Legitimidade ativa do proprietário registrado para ajuizamento de ação reivindicatória e insuficiência do ajuizamento isolado para invalidar registro imobiliário

TESE DOUTRINÁRIA EXTRAÍDA DO ACÓRDÃO:

Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro imobiliário e o respectivo cancelamento, a pessoa indicada no registro público permanece havida como proprietária do imóvel, mantendo legitimidade ativa para ajuizar ação reivindicatória, sendo insuficiente, para ilidir a fé pública do registro, o simples ajuizamento de ação tendente a invalidá-lo.

COMENTÁRIO EXPLICATIVO

A decisão do Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo, reitera a força do princípio da fé pública registral, ao afirmar que a mera existência de demanda judicial questionando a validade do registro imobiliário não desnatura, por si só, a presunção relativa de propriedade conferida ao titular. Desse modo, até que haja sentença definitiva que anule o registro e o respectivo cancelamento, a titularidade permanece hígida para todos os efeitos, inclusive para o exercício do direito de ação reivindicatória.

FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL

CF/88, art. 5º, XXII – “é garantido o direito de propriedade”

FUNDAMENTO LEGAL

• CCB/2002, art. 1.245, §2º – “Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.”
• Lei 6.015/1973, art. 252 – “O registro é eficaz enquanto não for cancelado.”
• CPC/2015, art. 319 – quanto à legitimidade ativa e regularidade formal da inicial.

SÚMULAS APLICÁVEIS

Não há súmula específica do STJ ou STF diretamente aplicável ao tema, mas o entendimento é reiterado pela jurisprudência do STJ.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Esta tese consolida a segurança jurídica no âmbito das relações imobiliárias, evitando que a propriedade seja abalada por mera propositura de ações judiciais, o que poderia gerar instabilidade e prejuízos à boa-fé objetiva do sistema registral. O reconhecimento da legitimidade ativa do titular registral, até decisão definitiva em sentido contrário, fortalece os negócios jurídicos e confere previsibilidade à atuação dos titulares de direitos reais. Reflexos futuros podem incluir a diminuição de litígios infundados e o fortalecimento do sistema de registros públicos como instrumento de certeza e publicidade.

ANÁLISE CRÍTICA

O fundamento jurídico do acórdão repousa sobre a presunção relativa de veracidade do registro imobiliário, que somente pode ser afastada por sentença transitada em julgado. A argumentação, lastreada em dispositivo legal expresso (CCB/2002, art. 1.245, §2º), revela-se sólida e alinhada à doutrina majoritária. A consequência prática imediata é impedir que a mera litigiosidade, sem decisão de mérito, obstaculize o exercício de direitos inerentes à propriedade, notadamente a propositura da ação reivindicatória. Juridicamente, preserva-se a estabilidade do sistema registral, reprimindo tentativas de esvaziar sua eficácia por intermédio de expedientes processuais protelatórios. A decisão do STJ, portanto, além de assegurar a efetividade do direito de propriedade, protege terceiros de boa-fé e contribui para a racionalização do processo judicial envolvendo bens imóveis.