Simulação de Voto

Voto do Magistrado

Nos termos do artigo 93, inciso IX, da Constituição Federal de 1988, cabe ao magistrado fundamentar todas as suas decisões judiciais, com base nos fatos e no ordenamento jurídico aplicável, de forma clara e precisa. Assim, passo a proferir meu voto.

1. Relatório

Cuidam os autos de Embargos à Execução opostos por [NOME DO EMBARGANTE], em face do Condomínio Residencial [NOME DO CONDOMÍNIO], alegando, em síntese, a perda superveniente do objeto da execução, em razão da retomada do imóvel pelo agente financeiro, decorrente do inadimplemento do contrato de financiamento imobiliário. O embargante sustenta que, com a transferência, o agente financeiro passou a ser o responsável pelas taxas condominiais.

O embargado, por sua vez, argumenta que a obrigação condominial possui natureza propter rem, sendo devida pelo proprietário do imóvel à época dos fatos geradores das obrigações, conforme previsto no artigo 1.345 do Código Civil. Requer a improcedência dos embargos.

2. Fundamentação

2.1 Da Obrigação Propter Rem

Conforme o artigo 1.345 do Código Civil de 2002, \"o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios\". Trata-se de obrigação com natureza propter rem, que acompanha o imóvel e não a pessoa do devedor.

Assim, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais recai sobre o proprietário do imóvel à época da constituição da dívida. No presente caso, resta incontroverso que o embargante era o proprietário do imóvel no período em que os débitos foram gerados, sendo, portanto, o responsável pelo pagamento das obrigações condominiais.

2.2 Da Perda Superveniente do Objeto

A alegação de perda superveniente do objeto não merece acolhimento, visto que a obrigação condominial, por sua natureza propter rem, não se extingue com a transferência do imóvel. A jurisprudência pátria é pacífica ao reconhecer que o proprietário do imóvel no momento do fato gerador é o responsável pelos débitos condominiais, independentemente de eventual alienação ou retomada do bem.

Ademais, a transferência da propriedade ao agente financeiro somente gera efeitos a partir do momento do registro imobiliário, o que não afasta a responsabilidade do embargante pelos débitos anteriores.

2.3 Dos Ônus Sucumbenciais

Os ônus sucumbenciais devem ser atribuídos ao embargante, uma vez que deu causa à propositura da execução e à oposição dos embargos, que se mostram manifestamente improcedentes. Aplica-se, nesse ponto, o disposto no artigo 85 do Código de Processo Civil de 2015.

3. Jurisprudência Aplicável

Para reforçar o entendimento aqui adotado, destaco os seguintes precedentes:

3.1 Direito Processual Civil. Embargos à Execução de Título Extrajudicial. Cotas Condominiais.

\"A obrigação condominial possui natureza propter rem, sendo o proprietário do imóvel responsável pelos débitos condominiais, independentemente de quem esteja na posse do bem. A planilha de débitos apresentada pelo condomínio exequente demonstra a certeza, liquidez e exigibilidade do título executivo.\" (TJRJ, Apelação Acórdão/TJRJ, Rel. Des. Murilo André Kieling Cardona Pereira, julgado em 18/02/2025)

3.2 Embargos à Execução. Título Executivo Extrajudicial.

\"O título executivo extrajudicial deve possuir liquidez, certeza e exigibilidade. A ausência de qualquer desses requisitos implica a nulidade da execução, nos termos do art. 803, I, do CPC/2015.\" (TJSP, Apelação Cível Acórdão/TJSP, Rel. Des. Marcos Gozzo, julgado em 22/10/2024)

4. Conclusão

Diante do exposto, com fundamento no artigo 93, inciso IX, da Constituição Federal, e no artigo 1.345 do Código Civil, voto por julgar improcedentes os Embargos à Execução opostos por [NOME DO EMBARGANTE], com a consequente manutenção da execução nos termos em que foi proposta.

Condeno o embargante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, nos termos do artigo 85 do CPC/2015.

Termos Finais

É como voto.

[Local], [Data]

Magistrado: [Nome do Magistrado]