Atualização do saldo devedor antes da amortização nas prestações dos contratos vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH)

TESE DOUTRINÁRIA EXTRAÍDA DO ACÓRDÃO:

Nos contratos vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH), a atualização do saldo devedor antecede sua amortização pelo pagamento da prestação.

COMENTÁRIO EXPLICATIVO

A tese consagra o entendimento de que, nos contratos de mútuo habitacional, especialmente aqueles vinculados ao SFH, a correção monetária e a atualização do saldo devedor devem ser processadas previamente ao abatimento das parcelas pagas (amortização). Assim, a parcela mensal paga pelo mutuário incide sobre o saldo devedor já atualizado, e não sobre o saldo anterior à atualização. Tal sistemática visa preservar o equilíbrio econômico-financeiro do contrato, impedindo o enriquecimento ilícito da parte mutuária em detrimento do agente financeiro, além de assegurar a remuneração adequada do capital mutuado pelo período em que esteve à disposição do devedor.

FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL

CF/88, art. 5º, XXXVI: “a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada” (proteção à segurança jurídica e à estabilidade das relações contratuais).

FUNDAMENTO LEGAL

Lei 4.380/1964, art. 6º, alínea “c”: Dispõe sobre as condições de amortização e atualização dos contratos de mútuo habitacional no âmbito do SFH.
Lei 8.692/1993: Institui o Plano de Equivalência Salarial (PES) para atualização das prestações.
CPC/2015, art. 543-C: (atual art. 1.036 e ss.) - Recurso especial repetitivo, conferindo efeito vinculante à tese fixada.

SÚMULAS APLICÁVEIS

Súmula 450/STJ: “Nos contratos vinculados ao SFH, a atualização do saldo devedor antecede sua amortização pelo pagamento da prestação.”
Súmula 5/STJ: Impossibilidade de reexame de cláusulas contratuais em recurso especial.
Súmula 7/STJ: Impossibilidade de reexame de matéria fático-probatória em recurso especial.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

A fixação dessa tese pelo Superior Tribunal de Justiça, em recurso especial repetitivo, reveste-se de significativa relevância sistêmica, pois uniformiza a interpretação do direito sobre a ordem de incidência da atualização e amortização nos contratos de financiamento habitacional. Ao determinar que a atualização do saldo devedor deve sempre preceder a amortização, o STJ confere previsibilidade e segurança jurídica aos contratos do SFH, protegendo o equilíbrio das relações contratuais e prevenindo litígios massivos decorrentes de interpretações divergentes sobre a ordem de cálculo das parcelas.

A argumentação do acórdão é sólida e reproduz extensa jurisprudência consolidada do próprio Tribunal, evidenciando coerência e estabilidade na orientação. A decisão evita a possibilidade de enriquecimento ilícito dos mutuários e preserva a integridade econômica dos contratos, o que é essencial para o bom funcionamento do sistema financeiro imobiliário nacional.

Em termos práticos, a tese tem impacto direto sobre milhares de contratos ativos, impedindo a revisão judicial que altere a ordem de atualização e amortização, salvo se demonstrada abusividade ou ilegalidade específica em cada caso. Por fim, a decisão ratifica a necessidade de observância dos precedentes qualificados (art. 927 do CPC/2015), contribuindo para a efetividade e racionalização do sistema de precedentes judiciais brasileiros.