Modelo de Petição inicial de ação de adjudicação compulsória para obtenção de escritura definitiva de imóvel quitado, com fundamento no art. 1418 do CCB e CPC, contra recusa injustificada do vendedor em São Paulo
Publicado em: 14/07/2025 Processo Civil Direito ImobiliárioPETIÇÃO INICIAL DE AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
1. ENDEREÇAMENTO
Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da Vara Cível da Comarca de São Paulo – Estado de São Paulo
2. QUALIFICAÇÃO DAS PARTES
Requerente: M. F. de S. L., brasileira, solteira, advogada, inscrita no CPF sob o nº XXX.XXX.XXX-XX, portadora do RG nº XX.XXX.XXX-X, endereço eletrônico: [email protected], residente e domiciliada na Rua das Flores, nº 123, Bairro Jardim, São Paulo/SP, CEP 01234-567.
Requerido: J. A. dos S., brasileiro, casado, comerciante, inscrito no CPF sob o nº XXX.XXX.XXX-XX, endereço eletrônico: [email protected], residente e domiciliado na Avenida Central, nº 456, Bairro Centro, São Paulo/SP, CEP 02345-678.
3. DOS FATOS
A Requerente celebrou com o Requerido, em 10 de fevereiro de 2018, contrato de promessa de compra e venda referente ao imóvel situado na Rua das Palmeiras, nº 789, Bairro Jardim, São Paulo/SP, objeto da matrícula nº 45.678 do 8º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo. O preço ajustado foi integralmente quitado pela Requerente, conforme comprovantes anexos.
Apesar da quitação integral e da inexistência de qualquer cláusula de arrependimento, o Requerido vem se recusando injustificadamente a outorgar a escritura definitiva do imóvel, mesmo após reiteradas tentativas extrajudiciais de solução amigável.
Em razão da resistência do Requerido, a Requerente buscou a via administrativa, protocolizando pedido de adjudicação compulsória junto ao 8º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo (protocolo nº 854.128). Foram apresentadas todas as certidões judiciais negativas, bem como a certidão de casamento de sucessor, comprovando a regularidade da cadeia sucessória.
O Cartório, contudo, manteve pendências quanto à regularização da escrituração ou opção pela adjudicação, determinando o cumprimento das exigências no prazo de 30 dias, sob pena de arquivamento. Diante da inércia do Requerido e da impossibilidade de solução extrajudicial, não restou alternativa senão o ajuizamento da presente ação, visando à adjudicação compulsória do imóvel.
Ressalta-se que o imóvel encontra-se devidamente individualizado, com matrícula própria, e não há qualquer ação judicial ou restrição incidente sobre o bem, conforme certidões anexadas.
Por fim, destaca-se que todas as tentativas de solução amigável restaram infrutíferas, configurando-se a resistência do Requerido e a necessidade da tutela jurisdicional para suprir a vontade deste na outorga da escritura definitiva.
4. DO DIREITO
A presente ação encontra amparo no CCB/2002, art. 1.418, que assegura ao promitente comprador, quitado o preço, o direito de exigir a outorga da escritura definitiva, podendo, em caso de recusa, recorrer ao Judiciário para obter a adjudicação compulsória.
O Decreto-lei 58/1937, art. 15 e art. 16, bem como a Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), reforçam a possibilidade de suprimento judicial da vontade do promitente vendedor, desde que comprovados o contrato válido, a quitação do preço e a individualização do imóvel.
O CPC/2015, art. 319, exige que a petição inicial contenha a exposição dos fatos e fundamentos jurídicos, o pedido com suas especificações, o valor da causa e as provas pretendidas, requisitos todos aqui observados.
No caso em tela, restam preenchidos todos os requisitos legais para a adjudicação compulsória: (i) existência de contrato de promessa de compra e venda; (ii) quitação integral do preço; (iii) inexistência de cláusula de arrependimento; (iv) individualização do imóvel na matrícula; (v) resistência injustificada do promitente vendedor.
Ademais, o princípio da boa-fé objetiva (CCB/2002, art. 422) e o princípio da função social do contrato (CF/88, art. 5º, XXIII) impõem o dever de cumprimento das obrigações assumidas, não podendo o Requerido frustrar a legítima expectativa da Requerente de ver consolidada a propriedade do imóvel.
O direito à adjudicação compulsória é reconhecido pela jurisprudência, desde que comprovados os requisitos legais, sendo desnecessário o registro prévio do compromisso de compra e venda, bastando a demonstração da quitação e da recusa injustificada do vendedor.
Por fim, a competência para a presente ação é do foro da situação do imóvel, conforme CPC/2015, art. 47.
Fechamento argumentativo: Diante do exposto, resta claro que a Requerente faz jus à adjudicação compulsória do imóvel, tendo cumprido todas as obrigações contratuais e legais, sendo a presente ação o único meio de ver satisfeita sua pretensão de adquirir a propriedade plena do bem.
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