Tese doutrinária do STJ que admite penhorabilidade do bem de família do fiador (exceção Lei 8.009/1990, art. 3º, VII) para fomentar o mercado locatício
Documento que extrai e sintetiza a tese do acórdão do STJ reconhecendo a racionalidade econômica da exceção prevista em [Lei 8.009/1990, art. 3º, VII], que permite a penhorabilidade do bem de família do fiador como instrumento de garantia locatícia. Fundamenta-se na livre iniciativa e na ordem econômica ([CF/88, art. 1º, IV]; [CF/88, art. 170, caput]), na proteção à propriedade ([CF/88, art. 5º, XXII]) e na ponderação com o direito à moradia ([CF/88, art. 6º]). Aponta também o respaldo legal nas regras das garantias locatícias ([Lei 8.245/1991, art. 37]) e na súmula aplicável ([Súmula 549/STJ]). A análise destaca efeitos positivos sobre a oferta e o custo das locações — favorecendo locador, fiador e pequenos empreendedores — e observa o risco social para fiadores de baixa renda, recomendando medidas mitigadoras (informação, educação financeira, seguros complementares e ajustes legislativos) sem esvaziar a exceção legal.
TESE DOUTRINÁRIA EXTRAÍDA DO ACÓRDÃO
A exceção legal (Lei 8.009/1990, art. 3º, VII) realiza política pública de fomento ao mercado locatício e à livre iniciativa, por meio da fiança como garantia menos onerosa e mais eficiente.
COMENTÁRIO EXPLICATIVO
O STJ reconhece a racionalidade econômica da exceção: a fiança é garantia menos burocrática, menos dispendiosa ao locatário e mais segura ao locador, facilitando o acesso à locação e evitando a descapitalização do empresário. A manutenção da penhorabilidade do bem de família do fiador preserva a equação econômica do contrato e incentiva a oferta e a redução de custos no mercado, o que repercute em preços, emprego e arrecadação.
FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL
- CF/88, art. 1º, IV e art. 170, caput (livre iniciativa e ordem econômica)
- CF/88, art. 5º, XXII (propriedade)
- CF/88, art. 6º (moradia – ponderação com políticas públicas de habitação/mercado)
FUNDAMENTO LEGAL
- Lei 8.009/1990, art. 3º, VII
- Lei 8.245/1991, art. 37 (garantias: fiança, caução, seguro-fiança e cessão fiduciária)
SÚMULAS APLICÁVEIS
ANÁLISE CRÍTICA
O enfoque consequencialista do acórdão é consistente com a finalidade legislativa (Exposição de Motivos da Lei 8.245/1991) e com a análise econômica do direito. Ao assegurar a efetividade da garantia fidejussória, a tese desestimula a substituição por garantias mais caras e restritivas, que poderiam excluir pequenos empreendedores do mercado de locações. O ponto de atenção é o risco social concentrado no fiador de baixa renda, tema que, embora relevante, demanda resposta legislativa e não interpretativa.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Ao preservar a eficiência da fiança, a decisão contribui para um mercado de locações mais acessível e competitivo. Em perspectiva futura, o debate poderá se deslocar para instrumentos de mitigação de risco ao fiador (informação, educação financeira, seguros complementares ou ajustes legislativos) sem esvaziar a exceção legal.
