PETIÇÃO INICIAL DE AÇÃO REVISIONAL DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS

1. ENDEREÇAMENTO

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da ___ Vara Cível do Foro Central da Comarca de [Cidade/UF].

2. QUALIFICAÇÃO DAS PARTES

A. J. dos S., brasileiro, solteiro, engenheiro civil, portador do CPF nº 123.456.789-00, RG nº 12.345.678-9, endereço eletrônico [email protected], residente e domiciliado à Rua das Palmeiras, nº 100, Bairro Centro, CEP 00000-000, [Cidade/UF], vem, por seu advogado infra-assinado (instrumento de mandato anexo), propor a presente AÇÃO REVISIONAL DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS em face de CONDOMÍNIO RESIDENCIAL JARDIM DAS FLORES, inscrito no CNPJ sob o nº 12.345.678/0001-99, com endereço eletrônico [email protected], situado à Rua das Palmeiras, nº 100, Bairro Centro, CEP 00000-000, [Cidade/UF], pelos fatos e fundamentos a seguir expostos.

3. DOS FATOS

O Autor é proprietário da unidade autônoma nº 101 do Condomínio Residencial Jardim das Flores, localizado no endereço supramencionado. Nos últimos anos, o Autor vem sendo cobrado pelo Réu a título de taxas condominiais ordinárias e extraordinárias, bem como por encargos decorrentes de suposto atraso no pagamento dessas obrigações.

Ocorre que, ao analisar os boletos e planilhas de débitos apresentados pelo Condomínio, o Autor identificou a incidência de juros moratórios em patamares superiores ao limite legal, além de capitalização de juros e aplicação de multas cumulativas, práticas que oneram excessivamente o devedor e contrariam a legislação vigente.

Ressalte-se que, em determinado período de inadimplência, o Autor foi surpreendido com a cobrança de juros de 0,39% ao dia, o que equivale a mais de 11% ao mês, além de multa de 2% e atualização monetária, valores que superam em muito o permitido pela legislação e pela própria convenção condominial.

O Autor buscou administrativamente a revisão dos valores, sem obter êxito, sendo compelido ao ajuizamento da presente demanda para revisão dos débitos condominiais e afastamento dos juros abusivos incidentes sobre os valores em atraso.

Diante desse cenário, não restou alternativa ao Autor senão recorrer ao Judiciário para ver reconhecido o direito à revisão das cobranças, com a exclusão dos encargos abusivos e a adequação dos valores ao que determina a legislação.

Resumo: O Autor é cobrado por taxas condominiais com juros e encargos abusivos, superiores ao limite legal, e busca a revisão judicial desses valores, após tentativa frustrada de solução administrativa.

4. DO DIREITO

4.1. DA LEGALIDADE DOS JUROS E MULTAS EM COBRANÇAS CONDOMINIAIS

A cobrança de taxas condominiais encontra respaldo no CCB/2002, art. 1.336, §1º, que estabelece a obrigação do condômino de contribuir para as despesas do condomínio, prevendo multa de até 2% e juros moratórios convencionados, ou, na ausência de convenção, de 1% ao mês.

A legislação veda a cobrança de juros superiores ao dobro da taxa legal, conforme Decreto 22.626/1933, art. 1º (Lei de Usura), sendo considerada abusiva a estipulação de encargos que extrapolem tais limites, especialmente por parte de condomínios, que não são instituições financeiras.

4.2. DA ABUSIVIDADE DOS JUROS COBRADOS

No caso em tela, o Réu aplicou juros moratórios de 0,39% ao dia (aproximadamente 11,7% ao mês), em flagrante afronta à legislação e à jurisprudência consolidada, que limita os juros moratórios a 1% ao mês, salvo disposição expressa em convenção condominial, nunca podendo exceder 2% ao mês (CCB/2002, art. 406; Decreto 22.626/1933, art. 1º).

A capitalização de juros, por sua vez, é vedada aos condomínios, por não se tratar de instituição financeira, sob pena de violação dos princípios da boa-fé objetiva e da função social dos contratos (CF/88, art. 5º, II).

4.3. DA MORA AUTOMÁTICA E TERMO INICIAL DOS JUROS

A jurisprudência é pacífica no sentido de que o mero inadimplemento das cotas condominiais constitui o devedor em mora, sendo o termo inicial dos juros o vencimento de cada parcela inadimplida (CCB/2002, art. 397).

4.4. DA POSSIBILIDADE DE REVISÃO JUDICIAL DOS ENCARGOS

O Código Civil, em seu art. 317, autoriza a revisão judicial das obrigações quando, por motivo imprevisível, a prestação se tornar excessivamente onerosa para uma das partes. Ainda, o CPC/2015, art. 319, exige que o pedido seja devidamente fundamentado, o que se verifica no presente caso.

Por fim, a boa-fé objetiva e o princípio do equilíbrio contratual impõem a revisão das cláusulas e encargos abusivos, protegendo o consumidor/condômino contra práticas que violem a equidade e a legalidade.

Resumo: A legislação e a jurisprudência limitam os juros e multas condominiais, vedando a cobrança abusiva e a capitalização de juros, autorizando a revisão judicial dos encargos excessivos.

5. JURISPRUDÊNCIAS<"'>...