CONTESTAÇÃO À AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS CUMULADA COM RESCISÃO CONTRATUAL

1. ENDEREÇAMENTO

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da ___ Vara Cível da Comarca de ____________ – Tribunal de Justiça do Estado de ____________.

2. QUALIFICAÇÃO DAS PARTES

A. M. de S., brasileira, estado civil __________, profissão __________, portadora do CPF nº __________ e RG nº __________, endereço eletrônico __________, residente e domiciliada à Rua __________, nº ___, Bairro __________, CEP __________, Cidade/UF, por seu advogado infra-assinado (instrumento de mandato anexo), vem, respeitosamente, apresentar CONTESTAÇÃO à ação movida por E. dos S., brasileira, estado civil __________, profissão __________, portadora do CPF nº __________, endereço eletrônico __________, residente e domiciliada à Rua __________, nº ___, Bairro __________, CEP __________, Cidade/UF, e A. dos S., brasileiro, estado civil __________, profissão __________, portador do CPF nº __________, endereço eletrônico __________, residente e domiciliado à Rua __________, nº ___, Bairro __________, CEP __________, Cidade/UF, pelos fatos e fundamentos a seguir expostos.

3. SÍNTESE DOS FATOS

Trata-se de ação de cobrança de aluguéis e acessórios cumulada com pedido de rescisão contratual, proposta por E. dos S. em face de A. M. de S. (locatária) e A. dos S. (fiador), alegando inadimplemento de cinco meses de aluguel, encargos relativos a água e luz, reparação de danos materiais, multa contratual e honorários advocatícios.

A autora sustenta que a locação de sala comercial foi pactuada pelo prazo de 24 meses, mas que a requerida deixou de adimplir os valores devidos. Afirma, ainda, que antes do término do contrato, a requerida vendeu a sala comercial para G. dos S., que teria dado continuidade à locação, realizando pagamentos diretamente ao marido da autora, em espécie, por orientação do próprio locador, que não aceitava transferências bancárias.

Destaca-se que a autora tinha ciência da venda do estabelecimento, não havendo oposição quanto à continuidade da locação por parte do adquirente. Não houve aplicação de multa contratual e os pagamentos foram realizados conforme acordado entre as partes.

Por fim, a autora busca responsabilizar também o fiador, requerendo a condenação solidária ao pagamento dos valores supostamente devidos.

4. PRELIMINARES

4.1. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO FIADOR

Nos termos do CCB/2002, art. 819, a fiança não se transmite automaticamente em caso de alteração subjetiva do contrato de locação, especialmente quando há anuência tácita do locador quanto à cessão do estabelecimento e continuidade da locação por terceiro. Ademais, a jurisprudência do TJSP é firme no sentido de que, havendo aditamento contratual ou alteração substancial da relação locatícia sem anuência expressa do fiador, este não pode ser responsabilizado pelos débitos posteriores à modificação (TJSP, Apelação Cível 1109517-79.2021.8.26.0100).

4.2. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR QUANTO À MULTA CONTRATUAL

Não houve aplicação de multa contratual, tampouco notificação prévia ou constituição em mora da locatária, sendo indevida a cobrança de penalidade sem demonstração de descumprimento contratual específico ou de rescisão antecipada por culpa da requerida.

4.3. INÉPCIA PARCIAL DA INICIAL

A inicial carece de documentos essenciais à demonstração do alegado inadimplemento, como recibos de pagamento, planilhas discriminadas dos valores supostamente devidos e laudo de vistoria para comprovação de danos materiais, afrontando o disposto no CPC/2015, art. 320 e art. 319, VI.

5. DO MÉRITO

5.1. DA QUITAÇÃO DOS ALUGUÉIS E ENCARGOS

A requerida sempre cumpriu com suas obrigações contratuais até a cessão do estabelecimento para G. dos S., que passou a efetuar os pagamentos diretamente ao marido da autora, em espécie, conforme orientação expressa do locador, que recusava transferências bancárias. O pagamento em dinheiro, ainda que sem recibo formal, foi realizado de boa-fé, com ciência e anuência do locador, não havendo qualquer oposição ou notificação de inadimplemento.

O ônus da prova do inadimplemento é da autora, nos termos do CPC/2015, art. 373, I, não havendo nos autos elementos suficientes que demonstrem a existência de débitos referentes a aluguéis ou encargos.

5.2. DA RESPONSABILIDADE PELOS ENCARGOS DE ÁGUA E LUZ

Os encargos de água e energia elétrica foram devidamente quitados até a data da cessão do estabelecimento, sendo que, a partir de então, a responsabilidade passou a ser do novo ocupante, G. dos S., com ciência do locador.

5.3. DA INEXISTÊNCIA DE DANOS MATERIAIS

Não há nos autos laudo de vistoria ou qualquer documento que comprove a existência de danos materiais no imóvel locado. A responsabilidade do locatário por eventuais danos depende de comprovação inequívoca, nos termos da Lei 8.245/91, art. 23, III, e da jurisprudência consolidada (TJSP, Apelação Cível 1110134-73.2020.8.26.0100).

5.4. DA MULTA CONTRATUAL

Não houve rescisão antecipada por culpa da requerida, tampouco aplicação de multa contratual. A cessão do estabelecimento e a continuidade da locação por terceiro foram realizadas com ciência e anuência do locador, afastando a incidência de penalidade.

5.5. DA RESPONSABILIDADE DO FIADOR

O fiador, A. dos S., não pode ser responsabilizado por débitos posteriores à cessão do estabelecimento e alteração subjetiva da relação locatícia, sem sua expressa anuência, conforme entendimento do TJSP e do STJ (Súmula 214/STJ).

6. DO DIREITO

6.1. DA BOA-FÉ OBJETIVA E DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO

O princípio da boa-fé objetiva (CCB/2002, art. 422) rege as relações contratuais, impondo às partes o dever de lealdade e cooper"'>...