EMBARGOS À EXECUÇÃO

1. ENDEREÇAMENTO

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da ... Vara Cível do Tribunal de Justiça do Estado ...

2. QUALIFICAÇÃO DAS PARTES

A. J. dos S., brasileiro, solteiro, engenheiro civil, portador do CPF nº 123.456.789-00, RG nº 12.345.678-9, endereço eletrônico: [email protected], residente e domiciliado na Rua das Flores, nº 10, Bairro Jardim, Cidade/UF, CEP 12345-000, por seu advogado (instrumento de mandato anexo), vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, propor EMBARGOS À EXECUÇÃO em face de Condomínio Edifício Jardim das Palmeiras, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ nº 12.345.678/0001-99, endereço eletrônico: [email protected], com sede na Rua das Palmeiras, nº 100, Bairro Centro, Cidade/UF, CEP 12345-100, pelos fatos e fundamentos a seguir expostos.

3. SÍNTESE DOS FATOS

O embargante, A. J. dos S., firmou contrato de compra e venda de unidade autônoma no Condomínio Edifício Jardim das Palmeiras, tendo adquirido o imóvel identificado como apartamento nº 202, bloco B. Contudo, até a presente data, não recebeu as chaves do imóvel e, portanto, não se imitiu na posse da unidade, inexistindo qualquer relação de fato com o bem.

Apesar disso, o embargante foi surpreendido com a propositura de execução de título extrajudicial, promovida pelo condomínio exequente, visando a cobrança de cotas condominiais referentes ao período em que jamais exerceu a posse do imóvel, tampouco usufruiu das áreas comuns ou dos serviços condominiais.

Ressalte-se que, conforme consta dos autos, o embargante não teve acesso ao imóvel, não recebeu as chaves e não praticou qualquer ato de posse, sendo, portanto, indevida a cobrança das taxas condominiais referentes ao período anterior à efetiva imissão na posse.

Assim, diante da cobrança indevida, não restou alternativa ao embargante senão opor os presentes embargos à execução, a fim de ver reconhecida sua ilegitimidade passiva para responder pelas cotas condominiais relativas ao período em que não detinha a posse do imóvel.

4. PRELIMINARES

ILEGITIMIDADE PASSIVA

O embargante argui, como preliminar, sua ilegitimidade passiva para figurar no polo passivo da execução referente às cotas condominiais do período em que não detinha a posse do imóvel. Conforme entendimento consolidado, a obrigação pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o possuidor do imóvel, e não sobre o proprietário que ainda não recebeu as chaves ou não se imitiu na posse.

A ausência de posse, aliada à inexistência de qualquer ato de fruição do imóvel, afasta a responsabilidade do embargante pelo pagamento das cotas condominiais, conforme será demonstrado a seguir.

5. DO DIREITO

5.1. DA NATUREZA DA OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL E DA RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO

A obrigação de pagar cotas condominiais possui natureza propter rem, vinculando-se ao imóvel e não à pessoa do proprietário (CCB/2002, art. 1.336, I). Todavia, a jurisprudência pátria, inclusive em sede de recurso repetitivo do STJ (Tema 886/STJ), firmou entendimento de que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre aquele que detém a posse do imóvel e usufrui dos serviços e benefícios proporcionados pelo condomínio.

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp 1345331/RS/STJ (Tema 886/STJ), fixou as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

No caso em tela, o embargante não se imitiu na posse do imóvel, não recebeu as chaves e não usufruiu dos serviços condominiais. Logo, não pode ser responsabilizado pelo pagamento das cotas condominiais referentes ao período anterior à efetiva imissão na posse.

5.2. DA AUSÊNCIA DE POSSE E DA IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA

O CCB/2002, art. 1.336, I (CCB/2002, art. 1.336, I), dispõe que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de sua fração ideal. Entretanto, tal obrigação pressupõe a existência de relação de posse ou de fruição do imóvel, o que não se verifica no presente caso.

O embargante jamais recebeu as chaves do imóvel, não tendo, portanto, qualquer possibilidade de exercer direitos ou deveres inerentes à condição de condômino possuidor. A cobrança de cotas co"'>...