Simulação de Voto

I – Relatório

Trata-se de ação na qual as partes A. J. dos S. (Permutante) e Construtora Alfa Ltda. (Permutária) celebraram contrato de permuta de terreno por cinco unidades de apartamentos, com obrigações recíprocas detalhadas no instrumento contratual. O objeto da lide consiste no cumprimento das obrigações pactuadas, especialmente quanto à entrega das unidades e à regularização dos registros.

A controvérsia, conforme os autos, versa sobre alegado inadimplemento de uma das partes quanto ao prazo de entrega das unidades e à regularização da documentação, ensejando pedido de aplicação das penalidades contratuais e eventual rescisão.

II – Fundamentação

1. Do Dever de Fundamentação (CF/88, art. 93, IX)

Nos termos da CF/88, art. 93, IX, todas as decisões judiciais devem ser fundamentadas, sob pena de nulidade. Assim, passo a expor os fundamentos de fato e de direito que embasam o presente voto.

2. Dos Fatos

As partes celebraram contrato de permuta, pelo qual o Permutante transferiu à Permutária a propriedade de terreno urbano, e a Permutária comprometeu-se a entregar cinco apartamentos, devidamente regularizados. O instrumento prevê prazo para entrega, penalidades por atraso e obrigações de regularização junto ao cartório.

O Permutante alega descumprimento do prazo de entrega das unidades e da obrigação de regularização, requerendo a aplicação de multa e demais cominações legais; a Permutária justifica atraso por motivos alheios à sua vontade, pleiteando exclusão de penalidades.

3. Do Direito

O contrato firmado entre as partes encontra respaldo na legislação pátria, especialmente no CCB/2002, art. 421 a CCB/2002, art. 480, que dispõem sobre a liberdade contratual, função social do contrato e obrigatoriedade de cumprimento das obrigações assumidas (pacta sunt servanda).

O CCB/2002, art. 421, garante a livre estipulação contratual, desde que observados a função social e o equilíbrio do ajuste. O CCB/2002, art. 422 impõe às partes o dever de boa-fé objetiva. Ademais, as cláusulas contratuais são claras quanto à obrigação da Permutária de entregar as unidades prontas e regularizadas, no prazo convencionado, sob pena de multa moratória de 1% ao mês de atraso, além de multa de 10% em caso de inadimplemento.

De acordo com o CCB/2002, art. 389, o inadimplemento de obrigação sujeita o devedor à perdas e danos, mais juros e atualização monetária, além de honorários advocatícios. No presente caso, restou comprovado nos autos o atraso injustificado na entrega das unidades e na regularização dos registros, não havendo demonstração suficiente de caso fortuito ou força maior capaz de afastar a responsabilidade da Permutária.

Ressalte-se, ainda, o princípio do equilíbrio contratual, segundo o qual as obrigações devem ser cumpridas de modo a evitar a onerosidade excessiva para qualquer das partes. A aplicação das penalidades contratuais, em valor previamente estipulado e razoável, atende ao previsto na legislação e na boa prática contratual.

4. Dos Princípios e da Interpretação Hermenêutica

A interpretação do contrato deve observar os princípios da função social, boa-fé, e equilíbrio, bem como a preservação do negócio jurídico sempre que possível (CCB/2002, art. 421 e CCB/2002, art. 422). Não se vislumbra, nos autos, nulidade, ilicitude ou abuso de direito que comprometam a validade do instrumento.

5. Da Prevenção de Litígios e Boa Prática

Registre-se que o próprio contrato prevê mecanismos de prevenção de litígios e solução amigável, denotando a observância das melhores práticas, mas, como não houve composição extrajudicial, resta ao Judiciário dirimir o conflito.

III – Dispositivo

Diante do exposto, com fundamento na CF/88, art. 93, IX e no CCB/2002, art. 389, CCB/2002, art. 421 e CCB/2002, art. 422, JULGO PROCEDENTE o pedido do PERMUTANTE, para:

• Determinar à PERMUTÁRIA que, no prazo de 30 (trinta) dias, entregue ao PERMUTANTE as cinco (5) unidades de apartamentos, devidamente regularizadas, sob pena de multa diária a ser fixada em execução.
• Condenar a PERMUTÁRIA ao pagamento da multa moratória prevista contratualmente (1% ao mês sobre o valor de mercado das unidades), a contar do término do prazo contratual até a efetiva entrega das unidades.
• Condenar, ainda, ao pagamento da multa de 10% prevista na cláusula de penalidade, em caso de não cumprimento das obrigações dentro do prazo judicial ora fixado.
• Confirmar as demais obrigações constantes do contrato firmado entre as partes.

Custas e honorários pela parte Ré, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do CPC/2015, art. 85, § 2º.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

IV – Recurso

Eventual recurso interposto deverá ser recebido nos efeitos devolutivo e suspensivo, nos termos do CPC/2015, art. 1.012, caso preenchidos os requisitos legais.

Cidade I, data da assinatura eletrônica.
Juiz de Direito

**Explicação: O voto está organizado em formato judicial clássico: relatório, fundamentação (com análise hermenêutica dos fatos à luz da legislação e princípios constitucionais), dispositivo (decisão), e referência a eventual recurso. A fundamentação utiliza a CF/88, art. 93, IX, e os artigos centrais do Código Civil aplicáveis. Ao final, o voto dá procedência ao pedido, condenando a parte inadimplente e fixando sanções contratuais. Caso deseje a versão julgando improcedente, basta inverter a fundamentação e o dispositivo.