MANIFESTAÇÃO SOBRE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL EM EXECUÇÃO
(IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO)

1. ENDEREÇAMENTO

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da Vara Cível da Comarca de [Cidade da Carta Precatória] – Tribunal de Justiça do Estado

2. IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES E DO PROCESSO

Processo nº: [número do processo principal]
Exequente: A. J. dos S., brasileiro, estado civil, profissão, portador do CPF nº [xxx.xxx.xxx-xx], CNPJ nº [se houver], endereço eletrônico [e-mail], residente e domiciliado à [endereço completo].
Executado: M. F. de S. L., brasileira, estado civil, profissão, portadora do CPF nº [xxx.xxx.xxx-xx], endereço eletrônico [e-mail], residente e domiciliada à [endereço completo].
Valor da causa: R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais).

3. SÍNTESE DOS FATOS

Trata-se de execução de título extrajudicial proposta por A. J. dos S. em face de M. F. de S. L., em que foi determinada a penhora do único imóvel de propriedade da executada, consistente em casa de moradia, onde reside com sua família. Para fins de avaliação e futura alienação judicial, foi expedida carta precatória à comarca de [cidade do imóvel], onde o bem se encontra.

O oficial de justiça designado para a diligência procedeu à avaliação do imóvel, atribuindo-lhe o valor de R$ 280.000,00 (duzentos e oitenta mil reais), sem, contudo, demonstrar conhecimento técnico aprofundado ou apresentar fundamentação detalhada acerca dos critérios utilizados.

Inconformada com o valor atribuído, a executada providenciou laudo de avaliação particular elaborado por corretor de imóveis regularmente inscrito no CRECI, o qual, mediante análise criteriosa, fundamentada e detalhada, apontou o valor de mercado do imóvel em R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais).

Instado a se manifestar, o exequente limitou-se a impugnar genericamente o laudo apresentado pela executada, sem, contudo, rebater de forma técnica ou apresentar elementos capazes de infirmar a avaliação particular.

O juízo deprecado, então, determinou a intimação da executada para manifestação sobre a avaliação realizada pelo oficial de justiça e sobre a impugnação do exequente.

4. DA AVALIAÇÃO REALIZADA PELO OFICIAL DE JUSTIÇA

Nos termos do CPC/2015, art. 870, a avaliação dos bens penhorados será, em regra, realizada por oficial de justiça, salvo quando necessários conhecimentos técnicos especializados, hipótese em que o juiz nomeará perito avaliador.

No presente caso, o oficial de justiça limitou-se a atribuir ao imóvel o valor de R$ 280.000,00, sem apresentar laudo detalhado, metodologia de avaliação, pesquisa de mercado ou justificativa técnica para o valor atribuído. Ressalte-se que o imóvel avaliado trata-se de casa de moradia, único bem da executada, com características próprias e localização valorizada, o que demanda análise criteriosa e conhecimento técnico específico.

A ausência de fundamentação e de critérios técnicos na avaliação realizada pelo oficial de justiça compromete a presunção relativa de veracidade do ato, podendo ser elidida por prova em sentido contrário, conforme entendimento consolidado na jurisprudência (CPC/2015, art. 873).

Assim, a avaliação realizada pelo oficial de justiça não reflete, de forma adequada, o valor de mercado do imóvel penhorado, devendo ser revista à luz de elementos técnicos idôneos.

5. DA AVALIAÇÃO PARTICULAR APRESENTADA PELO EXECUTADO

Diante da evidente defasagem do valor atribuído pelo oficial de justiça, a executada apresentou laudo de avaliação particular elaborado por corretor de imóveis devidamente inscrito no CRECI, profissional habilitado e com conhecimento técnico específico para a avaliação de bens imóveis urbanos.

O referido laudo, ora anexado, foi elaborado com base em método comparativo de dados de mercado, em conformidade com as normas técnicas do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE) e da ABNT NBR 14.653-2, considerando fatores como localização, metragem, padrão construtivo, estado de conservação e valores praticados em imóveis similares na região.

O laudo particular apresenta fundamentação detalhada, pesquisa de mercado atualizada e critérios objetivos, concluindo que o valor de mercado do imóvel é de R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais), valor este condizente com a realidade imobiliária local.

Importante destacar que o exequente não apresentou impugnação técnica ao laudo particular, limitando-se a manifestações genéricas e desprovidas de conteúdo probatório, não sendo suficiente para afastar a robustez do laudo apresentado pela executada.

Diante do exposto, requer-se a prevalência do valor atribuído pelo laudo particular, por ser o que melhor reflete o valor de mercado do bem penhorado.

6. DO DIREITO

O CPC/2015, art. 870, dispõe que a avaliação dos bens penhorados será feita por oficial de justiça, salvo necessidade de conhecimentos especializados, hipótese em que o juiz nomeará perito avaliador. O parágrafo único do mesmo artigo reforça que, sendo necessária expertise técnica e o valor da execução comportar, a avaliação deverá ser realizada por perito judicial.

O CPC/2015, art. 873, autoriza a realização de nova avaliação quando uma das partes, de maneira fundamentada, demonstrar a ocorrência de erro na avaliação realizada pelo oficial de justiça, capaz de provocar fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que, embora a avaliação realizada por oficial de justiça goze de presunção relativa de veracidade, tal presunção pode ser afastada por prova robusta em sentido contrário, especialmente quando demonstrad"'>...