio, nos termos do CCB/2002, art. 725. Contudo, se o contrato de compra e venda não se aperfeiçoou por motivo não imputável ao vendedor, e não houve transferência efetiva do financiamento, não se justifica a retenção da comissão de corretagem, salvo se expressamente pactuado em sentido contrário (REsp 2.000.978/SP/STJ).
Ademais, a jurisprudência do STJ (REsp 1.599.511/SP/STJ) estabelece que a cobrança da comissão de corretagem do comprador somente é válida se houver prévia informação clara e destacada no contrato, o que não ocorreu no presente caso.
Assim, a Recorrente faz jus à restituição do valor pago a título de comissão de corretagem.
5.4. DOS PRINCÍPIOS APLICÁVEIS
O princípio da boa-fé objetiva (CCB/2002, art. 422) impõe às partes o dever de agir com lealdade e cooperação, não podendo uma delas se locupletar indevidamente em detrimento da outra. O princípio do equilíbrio contratual e da vedação ao enriquecimento sem causa (CCB/2002"'>...
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