AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL

1. ENDEREÇAMENTO

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da ___ Vara Cível da Comarca de ___ do Estado de ___

2. QUALIFICAÇÃO DAS PARTES

A. J. dos S., brasileiro, solteiro, empresário, portador do CPF nº 000.000.000-00, RG nº 0.000.000-0 SSP/XX, endereço eletrônico: [email protected], residente e domiciliado na Rua das Flores, nº 100, Bairro Centro, Cidade/UF, CEP 00000-000, por seu advogado infra-assinado (instrumento de mandato anexo), vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, propor a presente AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ARREMATAÇÃO em face de C. E. da S., brasileiro, casado, comerciante, portador do CPF nº 111.111.111-11, RG nº 1.111.111-1 SSP/XX, endereço eletrônico: [email protected], residente e domiciliado na Rua das Palmeiras, nº 200, Bairro Jardim, Cidade/UF, CEP 11111-111, e M. F. de S. L., brasileiro, casado, arrematante, portador do CPF nº 222.222.222-22, RG nº 2.222.222-2 SSP/XX, endereço eletrônico: [email protected], residente e domiciliado na Avenida Brasil, nº 300, Bairro Vista Alegre, Cidade/UF, CEP 22222-222.

3. DOS FATOS

O Autor, A. J. dos S., foi legítimo e originário proprietário do imóvel situado na Rua das Acácias, nº 50, Bairro Bela Vista, Cidade/UF, matriculado sob nº 12345 no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de ___.

Em data de __/__/____, o imóvel foi transferido ao Réu C. E. da S. por meio de negócio jurídico que, posteriormente, revelou-se fraudulento, pois este, valendo-se de ardil e falsidade ideológica, apropriou-se do bem mediante a prática de estelionato, conforme apuração policial e inquérito instaurado sob nº 0000/2024.

Ocorre que, após a aquisição fraudulenta, o imóvel foi objeto de execução movida contra C. E. da S., culminando em leilão judicial e posterior arrematação por M. F. de S. L., terceiro de boa-fé, que adquiriu o imóvel em hasta pública, conforme Auto de Arrematação datado de __/__/____, já assinado pelo Juiz, Leiloeiro e Arrematante.

O Autor, antigo e legítimo proprietário, não foi citado nem intimado no processo executivo, tampouco teve oportunidade de apresentar embargos de terceiro ou de se manifestar acerca da expropriação de seu bem, sendo surpreendido com a perda da posse e da propriedade do imóvel, em flagrante violação ao devido processo legal e à proteção da propriedade.

Ressalta-se que o negócio jurídico que ensejou a transferência do imóvel ao executado foi eivado de vício insanável, pois resultou de conduta criminosa (estelionato), circunstância que macula toda a cadeia dominial subsequente, inclusive a arrematação judicial, tornando-a passível de anulação.

Diante desse quadro, busca o Autor a anulação da arrematação, com a consequente restituição do imóvel ao seu patrimônio, resguardando-se os direitos do arrematante de boa-fé, se comprovados, à indenização regressiva contra o executado fraudador.

4. DO DIREITO

4.1. DA LEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA

O Autor é parte legítima para propor a presente ação, nos termos do CPC/2015, art. 903, §4º, que prevê expressamente a possibilidade de anulação da arrematação por ação autônoma, devendo o arrematante figurar como litisconsorte necessário.

O executado (fraudador) e o arrematante devem integrar o polo passivo, pois são partes diretamente afetadas pelo resultado da demanda, sendo imprescindível o respeito ao contraditório e à ampla defesa (CF/88, art. 5º, LIV e LV).

4.2. DA NULIDADE DA ARREMATAÇÃO POR VÍCIO DE ORIGEM

A arrematação judicial, embora considerada perfeita, acabada e irretratável após a assinatura do auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro (CPC/2015, art. 903, caput), admite anulação nas hipóteses de vício ou fraude, conforme dispõe o CPC/2015, art. 903, §1º, I e CPC/2015, art. 966, V.

No presente caso, o vício de origem reside no fato de que a transferência do imóvel ao executado decorreu de estelionato, conduta tipificada no CP, art. 171, que vicia o negócio jurídico e, por consequência, toda a cadeia dominial subsequente, inclusive a arrematação.

O CCB/2002, art. 171, II prevê a anulabilidade do negócio jurídico eivado de vício resultante de dolo, coação, fraude ou simulação. Ademais, a boa-fé objetiva e a função social da propriedade (CF/88, art. 5º, XXII e XXIII) impõem a proteção do legítimo proprietário, especialmente quando comprovada a prática criminosa que deu causa à alienação.

O CPC/2015, art. 903, §4º dispõe que, após a expedição da carta de arrematação, eventual invalidação do ato somente poderá ser pleiteada por ação autônoma, como ora se faz.

4.3. DA PROTEÇÃO AO TERCEIRO DE BOA-FÉ

Embora a arrematação seja, em regra, protegida pela presunção de boa-fé do arrematante, tal proteção não subsiste diante de vício insanável de origem, especialmente quando comprovada a fraude ou o crime antecedente (CPC/2015, art. 903, §1º, I).

O princípio da segurança jurídica não pode servir de escudo para legitimar a aquisição de bem cuja origem é manifestamente ilícita, sob pena de chancelar o enriquecimento ilícito e a perpetuação da fraude, em afronta à legalidade e à função social da propriedade...