Modelo de Contrarrazões à contestação em ação de cobrança de taxas condominiais contra credora fiduciária CEF, fundamentadas na responsabilidade propter rem do proprietário registral e na jurisprudência do STJ e TJES
Publicado em: 01/07/2025 Processo Civil Direito ImobiliárioCONTRARRAZÕES À CONTESTAÇÃO
1. ENDEREÇAMENTO
Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da __ Vara Cível da Comarca de __, Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo – TJES.
2. SÍNTESE DOS FATOS
C. C. do E. E., devidamente qualificado nos autos da Ação de Cobrança de Taxas Condominiais que move em face da C. E. F. – CEF, igualmente qualificada, vem, por seu advogado infra-assinado, apresentar suas CONTRARRAZÕES À CONTESTAÇÃO apresentada pela ré.
Trata-se de ação de cobrança de taxas condominiais referentes à sala comercial situada no Condomínio autor, cujo imóvel encontra-se registrado em nome da C. E. F., em razão de financiamento imobiliário com alienação fiduciária. A ré, em sua contestação, arguiu, em preliminar, sua ilegitimidade para responder pelo pagamento das taxas condominiais, alegando que atua apenas como credora fiduciária e não como real possuidora ou responsável pelo imóvel.
O autor, por sua vez, busca o adimplemento das cotas condominiais inadimplidas, sustentando a natureza propter rem da obrigação e a responsabilidade do proprietário registral perante o condomínio, independentemente da existência de alienação fiduciária.
Passa-se, pois, à análise das questões suscitadas na contestação.
3. PRELIMINARES
Da Alegação de Ilegitimidade Passiva da CEF
A C. E. F. sustenta sua ilegitimidade passiva sob o argumento de que, na condição de credora fiduciária, não detém a posse direta do imóvel e, portanto, não seria responsável pelo pagamento das taxas condominiais. Contudo, tal alegação não merece prosperar.
A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo reconhece que a obrigação condominial possui natureza propter rem, vinculando-se ao imóvel e ao seu proprietário registral, nos termos do CCB/2002, art. 1.345. Assim, o proprietário fiduciário, enquanto titular do domínio resolúvel, responde pelas obrigações condominiais, inclusive quando o imóvel encontra-se alienado fiduciariamente (STJ, REsp 2.059.278/SC).
Ademais, a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais recai sobre aquele que figura como proprietário perante o registro imobiliário, conforme entendimento reiterado do STJ (STJ, AgInt no AgRg no REsp 2.689.625/PR).
Portanto, não há que se falar em ilegitimidade passiva da C. E. F., devendo a preliminar ser rejeitada.
4. DO DIREITO
4.1. DA NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL
A obrigação de pagar taxas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, decorre da titularidade do direito real sobre o imóvel, independentemente de quem seja o possuidor ou usuário do bem. O CCB/2002, art. 1.345 dispõe expressamente que “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.
Tal característica implica que o débito condominial adere ao imóvel, sendo o proprietário registral responsável pelo seu adimplemento, ainda que não usufrua diretamente do bem. O entendimento doutrinário e jurisprudencial é pacífico nesse sentido, conforme se depreende dos julgados do STJ e do TJES.
4.2. DA RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO FIDUCIÁRIO
No caso de alienação fiduciária, a propriedade do imóvel é transferida ao credor fiduciário (no caso, a C. E. F.), ainda que sob condição resolutiva, até a quitação do financiamento (Lei 9.514/1997, art. 22). Assim, o credor fiduciário figura como proprietário perante o registro imobiliário, sendo-lhe atribuída a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais, inclusive as vencidas durante o período em que detém a titularidade do imóvel (CCB/2002, art. 1.368-B, parágrafo único).
O STJ, ao julgar o REsp 2.059.278/SC, firmou a tese de que “a natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno”.
Ainda, o Tribunal de Justiça do Espírito Santo tem reiteradamente decidido que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais recai sobre o proprietário fiduciário, não havendo que se falar em exclusão da CEF do polo passivo das demandas de cobrança condominial.
4.3. DA POSSIBILIDADE DE PENHORA DO IMÓVEL E DA CITAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO
A jurisprudência do STJ também reconhece a possibilidade de penhora do próprio imóvel para satisfação do crédito condominial, ainda que alienado fiduciariamente, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução (STJ, REsp 2.174.397/PR). O objetivo é garantir que o condomínio obtenha a satisfação de seu crédito, sem prejuízo do direito de regresso entre credor e devedor fiduciário.
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