Locação comercial. Entrega do imóvel em estado de servir ao uso a que se destina. Compatibilidade do imóvel para uso comercial. Obrigações do locador. Lei 8.245/1991, art. 22, I. Exegese e alcance da norma.
Postado por Emilio Sabatovski em 12/07/2016

Jurisprudência

Doc. LEGJUR 163.9722.5002.3300

STJ. Locação comercial. Recurso especial. Civil. Embargos à execução. Cerceamento de defesa. Súmula 7/STJ. Obrigações do locador. Lei 8.245/1991, art. 22, I. Exegese. Entrega do imóvel em estado de servir ao uso a que se destina. Alcance da norma. Compatibilidade do imóvel para uso comercial. Adaptação do imóvel. Inexistência de obrigação. Locação urbana (Locação residencial, Locação por temporada e Locação comercial), Lei 8.245/1991, art. 46, e s. Lei 8.245/1991, art. 48, e s. Lei 8.245/1991, art. 51, e ss.

«1. Cinge-se a controvérsia a saber o alcance da obrigação do locador, prevista no Lei 8.245/1991, art. 22, I, sobretudo se lhe compete a regularização do bem junto aos órgãos públicos segundo a atividade econômica a ser explorada pelo locatário. 2. A destinação do imóvel para locação urbana pode ser para uso residencial (Lei 8.245/1991, art. 46 e Lei 8.245/1991, art. 47), para temporada (arts. 48 a 50 da Lei 8.245/1991) ou para uso comercial (arts. 51 a 57 da Lei 8.245/1991) .

Trata-se de recurso especial da 3ª Turma do STJ [Doc. LegJur 163.9722.5002.3300].

A controvérsia gira em torno de definir o alcance da obrigação do locador, prevista no art. 22, I, da Lei 8.245/1991, em especial se compete ao locador adaptar e regularizar o imóvel junto aos órgãos públicos segundo a atividade econômica a ser explorada pelo locatário. A resposta da 3ª Turma foi no sentido de que na locação comercial, a obrigação do locador restringe-se, tão somente à higidez e à compatibilidade do imóvel ao uso comercial, salvo disposição contratual em sentido contrário, o dispositivo legal em questão não determina ao locador o obrigação de adaptar o imóvel às peculiaridades da atividade a ser explorada pelo locador, ou mesmo diligenciar junto aos órgãos públicos para obter alvará de funcionamento ou qualquer outra licença necessária ao desenvolvimento do negócio do locador.

Eis o que nos diz, no fundamental, o relator:


[...].

No entender dos recorrentes, com respaldo no art. 22, I, «e», da Lei 8.245/1991, era obrigação do locador providenciar as obras de segurança e incêndio para adaptar o imóvel às exigências do Corpo de Bombeiro de Bauru, «entregando-o em condições de utilização» (fl. 5 e-STJ).

[...].

Com efeito, a destinação do imóvel para locação urbana pode ser para o uso residencial (arts. 46 e 47 da Lei 8.245/1991 - destinado à moradia), para temporada (arts. 48 a 50 da Lei 8.245/1991 - destinado à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a 90 (noventa dias), esteja ou não mobiliado o imóvel) ou para o uso comercial (arts. 51 a 57 da Lei 8.245/1991 - destinado para instalação de escritórios, comércio, indústria ou qualquer outra atividade que não seja residencial).

Logo, a extensão do dever do locador em entregar imóvel compatível com a destinação é aferida considerando-se o objetivo do uso, ou seja, a depender da modalidade de locação, se residencial, para temporada ou comercial.

Exemplificativamente, na hipótese de locação residencial, é dever do locador observar se o local onde situado o imóvel autoriza a utilização do bem para o fim de moradia, se apresenta condições de uso e gozo e outras condições de habitabilidade.

Já nos casos de locação para fins comerciais, a obrigação do locador restringe-se tão somente à higidez e à compatibilidade do imóvel ao uso comercial, obrigação esta que não se relaciona à adequação do bem especificamente à atividade comercial a ser exercida pelo locatário.

Compete, portanto, ao locatário a análise das características particulares que o bem deve apresentar para a instalação do empreendimento, bem como verificar se o imóvel e sua documentação estão regularizados e aptos à instalação pretendida, pois é o locatário que detém o essencial conhecimento a respeito da atividade que será desenvolvida.

Em outras palavras, é obrigação do locatário examinar previamente a aptidão do bem conforme o negócio a ser realizado, inclusive os documentos do imóvel para viabilizar a obtenção de licenças, que são imprescindíveis ao exercício de qualquer atividade comercial.

Assim, a determinação legal de que é dever do locador entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina (art. 22, I, da Lei 8.245/1991) está ligada à modalidade de locação em si mesma considerada, se residencial, comercial ou para temporada.

Na hipótese de locação comercial, salvo disposição contratual em sentido contrário, o comando legal não impõe ao locador o encargo de adaptar o imóvel às peculiaridades da atividade a ser explorada, ou mesmo diligenciar junto aos órgãos públicos para obter alvará de funcionamento ou qualquer outra licença necessária ao desenvolvimento do negócio.

Aliás, a permissão para o exercício de atividades industriais e comerciais é ônus que recai sobre aqueles que almejam desempenhar tais atividades, pois é fato estranho à relação locatícia e implicaria desestímulo à locação comercial.

Por outro lado, os deveres anexos à boa-fé, especialmente os deveres de informação, cooperação, lealdade e probidade, exigíveis das partes na execução dos contratos, impõem ao locador uma conduta colaborativa, no sentido de fornecer ao locatário os documentos e as informações necessárias à implementação da atividade no imóvel objeto da locação.

Na espécie, como fundamento para não pagar a dívida decorrente do inadimplemento dos aluguéis e da multa rescisória, os recorrentes alegam que a locação não se concretizou por infração ao dever legal que incumbia ao locador, qual seja, a regularização do imóvel junto aos órgãos públicos, especialmente a autorização de funcionamento emitida pelo Corpo de Bombeiros.

Como visto, à luz do disposto no art. 22, I, da Lei 8.245/1991, o impedimento de exploração do imóvel locado por falta de regularidade do bem perante os órgãos públicos não está inserida na esfera de obrigações do locador, ou seja, é fato imputável exclusivamente ao locatário.

Ademais, como destacado pelo acórdão recorrido, «não há nenhuma cláusula no contrato que estipule obrigação do locador em adaptar o imóvel para fins de funcionamento de escola» (fl. 114 e-STJ), bem como não consta do instrumento contratual sequer o tipo de atividade comercial a ser explorada, mas tão somente que «o locatário fará uso do imóvel para fins comerciais» (cláusula 05, fl. 16 e-STJ).

[...].» (Min. Ricardo Villas Bôas Cueva).»


JURISPRUDÊNCIA DE QUALIDADE

Esta é uma jurisprudência de qualidade. Para o profissional do direito este julgado é uma fonte importante de subsídio, já para o estudante é muito mais relevante, justamente por dar vida ao direito, ou seja, aqui estão envolvidas pessoas reais, problemas reais que reclamam soluções reais. Vale a pena ler esta decisão. Certa, ou errada, podemos ou não concordar com ela, contudo, está bem fundamentada pelo Min. Ricardo Villas Bôas Cueva. Tudo está exposto de forma didática, clara, fácil compreensão e de prazerosa leitura, como é de longa tradição da ministro relator.

Como pode ser visto nesta decisão, o ministro relator, em poucas linhas, delimitou a controvérsia, distinguiu, definiu e determinou o fundamento legal dos institutos jurídicos envolvidos na hipótese, ou seja, no fundamental contém o que toda decisão judicial ou tese jurídica, ou peça processual deveriam conter, se estão corretas, ou não, o exame é feito noutro contexto. Neste sentido esta decisão deveria ser lida e examinada com carinho, principalmente pelo estudante de direito, na medida que é uma fonte importante de estudo, aprendizado e qualificação. Decisões bem fundamentadas estimulam a capacidade de raciocínio lógico do estudioso. O raciocínio lógico é a ferramenta mais importante para qualquer profissional desenvolver sua capacidade criativa.

MODELO DE PEÇAS PROCESSUAIS

Para quem busca modelos de peças processuais este acórdão é o melhor possível dos modelos na medida que um acórdão (decisão) e uma petição (pedido), ou uma despacho, são o verso e o anverso da mesma moeda, ambos requerem fundamentação jurídica, requerem fundamento legal, requerem o exame de jurisprudência de qualidade sobre o tema, requerem também exame constitucional da tese jurídica ali debatida, ou seja, se esta tese jurídica é constitucional ou não, e quando se fala em Constituição, deve-se ter em mente a Constituição em sentido material, despida do lixo ideológico que a nega e que a questão da constitucionalidade é fundamentalmente casuística e não comporta presunções. Quanto mais qualificada a decisão, melhor será o modelo, a peça processual ou a tese jurídica.

A JURISDIÇÃO, A ADVOCACIA E A DEMOCRACIA

Vale lembrar sempre, que navegam na órbita da inexistência, decisões judiciais ou teses jurídicas que neguem a ideia do respeito incondicional devido às pessoas, que neguem a ideia de que deve ser dado a cada um o que é seu, que neguem os valores democráticos e republicanos, que neguem os valores solidificados ao longo do tempo pela fé das pessoas, que neguem, ou obstruam, a paz entre as pessoas, pessoas, estas pessoas, que para quem presta serviços é o consumidor e para quem presta a jurisdição é o jurisdicionado. Em suma, orbitam na esfera da inexistência porque, negam o modo democrático de viver, negam o modo republicano de viver, negam o modo cristão de viver, negam o modo de viver de qualquer fé, já que nenhuma fé, em sentido material, é incompatível com o modelo democrático de ser e viver. Neste cenário, nenhum indivíduo detém legitimamente o poder de dispor destes valores, principalmente quem fez da vida pública o seu meio de vida, e aí incluem-se os que são responsáveis pela jurisdição e pela atividade parlamentar. Só exercem legitimamente a jurisdição e a vida parlamentar aqueles que têm fé e condições de serem os guardiões e fiéis depositários dos valores democráticos, republicanos, e da fé do povo. Exceções não são legítimas, devem ser tratadas como lixo ideológico e não obrigam a ninguém. Pense nisso.

O CPC/2015 E OS VALORES FUNDAMENTAIS DA CF/88

De acordo com o art. 1º, do CPC/2015, «O processo civil será ordenado, disciplinado e interpretado conforme os valores e as normas fundamentais estabelecidos na Constituição da República Federativa do Brasil [...]». Ele deveria ter sido escrito com base nestes valores, se não foi escrito com base nos valores fundamentais da Constituição, determinar ao aplicador, ou ao intérprete, que o faça não faz sentido e é contraditório.

Vamos refletir melhor. Se respeitados fossem os princípios fundamentais da Constituição, no mínimo, não haveria mais espaços no seio da jurisdição para os seculares vícios que foram consolidando-se com o tempo, sai lei, entra lei, sai déspota e entra déspota, e os mesmos vícios permanecem e continuam cada vez piores. Eis alguns desses vícios, o principal deles provavelmente é o eterno faz de contas, ou seja, «faz de conta que está lá», mas não está lá, «faz de conta que não está lá», mas está lá, sempre dependendo das conveniências e necessidades de quem julga ou de quem é julgado, o cenário que aparece é o da conveniência. Não haveria, também, mais espaço para pesos e medidas diferentes dependendo de quem pede, ou contra quem se pede, este cenário pode ser visualizado naquela frase sempre dita, que parece tão inocente, mas não é: «a jurisprudência oscila para um lado e para outro lado», ou, noutra «a jurisprudência não consegue se firmar», ou ainda, «é a consciência do julgador», mas o que realmente esta acontecendo é a negação da jurisdição. Esta negação é histórica e secular na medida de que a jurisdição que chegou até nós é um instrumento de poder e submissão feito para servir a soberanos, fossem eles bons ou déspotas e não um instrumento a serviço do cidadão ou ao povo.

No entanto, num modelo democrático, cristão e republicano, a jurisdição deveria servir ao povo, ao cidadão, a sociedade e não ao déspota do momento como é de longa tradição latina e principalmente ibérica, no entanto, a redefinição dos papéis jamais ocorreu nem evidências há que no futuro possa ocorrer. Se fossem respeitados os princípios fundamentais da Constituição, também não haveria a chamada citação ficta, a chamada intimação ficta, as chamadas presunções, e outras violências de maior ou menor grau que o jurisdicionado acaba sofrendo sem necessidade, já que elas carregam no seu âmago a negação da jurisdição e seus compromissos democráticos e aceitação do velho faz de contas. O CPC/2015, não ameniza os eternos vícios e compromissos antidemocráticos, ao contrário, os agudiza e os solidifica.

Quanto aos princípios fundamentais. Vamos nos concentrar, como ponto de partida, em apenas alguns dos princípios e compromissos fundamentais de que fala a Constituição, um deles é o compromisso com a constituição de uma sociedade livre, justa e solidária, o outro que determina o respeito a dignidade das pessoas e outro que determina o respeito aos valores sociais do trabalho e da livre iniciativa.

Estes e outros valores fundamentais da Constituição não são compatíveis com a aquela eterna ideia de que do processo deve se extrair uma verdade formal, o CPC/2015 não toca neste ponto. Se o objetivo é construir uma sociedade justa, livre e solidária, por óbvio, se uma decisão judicial não for materialmente justa, não respeitar o compromisso da liberdade e solidariedade, não respeitar as pessoas ou os valores sociais do trabalho e da livre iniciativa, não cumprir o primado fundamental da jurisdição que é dar a cada um o que é seu e o CPC/2015 não caminha nesta direção, ao contrário reforça a ideia de um estado violento que exerce a posse e a propriedade sobre o cidadão, ou seja, não é constitucional nem democrático e nem republicano. Como visto uma decisão proferida nestas condições, embora pareça judicial, mas não é, esta decisão simplesmente orbita na esfera da inexistência, e não obriga a ninguém, por não nascer e representar o exercício legítimo da jurisdição. Quem nestas condições prolatou esta decisão judicial responde pessoalmente por ela diante das vítimas e não tem em sua defesa a proteção institucional. Como dito, o CPC/2015, não ameniza os eternos vícios e compromissos antidemocráticos, ao contrário, os agudiza e os solidifica.

Uma decisão judicial ou mesmo uma arbitragem, formal ou informal, só tem o véu da existência quando todos os envolvidos reconheçam nela autoridade suficiente para respeitá-la, e se a respeitam eles a cumprem sem constrangimentos. Se o cumprimento desta decisão requerer violência, ela é materialmente inconstitucional. Como podemos imaginar uma jurisdição séria e que ao final possa obter o respeito das partes, quando a premissa que nela se contém parte da ideia que deve obrigatoriamente existir um perdedor e um ganhador. Esta é uma característica que repousa somente em ambientes de extrema violência, que neste caso é a violência do estado, ou mais precisamente de governos despóticos. Quando existem pessoas envolvidas não é de qualidade o serviço prestado quando ao final ali remanescer um perdedor e um ganhador. Pense nisso.

Vale lembrar, também, quem fica 5 anos, ou mais, em uma faculdade de direito, deveria ser capaz de produzir um serviço com esta qualidade, caso contrário tudo acaba girando em torno do desperdício de tempo, recursos e trabalho, inclusive o tempo e os recursos perdidos na faculdade. Vale sempre lembrar que num ambiente onde o consumidor, ou o cidadão, é mal servido, lá a mesa não é farta. O CPC/2015, não ameniza nem se preocupa com a qualidade da jurisdição ao contrário, agudiza e os solidifica os vícios e os compromissos antidemocráticos. Pense nisso.

Vale lembrar que o respeito a estes valores e compromissos constitucionais mencionados por si só revogam quase todo o CPC/2015, para não dizer todo, já que ele perpetua, na sua essência, a violência do estado, ou de governos despóticos, contra o cidadão, perpetua o descompromisso com a verdade material, o descompromisso com os valores democráticos, o descompromisso com os valores da fé, etc. A jurisdição pode ser exercida de forma eficiente e econômica sem violência, sem indumentárias e sem pedestais. Essa violência já vem de séculos e não há indícios de que venha a cessar em algum momento presente ou futuro. O cidadão tem o sagrado direito de opor-se a ela, independente de onde provenha. A violência sem fim do Estado é uma característica das sociedades opressivas, como as latinas e principalmente as sociedades ibéricas. A violência do Estado, do qual o CPC/2015, é apenas mais um instrumento, não se compatibiliza com o compromisso de uma sociedade democrática onde o estado é apenas um prestador de serviços. Quem faz da jurisdição seu instrumento de trabalho e seu meio de vida, o faz, como garante e fiel depositário dos valores democráticos, republicanos bem como os valores da fé das pessoas, pois numa sociedade livre e democrática é o povo o titular do poder e do destino. Quem nega este compromisso o faz em seu próprio nome e responde pessoalmente perante as vítimas ou perante as pessoas ou instituições prejudicadas. Pense nisso.

DO SITE LEGJUR

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A solução de controvérsias é um serviço que só pode ser prestado por quem estiver adequadamente qualificado e puder assumir o compromisso com e por ele, para tal e por certo o modelo vigente onde tudo gira em torno do [ouvi dizer] não qualifica materialmente ninguém, e tudo que envolve as pessoas e seu sentimento deve ser tratado de forma séria e responsável, não haverá frutos se este serviço for prestado sem o respeito incondicional as pessoas ali envolvidas. Estude, qualifique-se e pense nisso, por óbvio, a litigância por si só não se insere no conceito de uma prestação de serviço de qualidade, quanto mais a litigância compulsiva.

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Nunca podemos esquecer que não há qualificação jurídica sem a Constituição, sem as leis e sem a jurisprudência de qualidade ou sem a hermenêutica, como também não há advocacia sem vocação, nem riqueza sem suor, mas sobretudo com o cidadão e consumidor do serviço.

O princípio da legalidade (CF/88, art. 5º, II) e a natureza valorativa e principiológica do direito dado pela Constituição Federal/88 e é da natureza própria de um regime democrático, republicano e da livre iniciativa, esta legalidade em sentido material do termo são o ponto de partida para o aprendizado do direito, para o exercício da advocacia e da jurisdição, em último caso, já que a solução de controvérsias é privada por natureza. Não há tese jurídica sem fundamento legal ou constitucional. O aval constitucional é condição de validade formal e material de uma lei, ou normativo infraconstitucional. Interpreta-se a lei de acordo com a Constituição e não o contrário, adaptar a Constituição para que prevaleça uma lei inconstitucional não faz sentido e é negação de tudo que é sagrado. Ninguém é obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei (princípio da legalidade), obviamente, lei em sentido material requer com aval constitucional, também em sentido material, esta é a premissa fundamental, como dito, redito e mil vezes dito, da nossa Constituição é necessário antes de qualquer interpretação desembarcar o lixo ideológico que a nega.

Fique aqui, desenvolva-se e cresça conosco, ajude a tornar a resolução das controvérsias uma questão privada, o que sempre foi e nem há motivos para que seja diferente, ajude a tornar a resolução das controvérsias uma vocação e um instrumento a ser usado somente em benefício das pessoas, da sociedade e do profissional que a presta. As pessoas são a fonte de tudo que é bom, inclusive, a fonte de nosso sustento como profissionais. Como, dito, não há direito sem o respeito incondicional à vida, às pessoas e seus sonhos e as suas necessidades materiais e imateriais. Não custa sempre lembrar que não há uma mesa farta num lugar onde não haja um consumidor feliz, respeitado e satisfeito. Como também não há uma sociedade livre, justa e solidária e capaz de produzir riquezas e ciência quando o seu povo não é livre, não é feliz, ou não é respeitado. Pense nisso.

Vale lembrar, principalmente ao estudante de direito, que é sempre importante antes de definir uma tese jurídica consultar a jurisprudência das cortes superiores, particularmente as súmulas e os julgados tomados em recursos repetitivos e em repercussão geral.

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