IMPLICAÇÕES JURÍDICAS DA AQUISIÇÃO DE TERRAS RURAIS POR ESTRANGEIROS À LUZ DO NOVO MARCO REGULATÓRIO DO AGRONEGÓCIO BRASILEIRO

INTRODUÇÃO

O agronegócio brasileiro ocupa posição central na economia nacional e internacional, sendo o Brasil um dos maiores exportadores de commodities agrícolas do mundo. Nesse contexto, a aquisição de terras rurais por estrangeiros tem sido objeto de intensos debates, especialmente diante do novo marco regulatório do setor, que busca equilibrar o desenvolvimento econômico, a soberania nacional e a segurança jurídica. Este artigo se propõe a analisar, sob uma perspectiva constitucional, legal e doutrinária, as principais implicações jurídicas decorrentes da aquisição de imóveis rurais por estrangeiros, trazendo pontos relevantes para a atuação advocatícia especializada na área.

FUNDAMENTOS CONSTITUCIONAIS

A Constituição Federal de 1988 estabelece, em diversos dispositivos, os princípios que orientam a política fundiária e o acesso à propriedade rural. O art. 10, §1º da CF/88 dispõe sobre a necessidade de proteger o território nacional e a soberania do país, aspectos diretamente correlacionados à limitação da aquisição de terras por pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras. O texto constitucional determina que a propriedade da terra deve cumprir sua função social (CF/88, art. 5º, XXIII) e subordina o uso do solo à legislação própria, considerando o interesse nacional.

Além disso, a segurança alimentar, a preservação ambiental e a defesa do território são princípios que permeiam a interpretação constitucional sobre o tema, exigindo do intérprete uma análise que vá além do simples direito de propriedade.

ASPECTOS LEGAIS DA AQUISIÇÃO DE TERRAS POR ESTRANGEIROS

LEGISLAÇÃO ORDINÁRIA APLICÁVEL

A legislação infraconstitucional disciplina de modo minucioso a aquisição de terras rurais por estrangeiros. Destaca-se a Lei nº 5.709/1971, que regula a aquisição por pessoas físicas e jurídicas estrangeiras, impondo limites de extensão e percentual territorial, além de restrições quanto à localização e à destinação das áreas adquiridas.

O Código Civil Brasileiro (CCB/2002) também apresenta normas relevantes, especialmente no tocante à capacidade para adquirir bens imóveis no Brasil (CCB/2002, art. 11, §1º, III), estabelecendo que a lei do país em que situado o imóvel regula a sua aquisição. Dessa forma, o estrangeiro está sujeito à legislação pátria, inclusive quanto às restrições impostas por normas específicas.

No contexto processual, o Código de Processo Civil (CPC/2015, art. 319) prevê os requisitos da petição inicial em demandas relacionadas à aquisição de imóveis, inclusive por estrangeiros, exigindo a qualificação das partes e a demonstração da regularidade documental quanto ao imóvel rural.

Por sua vez, o Decreto nº 8.894/2016 e a Lei nº 7.250/2014, art. 50 trazem diretrizes para a regularização fundiária e o registro de imóveis rurais, estabelecendo mecanismos de controle e fiscalização por parte do Estado, especialmente no que se refere à atuação do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA).

LIMITAÇÕES E PROCEDIMENTOS

As limitações à aquisição de terras rurais por estrangeiros abrangem tanto a extensão máxima de terras por adquirente quanto a proibição de aquisição em áreas consideradas estratégicas para a soberania nacional, como regiões de fronteira. Tais limites visam proteger não apenas interesses econômicos, mas também a segurança e integridade do território nacional.

Quanto ao procedimento, a legislação exige a prévia autorização do INCRA para aquisições que ultrapassem determinados limites, bem como o registro do ato aquisitivo no Cartório de Registro de Imóveis competente, observado o disposto no CPP, art. 12 e CP, art. 284, §1º, quando houver repercussões criminais ou administrativas relacionadas à aquisição irregular de propriedades rurais por estrangeiros.

A Lei nº 7.250/2014, art. 50 reforça a necessidade de controle estatal sobre o cadastro e a fiscalização das propriedades rurais, inclusive para fins de tributação e políticas públicas de regularização fundiária.

O NOVO MARCO REGULATÓRIO DO AGRONEGÓCIO E A ATUAÇÃO DO ADVOGADO

O novo marco regulatório do agronegócio brasileiro visa modernizar e simplificar procedimentos, garantir maior segurança jurídica e estimular investimentos, inclusive estrangeiros, sem descuidar dos interesses nacionais. O advogado que atua nessa seara deve atentar-se às nuances da legislação, às atualizações normativas e à correta observância dos princípios constitucionais.

Entre os pontos que merecem especial atenção destacam-se:

• Due diligence imobiliária, para identificação de eventuais restrições legais e regularidade dos títulos;
• Elaboração e análise de contratos, observando cláusulas específicas para estrangeiros;
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