Tese do STJ: ITBI calculado pelo valor de mercado do imóvel, desvinculado do valor venal do IPTU — fundamentos [CF/88, art. 156, II]; [CTN, arts. 35 e 38]

BASE DE CÁLCULO DO ITBI: DESVINCULAÇÃO DO IPTU E VALOR DE MERCADO

TESE DOUTRINÁRIA EXTRAÍDA DO ACÓRDÃO: A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base do IPTU, que não pode sequer ser utilizada como piso mínimo de tributação.

COMENTÁRIO EXPLICATIVO

O STJ distingue a materialidade e o modo de lançamento dos tributos, reconhecendo que o “valor venal” do ITBI é o valor de mercado da transação, suscetível a variações legítimas (estado de conservação, benfeitorias, interesses negociais). O “valor venal” do IPTU, estimado cadastralmente, não serve como parâmetro vinculante ou piso para o ITBI.

FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL

• CF/88, art. 156, II (competência municipal para instituir ITBI)
• CF/88, art. 150, I (legalidade tributária, na definição da base de cálculo)

FUNDAMENTO LEGAL

• CTN, art. 35 (fato gerador do ITBI)
• CTN, art. 38 (base de cálculo: valor venal dos bens ou direitos transmitidos)

SÚMULAS APLICÁVEIS

• Não há súmulas específicas sobre a desvinculação entre as bases de ITBI e IPTU.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

A tese promove coerência dogmática e evita bitributação implícita por piso artificial. Implicará revisão de práticas municipais que atrelavam o ITBI ao IPTU, com impacto em lançamentos pretéritos e adequações normativas locais.

ANÁLISE CRÍTICA

Ao privilegiar o valor de mercado efetivo, a decisão reforça a aderência do ITBI à sua materialidade. Consequência prática: o contribuinte pode afastar exigências pautadas em “piso IPTU”, exigindo da Administração motivação técnica para divergências.