PETIÇÃO DE ESCLARECIMENTOS E CUMPRIMENTO DE EXIGÊNCIAS EM PROCEDIMENTO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

1. ENDEREÇAMENTO

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da __ Vara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo,
Protocolo nº 854.128 – Senha: 162, de 02/07/2024

2. QUALIFICAÇÃO DAS PARTES

Requerente: A. J. dos S., brasileira, solteira, empresária, portadora do CPF nº 123.456.789-00, RG nº 12.345.678-9, endereço eletrônico: [email protected], residente e domiciliada à Rua das Palmeiras, nº 100, Bairro Jardim, São Paulo/SP, CEP 01234-567.
Advogada: M. F. de S. L., inscrita na OAB/SP sob o 123.456, endereço eletrônico: [email protected], escritório profissional à Avenida Central, nº 200, sala 10, Centro, São Paulo/SP, CEP 01234-890. 
Interessados/Notificados: Conforme relação constante dos autos, com destaque para S. M. M. Bassi (titular tabular do imóvel confrontante), R. C. do A. e sua mulher H. M. V. C. do A., M. C. do A. e sua mulher D. B. Amaral, M. S. C. do A., J. M. Filho e sua mulher D. O. Martins, todos devidamente qualificados nos autos, com endereços e e-mails informados conforme documentação anexa.

3. SÍNTESE DOS FATOS

A Requerente, após regular intimação em 13/03/2025, apresentou, em 05 e 14/04/2025, requerimentos acompanhados dos documentos necessários para o atendimento das exigências formuladas no despacho anterior deste juízo, no âmbito do procedimento de adjudicação compulsória do imóvel objeto da matrícula nº 149.436, desta Serventia.

Dentre as providências já adotadas, destacam-se: (i) a emenda à petição inicial, com a descrição do imóvel conforme apurado nos trabalhos técnicos, nos termos do artigo II do CNN/CN/CNJ-Extra; (ii) a indicação do endereço de S. M. M. Bassi para futura notificação; (iii) a descrição detalhada das edificações existentes no terreno, corroborada por responsável técnico; (iv) apresentação das certidões dos Distribuidores da Justiça Estadual e Federal (criminais) em nome de R. C. do A. e J. M. Filho, sem registro de ações envolvendo o imóvel.

Contudo, remanescem exigências, especialmente quanto à dispensa de notificação dos titulares tabulares e compromissários compradores, à necessidade de esclarecimentos sobre a opção pela adjudicação compulsória em detrimento da escritura definitiva, à complementação da cadeia sucessória do titular confrontante falecido, e à apresentação de certidões cíveis e criminais atualizadas de outros interessados, conforme detalhado no despacho de 12/05/2025.

4. DO DIREITO

4.1. DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E SEUS REQUISITOS

A ação de adjudicação compulsória tem previsão no CCB/2002, art. 1.417 e CCB/2002, art. 1.418, sendo cabível quando o promitente comprador, de posse do imóvel e com o preço quitado, encontra resistência injustificada do promitente vendedor à outorga da escritura definitiva. O procedimento visa garantir a efetivação do direito real de aquisição, promovendo a regularização registral do imóvel.

O CCB/2002, art. 1.418,  dispõe: “O promitente comprador, titular de direito real à aquisição do imóvel, pode exigir do promitente vendedor, ou de seus herdeiros, a outorga da escritura definitiva, desde que comprove haver cumprido sua obrigação.”

No caso em tela, a Requerente demonstrou a existência de instrumento particular de compra e venda regularmente inscrito, a quitação do preço e a posse mansa e pacífica do imóvel, preenchendo, assim, os requisitos legais para a adjudicação compulsória.

4.2. DA DISPENSA DE NOTIFICAÇÃO DOS TITULARES TABULARES E COMPROMISSÁRIOS

Conforme artigo 410 do CNN/CN/CNJ-Extra e item 419.3.1, Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça deste Estado, a dispensa de notificação dos titulares tabulares e compromissários compradores está condicionada à apresentação das certidões dos Distribuidores Cíveis da comarca do imóvel, demonstrando a inexistência de ações que possam obstar a regularização pretendida. [[Provimento CNJ 149 de 30/08/2023, art. 410.]]

A Requerente já apresentou parte das certidões exigidas e requer prazo para complementação das demais, em especial aquelas relativas aos nomes indicados no despacho, observando o disposto na Lei 6.015/1973, art. 216-A, III.

4.3. DA OPÇÃO PELA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EM DETRIMENTO DA ESCRITURA DEFINITIVA

O despacho aponta a necessidade de esclarecimentos quanto à opção pela adjudicação compulsória, considerando que o compromisso de compra e venda encontra-se inscrito e, em tese, permitiria a lavratura da escritura definitiva. Ocorre que, apesar da inscrição, não houve a outorga voluntária da escritura pelos titulares tabulares, restando à Requerente apenas a via judicial para regularização da titularidade, conforme entendimento consolidado na jurisprudência (vide TJSP, Apelação Cível 1011650-13.2023.8.26.0037).

Ressalta-se que a adjudicação compulsória não configura burla ao sistema registral ou à tributação, pois o recolhimento dos tributos devidos será exigido no momento do registro da carta de adjudicação, conforme determina a legislação vigente (Lei 6.015/1973, art. 221, II).

4.4. DA CADEIA SUCESSÓRIA DO TITULAR CONFRONTANTE FALECIDO

Quanto à exigência de apresentação da certidão do Registro Civil de L. Martins (filho de J. M. Filho, falecido), a Requerente requer prazo para obtenção do referido documento, a fim de comprovar a cadeia sucessória e identificar eventual cônjuge, conforme determina o CPC/2015, art. 319, II.

4.5. DA APRESENTAÇÃO DE CERTIDÕES "'>...