Aplicação da regra de imputação de pagamentos no Sistema Financeiro da Habitação conforme art. 354 do Código Civil de 2002

TESE DOUTRINÁRIA EXTRAÍDA DO ACÓRDÃO:

Salvo estipulação contratual em sentido diverso, aplica-se aos contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) a regra de imputação prevista no art. 354 do Código Civil de 2002, segundo a qual, havendo capital e juros, o pagamento deve ser imputado, primeiramente, aos juros vencidos e, apenas após a sua quitação, ao capital.

COMENTÁRIO EXPLICATIVO

A tese reafirma a preponderância do critério legal de imputação do pagamento, privilegiando a quitação dos juros em detrimento do capital, na ausência de ajuste expresso em contrário nos contratos de financiamento habitacional regidos pelo SFH. A decisão destaca que tal critério, consagrado desde o Código Civil de 1916 (art. 993) e mantido pelo Código Civil de 2002 (art. 354), é também respaldado por ato normativo específico do setor — a Resolução Dirigida BNH 81/1969 — e se coaduna com a sistemática de amortização por Tabela Price, usual nesses contratos. O acórdão ainda ressalta que não há incompatibilidade entre essa regra e outras normas do SFH, rejeitando argumentos que buscavam priorizar a amortização do capital em razão de suposta finalidade social do contrato ou vedação ao anatocismo.

FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL

• CF/88, art. 5º, XXXVI – Princípio da segurança jurídica e respeito ao ato jurídico perfeito.
• CF/88, art. 105, III, a e c – Competência do STJ para uniformizar a interpretação da legislação federal.

FUNDAMENTO LEGAL

• CCB/2002, art. 354 – Havendo capital e juros, o pagamento imputar-se-á primeiro nos juros vencidos, e, depois, no capital, salvo estipulação em contrário, ou se o credor passar a quitação por conta do capital.
• CCB/1916, art. 993 – Dispositivo de igual teor ao atual art. 354, aplicado aos contratos firmados sob sua vigência.
• Resolução Dirigida BNH 81/1969 – Aplicação do critério de imputação legal aos contratos do SFH.
• CPC/2015, art. 543-C – Julgamento sob o rito de recurso repetitivo, conferindo eficácia vinculante à tese firmada.

SÚMULAS APLICÁVEIS

• Não há súmulas específicas do STF ou STJ diretamente aplicáveis à exata controvérsia decidida.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

A relevância da tese reside na uniformização do tratamento jurídico dos contratos do SFH, conferindo segurança e previsibilidade à imputação dos pagamentos em financiamentos habitacionais. A decisão repercute na sistemática das prestações, evitando interpretações subjetivas e insegurança contratual. O acórdão prestigiou o princípio da legalidade, da autonomia privada limitada pela lei e da força obrigatória dos contratos quando respeitados os parâmetros legais. Como consequência prática, impede a formação de contas apartadas de juros não pagos e reforça a necessidade de observância da regra legal, exceto se pactuada disposição diversa pelas partes. Eventuais reflexos futuros incluem a diminuição de litígios sobre o tema e o fortalecimento da jurisprudência que privilegia a literalidade da lei frente a interpretações extensivas, sobretudo em contratos de adesão e em relações massificadas do mercado imobiliário.

ANÁLISE CRÍTICA

A fundamentação jurídica do acórdão é sólida, ancorada em preceitos legais expressos e respaldada em precedentes do próprio STJ, o que confere uniformidade e estabilidade ao entendimento. A argumentação rejeita a tese de incompatibilidade entre a imputação legal de pagamentos e a finalidade social dos contratos do SFH, restringindo a atuação judicial à hipótese de omissão contratual, sem inovar além do que a lei permite. Essa postura evita ativismo judicial e garante previsibilidade aos agentes financeiros e mutuários. Em termos práticos, a decisão impede que eventual insuficiência de pagamento recaia diretamente sobre o principal antes da quitação dos juros, o que tem impacto direto sobre o saldo devedor e a evolução do contrato. Trata-se de orientação de grande relevância para o setor habitacional e para a proteção do equilíbrio contratual, além de contribuir para a padronização da atuação do Poder Judiciário em demandas semelhantes.