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COMENTÁRIO JURÍDICO SOBRE O ACÓRDÃO – LAUDÊMIO EM PERMUTA DE TERRENO DE MARINHA

INTRODUÇÃO

O presente comentário versa sobre decisão proferida pela Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça, que deu provimento ao recurso especial interposto pela União em demanda relativa à incidência de laudêmio na hipótese de permuta envolvendo terreno de marinha e imóveis edificados. O caso traz à baila relevantes discussões sobre o regime jurídico especial dos bens públicos dominicais e a delimitação dos efeitos da permuta, tanto no âmbito privado quanto público.

FUNDAMENTOS JURÍDICOS DO JULGADO

1. Incidência do Laudêmio nas Distintas Etapas da Permuta

   O acórdão reconhece que a chamada "permuta no local" configura, sob o ponto de vista jurídico, dois negócios autônomos: i) a transferência do domínio útil do terreno pelo titular à construtora; ii) a ulterior transferência das edificações àquele que inicialmente era proprietário do terreno. Em ambas as etapas, resta configurado fato gerador do laudêmio, conforme entendimento consolidado e o disposto no Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º, bem como à luz do regime dos terrenos de marinha.

2. Inoponibilidade de Reserva de Titularidade Não Formalizada à União

   O julgado pontua que eventual ajuste entre as partes, visando à reserva de parcela do domínio útil, não é oponível à União, exigindo, para sua eficácia perante a Administração, o desmembramento do imóvel e novo aforamento. Tal exigência decorre do princípio da legalidade estrita na administração patrimonial dos bens públicos, de modo que contratos particulares ("contratos de gaveta") não têm o condão de afastar a incidência tributária prevista em lei, conforme reiteradas teses do STJ (Tema 1.142/1STJ e Tema 419/STJ).

3. Natureza Jurídica da Permuta e Repercussão Tributária

   A decisão reitera que, na permuta, o proprietário do terreno, ao receber unidades construídas, está, na verdade, realizando novo negócio jurídico distinto da mera transferência do terreno, justificando, portanto, a incidência do laudêmio sobre ambas as operações. O entendimento distancia-se da tese defensiva da parte recorrida, que buscava equiparar a situação a uma mera relação privada, sem reflexos no regime público dos bens da União.

4. Ausência de Violação ao Contraditório e à Fundamentação

   O Relator afastou alegação de nulidade por vício de fundamentação (CPC/2015, art. 489), destacando que o acórdão recorrido apresentou motivação suficiente e coerente quanto à análise da incidência do laudêmio.

CONSEQUÊNCIAS PRÁTICAS E JURÍDICAS

A decisão reforça a necessidade de observância rigorosa dos trâmites de desmembramento e regularização registral para a eficácia de negócios envolvendo frações de domínio útil em terrenos de marinha. Em termos práticos, impossibilita que ajustes meramente privados elidam a obrigação tributária perante a União, especialmente no que tange ao laudêmio. Ademais, consolida o entendimento de que cada etapa da permuta, ainda que decorrente de única negociação, enseja incidência autônoma do laudêmio, gerando impacto financeiro significativo para os administrados que pretendam realizar operações dessa natureza.

CRÍTICAS E ELOGIOS À DECISÃO

1. Elogios

   • O acórdão apresenta rigor técnico ao delimitar as esferas do direito privado e público, impedindo a burla ao regime jurídico dos bens da União. Ressalta-se o respeito à legalidade e à supremacia do interesse público, além do alinhamento com precedentes do próprio Superior Tribunal de Justiça.

2. Críticas

   • O rigor da decisão pode ser alvo de críticas sob a ótica da autonomia privada, considerando que, mesmo havendo clara intenção das partes em limitar a transferência de titularidade, a ausência de regularização formal inviabiliza o reconhecimento dessa vontade perante a Administração. Em contextos de excessiva burocracia, tal postura pode ser considerada pouco sensível às realidades negociais do mercado imobiliário.

REPERCUSSÃO NO ORDENAMENTO JURÍDICO

O julgado consolida a orientação jurisprudencial acerca da natureza autônoma das etapas negociais na permuta de terrenos de marinha, prestigiando a segurança jurídica e a transparência nas operações envolvendo bens públicos. Trata-se de importante precedente para o setor imobiliário, incorporadoras e titulares de domínio útil, que deverão atentar para a necessidade de regularização formal de todos os atos negociais para efeitos perante a União.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

A decisão em análise realça a importância da estrita observância do regime jurídico dos bens públicos federais, especialmente quanto à incidência do laudêmio. Para o futuro, espera-se que o precedente contribua para maior clareza e uniformidade no trato das permutas envolvendo terrenos de marinha, estimulando a regularização registral e a conformidade dos negócios particulares com as exigências legais. Por outro lado, permanece o desafio de equilibrar a proteção do interesse público com a desburocratização e a efetividade dos contratos privados, tema que certamente continuará a demandar reflexão dos operadores jurídicos e do próprio legislador.