CONTESTAÇÃO

1. ENDEREÇAMENTO

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da ___ Vara Cível da Comarca de ___ do Tribunal de Justiça do Estado de ___.

2. QUALIFICAÇÃO DAS PARTES

A. J. dos S., brasileiro, solteiro, engenheiro civil, inscrito no CPF sob o nº 000.000.000-00, endereço eletrônico: [email protected], residente e domiciliado na Rua das Palmeiras, nº 100, Bairro Centro, CEP 00000-000, Cidade/UF, por seu advogado infra-assinado, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, apresentar CONTESTAÇÃO à ação de cobrança de taxas condominiais movida por Condomínio Residencial Jardim das Flores, inscrito no CNPJ sob o nº 00.000.000/0001-00, endereço eletrônico: [email protected], com sede na Avenida das Acácias, nº 200, Bairro Jardim, CEP 00000-000, Cidade/UF, pelos fatos e fundamentos a seguir expostos.

3. SÍNTESE DOS FATOS

O Requerente ajuizou a presente ação de cobrança em face do Requerido, ora Contestante, alegando que este, na qualidade de arrematante do apartamento residencial situado na Rua das Palmeiras, nº 100, unidade 101, seria responsável pelo pagamento das taxas condominiais em atraso, referentes ao período anterior à data da arrematação judicial do imóvel.

O imóvel foi arrematado pelo Contestante em hasta pública, tendo sido lavrado o respectivo auto de arrematação em ___/___/____. O Edital de Leilão, que regeu a arrematação, não previu expressamente a responsabilidade do arrematante pelo pagamento de débitos condominiais anteriores à arrematação.

O Condomínio, entretanto, pretende imputar ao arrematante a obrigação de quitar as taxas condominiais vencidas antes da aquisição do bem, sob o argumento de que se trata de obrigação propter rem.

Diante disso, o Contestante apresenta a presente defesa, demonstrando a ausência de responsabilidade pelas taxas condominiais anteriores à arrematação, conforme entendimento consolidado na legislação e na jurisprudência pátria.

4. PRELIMINARES

Inexistência de Responsabilidade do Arrematante por Débitos Anteriores à Arrematação

Nos termos do CPC/2015, art. 908, § 1º, e da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, a responsabilidade do arrematante por débitos condominiais anteriores à arrematação somente subsiste quando houver previsão expressa no edital de leilão, o que não ocorreu no presente caso.

Assim, requer-se o reconhecimento da ilegitimidade passiva do Contestante quanto à cobrança das taxas condominiais anteriores à data da arrematação, com a consequente extinção do feito em relação a tais débitos.

5. DO DIREITO

5.1. Da Natureza Propter Rem da Obrigação Condominial e seus Limites

A obrigação de pagar taxas condominiais possui natureza propter rem, nos termos do CCB/2002, art. 1.345, vinculando-se ao titular do direito real sobre o imóvel. Contudo, a transferência da responsabilidade ao arrematante, em hasta pública, está condicionada à expressa previsão no edital de leilão.

O entendimento jurisprudencial é claro no sentido de que, ausente menção no edital acerca da existência de débitos condominiais, não pode o arrematante ser responsabilizado por tais obrigações, sob pena de violação aos princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança (CF/88, art. 5º, XXXVI).

5.2. Da Responsabilidade do Arrematante e do Edital de Leilão

O CPC/2015, art. 886, VI, determina que o edital de leilão deve conter, obrigatoriamente, a indicação de ônus, recursos e processos pendentes sobre o bem. A ausência de menção expressa à responsabilidade do arrematante por débitos condominiais anteriores à arrematação afasta a possibilidade de cobrança desses valores do adquirente.

O STJ firmou entendimento de que a responsabilização do arrematante por encargos omitidos no edital é incompatível com os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança, sendo vedada a substituição do polo passivo da ação de cobrança de cotas condominiais, mesmo diante da natureza propter rem da obrigação (REsp 1.297.672/SP/STJ).

5.3. Da Boa-fé Objetiva e da Proteção do Arrematante

O princípio da boa-fé objetiva (CCB/2002, art. 422) deve nortear as relações jurídicas, especialmente em arrematações judiciais. O arrematante, ao adquirir o imóvel em hasta pública, confia nas informações constantes do edital, não podendo ser surpreendido com a imposição de obrigações não previstas expressamente.

A imposição de responsabilidade por débitos pretéritos, sem prévia ciência, afronta o direito fundamental à segurança jurídica e à confiança legí"'>...