Reconhecimento dos encargos condominiais como crédito extraconcursal em recuperação judicial e falência segundo a Lei de Falências

TESE DOUTRINÁRIA EXTRAÍDA DO ACÓRDÃO:

Os encargos condominiais, ainda que anteriores ao pedido de recuperação judicial ou decretação da falência, enquadram-se no conceito de despesas necessárias à administração do ativo, sendo, portanto, crédito extraconcursal que não se sujeita à habilitação no quadro geral de credores, tampouco à suspensão das execuções determinada pela Lei de Falências.

COMENTÁRIO EXPLICATIVO

A tese consagra entendimento consolidado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça de que as cotas condominiais representam despesas imprescindíveis à preservação e administração do patrimônio arrecadado na falência ou recuperação judicial. Tal natureza jurídica faz com que esses créditos sejam classificados como extraconcursais, não se submetendo ao regime geral de habilitação e pagamento de credores da massa falida, nem à suspensão das execuções promovidas em face do devedor por força da decretação da falência.

A distinção entre créditos concursais e extraconcursais é fundamental para garantir a continuidade da manutenção do ativo, evitando-se o perecimento ou depreciação do bem em razão da inadimplência condominial. Ressalta-se, ainda, a natureza propter rem da obrigação condominial, vinculando o débito ao próprio imóvel, independentemente de quem seja seu titular.

FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL

CF/88, art. 5º, XXII – Direito de propriedade;
CF/88, art. 5º, XXXV – Inafastabilidade da jurisdição

FUNDAMENTO LEGAL

Lei 11.101/2005 (Lei de Falências e Recuperação Judicial), art. 84, III e art. 6º, II
Lei 8.009/1990, art. 3º, IV
CCB/2002, art. 1.345

SÚMULAS APLICÁVEIS

Súmula 83/STJ

CONSIDERAÇÕES FINAIS

A relevância da tese reside na proteção do interesse coletivo dos condôminos e na manutenção da integridade e valor do patrimônio submetido à jurisdição falimentar ou da recuperação judicial. O entendimento evita que a suspensão generalizada das execuções, característica do regime falimentar, inviabilize o custeio de despesas essenciais à administração dos bens arrecadados.

Do ponto de vista prático, a decisão assegura ao condomínio o direito de prosseguir com a cobrança e execução das cotas condominiais, mesmo diante da falência ou recuperação judicial do proprietário, protegendo o interesse dos demais condôminos e a própria salubridade do imóvel. Juridicamente, reforça o caráter instrumental da execução para satisfação de créditos extraconcursais, sem prejuízo da atuação coordenada entre juízos cível e falimentar para o destino do produto da expropriação.

Trata-se de orientação consolidada e que tende a se manter, dada sua consonância com a finalidade social da legislação condominial e falimentar, além de garantir a efetividade da tutela jurisdicional e a preservação da utilidade econômica dos bens imóveis em condomínio.