NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL

1. ENDEREÇAMENTO

Ao(À) SÍNDICO(A) do Condomínio Edifício [NOME DO CONDOMÍNIO] – CNPJ: [•••], Endereço: [•••], e-mail: [•••].

À ADMINISTRADORA [NOME DA ADMINISTRADORA LTDA.] – CNPJ: [•••], Endereço: [•••], e-mail: [•••].

2. QUALIFICAÇÃO DAS PARTES

2.1. Notificante

Sra. M. F. de S. L., brasileira, estado civil [•••], profissão [•••], CPF [•••], RG [•••], e-mail: [•••], proprietária e condômina da unidade autônoma [Cobertura – unidade nº •••], com matrícula imobiliária nº [•••] do [Cartório de Registro de Imóveis – [•••]], titular de vaga de garagem fixa e já coberta nº [•••], situada no Condomínio Edifício [NOME DO CONDOMÍNIO], endereço do imóvel: [•••].

2.2. Notificados

Condomínio Edifício [NOME DO CONDOMÍNIO], CNPJ [•••], endereço: [•••], e-mail: [•••], neste ato representado por seu(ua) Síndico(a), Sr(a). C. E. da S., brasileiro(a), estado civil [•••], profissão [•••], CPF [•••], e-mail: [•••].

[NOME DA ADMINISTRADORA LTDA.], CNPJ [•••], endereço: [•••], e-mail: [•••], responsável pela gestão administrativa do Condomínio.

3. ASSUNTO/OBJETO

Impugnação ao rateio de obras de melhorias nas vagas de garagem rotativas e pedido de exclusão da cobrança quanto à unidade de cobertura da notificante, cuja vaga é fixa e já coberta, sem qualquer benefício decorrente da intervenção aprovada.

4. DOS FATOS

4.1. Contexto assemblear e deliberação

Em assembleia condominial realizada em [data], foi apresentada proposta para realização de cobertura e outras melhorias nas vagas de garagem rotativas, com a aprovação do respectivo orçamento e a determinação de rateio entre todos os condôminos segundo o critério da fração ideal, conforme previsão convencional.

No curso dos debates, condômina moradora de cobertura solicitou a palavra e manifestou expressamente sua discordância quanto à inclusão das unidades de cobertura no rateio da cobertura das garagens rotativas, apontando a ausência de benefício às referidas unidades que possuem vagas fixas e já cobertas.

4.2. Situação específica da notificante

A notificante é proprietária de unidade de cobertura, com vaga de garagem fixa e já coberta, sem utilização de vagas rotativas e, portanto, sem qualquer proveito direto das melhorias aprovadas para tais vagas rotativas descobertas. A obra votada não altera a fruição, segurança ou valorização da vaga da notificante, que já é coberta e fixa.

4.3. Convenção do condomínio, natureza da obra e critério de rateio

A Convenção condominial prevê, de forma geral, o rateio por fração ideal das despesas ordinárias e extraordinárias, incluindo as deliberadas em assembleia. Entretanto, a obra aprovada – melhorias nas vagas rotativas, com instalação de cobertura onde inexistente – não beneficia unidades que não utilizam as vagas rotativas e que já dispõem de vaga coberta e fixa. Trata-se, em essência, de obra útil/voluptuária em área cuja fruição não é aproveitada pela notificante. Em razão disso, a interpretação sistemática da convenção deve ser feita à luz do CCB/2002, art. 1.340, para evitar enriquecimento sem causa e assegurar o critério do beneficiário direto.

4.4. Cobrança imputada e inconformismo

Apesar do registro de dissenso, passaram a ser lançadas cobranças em boletos sob a rubrica “obra de cobertura/garagem rotativa”, incluindo a unidade da notificante com base na fração ideal. Trata-se de imputação indevida, pois inexiste proveito direto à sua unidade. A notificante, que sempre adimpliu suas obrigações ordinárias, impugna esta cobrança extraordinária e requer sua exclusão, sem prejuízo do pagamento regular das demais cotas condominiais.

Fecho: Os fatos demonstram que a obra aprovada não beneficia a vaga da notificante, impondo-se a exclusão do rateio ou, subsidiariamente, sua redistribuição apenas entre os efetivos beneficiários.

5. DO DIREITO

5.1. Regra geral de rateio e exceção legal pelo benefício direto

É regra que os condôminos contribuam para as despesas condominiais na forma prevista na convenção, em regra na proporção da fração ideal (CCB/2002, art. 1.336, I). Contudo, o próprio Código Civil dispõe que as despesas das partes comuns de uso exclusivo devem ser suportadas por quem delas se serve (CCB/2002, art. 1.340). Embora as vagas rotativas integrem a coisa comum, a cobertura e as melhorias exclusivamente nelas implementadas aproveitam apenas aos usuários das vagas rotativas descobertas. A unidade da notificante, com vaga fixa e já coberta, não aufere utilidade adicional com a obra, razão por que não pode ser onerada por despesa que não lhe beneficia, sob pena de violação ao CCB/2002, art. 1.340.

Definição útil: Obra necessária é a indispensável à conservação da coisa; útil é a que aumenta ou facilita o uso; voluptuária é a de mero deleite ou recreio, que não aumenta o uso habitual. A cobertura de vagas rotativas descobertas, para quem já possui vaga coberta, não agrega utilidade nova – para a notificante – caracterizando-se, quanto à sua unidade, como despesa sem afetação.

5.2. Quóruns, validade das deliberações e deveres do síndico

As obras necessárias podem ser aprovadas por maioria simples, as úteis por maioria, e as voluptuárias por 2/3 dos condôminos (CCB/2002, art. 1.341, CCB/2002, art. 1.342, CCB/2002, art. 1.343). Ainda que o quórum formal tenha sido observado, a deliberação não pode onerar condômino sem benefício, sob pena de nulidade/ anulabilidade (CCB/2002, art. 1.349, CCB/2002, art. 1.350 e CCB/2002, art. 1.351) e de violação a princípios de razoabilidade e isonomia. O síndico deve diligenciar na defesa dos interesses comuns e na fiel observância da lei e da convenção (CCB/2002, art. 1.348), adotando critérios de rateio que guardem proporcionalidade e vinculação ao benefício.

5.3. Princípios aplicáveis e vedação ao enriquecimento sem causa

A imputação de despesa a condômino que não aufere benefício algum da obra viola os princípios da isonomia, da razoabilidade, da proporcionalidade e o postulado da vedação ao enriquecimento sem causa (CCB/2002, art. 884). A interpretação da convenção deve ser sistemática e conforme a lei, de modo a adequar o rateio às unidades diretamente beneficiadas (CCB/2002, art. 1.340), evitando-se transferência indevida de custos.

5.4. Cobrança e distinção das prestações

As cotas ordinárias e extraordinárias podem ter regimes distintos, e a introdução de rubricas novas e heterogêneas nos boletos exige transparência, fundamentação e, quando haja modificação substancial da natureza da prestação, a abertura de direito de defesa específico. A cobrança de obra que não beneficia parcela de condôminos não pode ser lançada “automaticamente” como se homogênea fosse, sobretudo quando controvertida a sua pertinência.

Fecho: O caso concreto é típico de incidência do CCB/2002, art. 1.340, impondo a exclusão da unidade notificante do rateio ou, ao menos, a readequação do critério para incidir apenas sobre os efetivos beneficiários.

6. TESES DOUTRINÁRIAS EXTRAÍDAS DE ACÓRDÃOS

Os encargos condominiais, ainda que anteriores ao pedido de recuperação judicial ou decretação da falência, enquadram-se no conceito de despesas necessárias à administração do ativo, sendo, portanto, crédito extraconcursal que não se sujeita à habilitação no qu"'>...