Disposições Gerais -

Disposições Gerais
Art. 22

- Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma, ou mais prestações, desde que, inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissários direito real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicação compulsória nos termos dos artigos 16 desta lei, 640 e 641 do Código de Processo Civil.

  • Redação anterior (da Lei 649, de 11/03/49): «Art. 22 - Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato da sua constituição ou deva sê-lo em uma ou mais prestações desde que inscritos em qualquer tempo, atribuem aos compromissários direito real oponível a terceiros e lhes confere o direito de adjudicação compulsória, nos termos dos artigos 16 desta lei e 346 do CPC.»
Lei 649, de 11/03/1949 (Nova redação ao artigo).
  • Redação anterior (original): «Art. 22 - As escrituras de compromisso de compra e venda de imóveis não loteados, cujo preço deva pagar-se a prazo, em uma ou mais prestações, serão averbadas à margem das respectivas transcrições aquisitivas, para os efeitos desta lei.»
7 jurisprudências neste artigo


Doc. LEGJUR 163.7853.5012.5700
TJSP
- Inventário. Alvará. Compromisso de compra e venda. Documento firmado em 1962 e efetivo pagamento do preço ajustado em 1970. Transferência de parte do bem operada, com anuência do autor/apelante. Outra metade, todavia, não registrada em favor do recorrente em razão do falecimento do vendedor. Alvará erroneamente expedido para transferência total e não da parte faltante. Novo pedido do recorrente para aditamento e revalidação do alvará para autorizar a outorga da escritura definitiva do remanescente do terreno compromissado. Morte da inventariante e concordância da filha única do casal com o novo pedido do recorrente. Alvará assim expedido, mas cujo cumprimento restou infrutífero pois o procurador do espólio-inventariante não marcou data para lavratura de escritura. Reconhecimento do direito do recorrente no recebimento da escritura ante o adimplemento integral da obrigação. Hipótese de recusa e não mera retificação pois a recorrida se nega a comparecer no cartório para outorga da escritura. Presença dos requisitos do Decreto-Lei 58/1937, art. 22. Ação de adjudicação compulsória julgada procedente. Recurso provido para esse fim.

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Doc. LEGJUR 181.8161.8004.7200
STJ
- Direito civil. Recurso especial. Promessa de compra e venda. Arrependimento. Inadmissibilidade. Ausência de cláusula contratual. CCB, art. 1.088. Inaplicabilidade diante do Decreto-lei 58/1937, art. 22. Recurso especial não conhecido.
«1. A tese acerca da vulneração do CCB, art. 1.092, parágrafo único, não foi devidamente prequestionada no acórdão recorrido, tampouco foram opostos embargos de declaração, razão por que deve incidir, no ponto, a Súmula 356/STF.

2. «A promessa de compra e venda poderá propiciar a adjudicação compulsória, mesmo se consubstanciada em instrumento particular, como pacífico na jurisprudência do Supremo Tribunal» (REsp. 30/DF, Rel. Ministro EDUARDO RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/08/1989, DJ 18/09/1989).

3. Com efeito, se é facultado ao promitente comprador adjudicar compulsoriamente imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda, seria contraditório ser dada ao promitente vendedor a faculdade de desistir da avença ao seu talante. No caso dos autos, o contrato foi celebrado em 08 de novembro de 1.977, quando já não mais vigorava o art. 1.088 do Código Civil de 1.916, circunstância que exigiria cláusula expressa no instrumento que autorizasse os contraentes exercerem o direito de arrependimento da avença.

4. Recurso especial não conhecido.

@JURNUM = 30/STJ (Compromisso de compra e venda. Promessa de venda de imóvel. Instrumento particular. Adjudicação compulsória. Decreto-lei 58/1937. Lei 6.766/1979. A promessa de venda gera efeitos obrigacionais não dependendo, para sua eficacia e validade, de ser formalizada em instrumento publico. O direito a adjudicação compulsória e de caráter pessoal, restrito aos contratantes, não se condicionando a obligatio faciendi a inscrição no registro de imoveis).»

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Doc. LEGJUR 103.1674.7404.4100
TJSP
- Ação possessória. Reintegração de posse. Compromisso de compra e venda. Imóvel. Tutela antecipatória, fundada na automática rescisão do contrato, com base em cláusula resolutória expressa. Descabimento. Necessidade de prévia resolução judicial, antecedida de interpelação premonitória para constituir em mora. Ausência destas formalidades, a implicar manifesta carência da ação. Pronúncia de ofício (CPC, art. 267, § 3º). Possibiildade. Extinção do processo, sem julgamento de mérito. Considerações do Des. J. Roberto Bedran sobre o tema. Decreto-lei 745/69, art. 1º. CPC/1973, art. 273. Decreto-lei 58/37, art. 22. Súmula 76/STJ.
«... Na linha do melhor entendimento doutrinário, assim sufragado em prestigiosa corrente pretoriana, o compromisso de compra e venda, cuide-se ou não de imóvel loteado, não se rompe sem intervenção judicial (ORLANDO GOMES, «Direitos Reais», Forense, 1969, Tomo 2º, 303, p. 364; JOSÉ OSÓRIO DE AZEVEDO JR. «Compromisso de Compra e Venda», Malheiros Editores, 4ª edição, 93, p. 119). Não bastasse a necessidade da prévia resolução judicial do contrato, é imprescindível, nos termos do Decreto-lei 745/1969, art. 1º, a afastar, na singular espécie tratada, a automática operância da cláusula resolutória expressa e a própria viabilidade da via possessória eleita, o emprego da interpelação premonitória para constituir em mora o compromissário comprador.

Se é certa que, de acordo com a disposição do parágrafo único, do CCB, art. 119, a condição resolutiva expressa, via de regra, opera de pleno direito, há casos excepcionais, igualmente previstas na lei, em que isso não se dá. O ínclito Professor Cândido RANGEL DINAMARCO não deixou de advertir, em nota de rodapé, que «quando quer restringir essa liberdade contratual, em benefício da ordem pública ou tutela da parte economicamente mais fraca (especialmente em contratos de adesão), a lei o faz expressamente. Assim, p.ex. no Decreto-lei 58/1937, art. 14 (loteamentos - é indispensável a prévia interpelação; v. também Decreto-lei 745/69, art. 1º); ou na venda com reserva de domínio, sendo exigido a protesto cambial prévio á apreensão da coisa (Caio Mário, Instituições, III, 294, esp. p. 94). Sem previsão legal e sem choque com a ordem pública não é licito ampliar a exigência, contra a letra da permissão contida no Código Civil» (FUNDAMENTOS DO PROCESSO CIVIL MODERNO, Malheiros Editores, 3ª edição, Vol. II, pág. 1.448).

A Colenda 10ª Câmara de Direito Privado desta Corte, em caso análogo, deixou afirmado ser «indispensável a intervenção judicial, para assentar rescisão do contrato, de molde a permitir a reintegração da promitente vendedora na posse do imóvel» (Agravo de Instrumento 168.168-4, Jundiaí, Rel. SOUZA JOSÉ, j. de 29/09/00, Ementário JUBI 51/00, novembro/2000).

Aliás, é o que reiteradamente vem decidindo o Colendo STJ, com base no enunciada de sua Súmula 76/STJ: «É ineficaz a cláusula resolutiva expressa, por necessária a prévia interpelação para constituição em mora do devedor (art. 1º, Decreto-lei 745/69) , mesmo não registrado o compromisso (Súmula 76). A falta de interpelação acarreta a extinção do processo de rescisão cumulado com reintegração de posse» (REsp. 45.845-0-SP, 3ª Turma, Rel. Min. ANTÔNIO DE PÁDUA, V.U. j. 06/08/2002, Boletim STJ, 15, p. 35).

Por tudo isso, pouco importando já prolatada a sentença em 1º grau e a eventual interposição de apelação, que obviamente restarão prejudicadas, urge que, diante da ausência de tão relevantes pressupostos de constituição válida do processo, seja a ação desde lago declarada extinta, sem apreciação do mérito, o que ora se pronuncia na forma do CPC/1973, art. 267, § 3º. ...» (Des. J. Roberto Bedran).»

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Doc. LEGJUR 103.1674.7055.2100
STJ
- Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual, cumulada com perdas e danos. Mora. Interpelação. Contrato não registrado no registro de imóveis. Registro público. Súmula 76/STJ. Decreto-lei 58/1937, art. 22. Decreto-lei 745/1969, art. 1º. CCB, art. 1.092.
«A falta de registro da promessa não faz dispensável prévia interpelação do devedor que deixou de pagar pontualmente as prestações devidas. Ao reportar-se aos contratos, a que se refere o art. 22 do Decreto-lei 58, o Decreto-lei 745/69 não exigiu estivessem submetidos às formalidades de que ali se cogita.»

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Doc. LEGJUR 103.2110.5004.0500
STJ
- Legitimidade ativa. Compromisso de compra e venda. Ação reivindicatória proposta por compromissário comprador com título quitado, irretratável e inscrito no Registro Imobiliário. Parte legítima. Decreto-lei 58/37, art. 22.
Reconhece-se aos titulares de compromisso de compra e venda, irretratável e inscrito no R.I. o direito reivindicatório, como verdadeiros proprietários.

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Doc. LEGJUR 103.2110.5004.0000
STJ
- Adjudicação compulsória. Compromisso de compra e venda irretratável. Instrumento particular não registrado. Possibilidade, mesmo assim, de adjudicação ao compromissário comprador. Sentença que produz os efeitos da vontade omitida pelo promitente vendedor. Deferimento. Decreto-lei 58/37, art. 5º, Decreto-lei 58/37, art. 16, Decreto-lei 58/37, art. 22 e Decreto-lei 58/37, art. 23. Lei 6.766/1979, art. 25 e Lei 6.766/1979, art. 46. CPC/1973, art. 639 e CPC/1973, art. 641. Súmula 413/STF. (Cita doutrina).

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Doc. LEGJUR 103.2110.5036.6000
STF
- Ação reivindicatória. Compromisso de compra e venda irretratável e inscrito no RI. Ação do compromissário comprador contra terceiro, ocupante ilegal do bem. Admissibilidade. Indenização ao réu por benfeitorias necessárias, mas sem direito de retenção. Procedência. Decreto-lei 58/37, art. 22. CCB, art. 530, I, CCB, art. 533 e CCB, art. 517. (Com jurisprudência).

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Lei 6.014, de 27/12/1973 (Nova redação ao artigo)
CPC, art. 640 (Adjudicação compulsória).
CPC, art. 1.046, § 1º (Embargos de terceiro).
Decreto 3.079/1938, art. 11, e 22 (Compromisso de compra e venda. Regulamenta o Decreto-lei 58, de 10/12/37, que dispõe sobre o loteamento e a venda de terrenos para pagamento em prestações)
Decreto-lei 745/1969, art. 1º (compromisso de compra e venda)
Súmula 413/STF.
Súmula 621/STF.
Súmula 76/STJ.
CCB, art. 1.122, e 1.126 (Código Civil).
CCB/2002, art. 481, e 482 (Código Civil).
CPC/39, arts. 346 e § 1º e 1.006, § 2º.

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