Legitimidade do cessionário para discutir judicialmente obrigações em contrato de mútuo para aquisição de imóvel garantido pelo FCVS firmado até 25/10/1996 e transferido sem intervenção financeira

TESE DOUTRINÁRIA EXTRAÍDA DO ACÓRDÃO:

Tratando-se de contrato de mútuo para aquisição de imóvel garantido pelo FCVS, avençado até 25/10/1996 e transferido sem a interveniência da instituição financeira, o cessionário possui legitimidade para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos.

Comentário Explicativo

Esta tese reconhece que, para contratos de mútuo habitacional firmados até 25 de outubro de 1996, com cobertura do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS), a transferência dos direitos e obrigações por meio de “contrato de gaveta” — ou seja, sem a interveniência da instituição financeira — confere ao cessionário legitimidade ativa para propor ações judiciais relacionadas ao contrato, inclusive para revisar cláusulas pactuadas. A decisão está fundamentada na busca pela segurança jurídica e na regularização de situações amplamente praticadas no mercado imobiliário brasileiro, especialmente em razão da dificuldade de obtenção de anuência dos agentes financeiros à época.

Fundamento Constitucional

CF/88, art. 5º, XXXV (princípio da inafastabilidade da jurisdição)

Fundamento Legal

Lei 10.150/2000, art. 20 e art. 22
Lei 8.004/1990, art. 2º (na redação dada pela Lei 10.150/2000)

Súmulas Aplicáveis

Súmula 83/STJ (aplicação da jurisprudência consolidada)

Considerações Finais

A tese é relevante pois confere maior estabilidade e previsibilidade às relações jurídicas oriundas de contratos de financiamento habitacional anteriores a 25/10/1996, especialmente para situações em que houve sub-rogação por meio de “contrato de gaveta”. O reconhecimento da legitimidade ativa do cessionário promove a efetividade das garantias contratuais e permite a solução de litígios sem que se imponha ao adquirente a necessidade de anuência formal da instituição financeira, muitas vezes inviabilizada na prática. Destaca-se, contudo, que a regularização posterior junto à instituição financeira é recomendável para evitar questionamentos futuros, mas não condiciona o acesso ao Judiciário para defesa de interesses relacionados às obrigações e direitos do contrato.

Análise Crítica

Os fundamentos jurídicos desta tese refletem a evolução do entendimento jurisprudencial, adaptando-se à realidade fática de milhares de contratos de gaveta celebrados antes da Lei 10.150/2000. Ao equiparar o cessionário ao mutuário final, a decisão prestigia a função social do contrato e a necessidade de proteção das legítimas expectativas dos adquirentes de imóveis financiados. Consequentemente, confere maior segurança ao sistema, mas pode suscitar debates quanto à necessidade de observância das exigências do SFH e dos interesses do agente financeiro. Em termos práticos, a decisão favorece a regularização de imóveis e o exercício amplo do direito de ação, mitiga formalismos excessivos, e pode impactar positivamente o mercado imobiliário e a redução da litigiosidade decorrente da ausência de anuência formal.