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Trata-se de embargos à penhora opostos por T. R. P. M. em face de Condomínio Residencial [nome completo], nos autos da execução de cotas condominiais, na qual houve constrição do único imóvel da embargante, bem de família, de acordo com os fatos e fundamentos jurídicos expostos.

I. Síntese Fática e Processual

Conforme relatado, a embargante é proprietária e única moradora do apartamento objeto da penhora, imóvel em que reside há mais de 40 anos e que constitui seu único patrimônio, caracterizando-se, assim, como bem de família. Argumenta-se, ainda, que parte das cotas condominiais já foi devidamente quitada, havendo cobrança de valores já pagos e aplicação de juros superiores aos legalmente permitidos, o que configuraria excesso de execução. Destaca-se, por fim, a condição de desemprego e vulnerabilidade social da embargante.

II. Fundamentação

1. Do Dever de Fundamentação – CF/88, art. 93, IX

Cumpre salientar, inicialmente, que a decisão judicial deve ser devidamente fundamentada, nos termos do art. 93, IX, da Constituição Federal de 1988, de modo a permitir o controle das razões pelas quais o Juízo acolhe ou rejeita as pretensões deduzidas em juízo.

2. Da Impenhorabilidade do Bem de Família

Nos termos do art. 1º da Lei 8.009/1990, o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, salvo as exceções previstas em lei.
Dentre tais exceções, encontra-se a hipótese de cobrança de despesas condominiais (art. 3º, IV, da Lei 8.009/90), que admite a constrição do bem de família para satisfação de créditos dessa natureza.

3. Do Excesso de Execução e Cobrança Indevida

O art. 917, §2º, do CPC/2015, dispõe que haverá excesso de execução quando se exigir quantia superior à do título ou obrigação diversa. A embargante apresenta comprovantes de pagamento de parte das cotas, de modo que a inclusão de valores já quitados no cálculo da dívida configura enriquecimento ilícito, vedado pelo art. 884 do Código Civil.

4. Dos Juros e Multa

O art. 1.336, §1º, do Código Civil, limita a multa moratória em 2% e os juros em 1% ao mês sobre o débito condominial. A cobrança em desacordo com tais parâmetros afronta o princípio da legalidade (CF/88, art. 5º, II), devendo ser adequada ao limite legalmente previsto.

5. Do Princípio da Dignidade da Pessoa Humana e Razoabilidade

A situação de vulnerabilidade da embargante, pessoa idosa, desempregada e hipossuficiente, impõe ao Judiciário a observância dos princípios da dignidade da pessoa humana (CF/88, art. 1º, III) e razoabilidade, especialmente diante do risco de perda do único imóvel utilizado como moradia há décadas.

6. Da Jurisprudência

Os tribunais pátrios reconhecem a possibilidade de penhora do bem de família para satisfação de despesas condominiais, desde que respeitados os limites legais, vedando-se o excesso de execução e determinando a observância dos princípios constitucionais (TJSP, Apelação Cível 1098394-84.2021.8.26.0100; TJSP, Apelação Cível Acórdão/TJSP; TJRJ, Súmulas 107 e 43).

III. Dispositivo

Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os presentes embargos à penhora, para:

• Determinar a revisão dos valores executados, com a exclusão das cotas condominiais devidamente comprovadas como já pagas;
• Determinar a adequação dos juros e multa moratória aos limites legais (juros de 1% ao mês e multa de 2%);
• Manter a penhora do imóvel, nos termos do art. 3º, IV, da Lei 8.009/90, ressalvada a possibilidade de conciliação e, em sendo constatada a subsistência da dívida, observadas as garantias constitucionais do contraditório e devido processo legal;
• Conceder à embargante os benefícios da justiça gratuita, diante da comprovação de sua hipossuficiência (CPC/2015, art. 98);
• Condenar o exequente ao pagamento proporcional das custas processuais e honorários advocatícios, apenas quanto à parcela do excesso de execução reconhecida, fixando-os em 10% sobre o valor excluído, na forma do art. 85, §2º, do CPC/2015.

Fica assegurada à embargante a permanência no imóvel até o trânsito em julgado, e autorizada a produção de provas necessárias à completa apuração do valor devido, caso requerido pelas partes.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

IV. Conclusão

Assim, conheço dos embargos à penhora e, no mérito, julgo-os parcialmente procedentes nos termos acima.
Cumpra-se.

[Cidade], [data].

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[Nome do Magistrado]
Juiz(a) de Direito