IMPACTOS DA NOVA LEGISLAÇÃO SOBRE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS NA PROTEÇÃO DOS DIREITOS DOS INQUILINOS

INTRODUÇÃO

O mercado de locação de imóveis urbanos no Brasil é marcado por constantes desafios, especialmente no que tange à proteção dos direitos dos inquilinos. A evolução legislativa voltada à locação, com destaque para as recentes alterações normativas, busca equilibrar as relações entre locador e locatário, promovendo maior segurança jurídica e efetividade na tutela dos interesses dos envolvidos. Este artigo visa abordar, sob a ótica constitucional, legal e doutrinária, os principais impactos da nova legislação sobre locação de imóveis urbanos, com ênfase na proteção dos direitos dos inquilinos, analisando ainda os reflexos práticos para a advocacia.

FUNDAMENTOS CONSTITUCIONAIS DA PROTEÇÃO AO INQUILINO

DIREITOS FUNDAMENTAIS E A DIGNIDADE DA PESSOA HUMANA

A Constituição Federal de 1988 consagra, como um de seus pilares, a dignidade da pessoa humana (CF/88, art. 1º, III), princípio estruturante do ordenamento jurídico nacional. No contexto da locação de imóveis urbanos, tal princípio se materializa na garantia do direito à moradia (CF/88, art. 6º) e na proteção do consumidor (CF/88, art. 5º, XXXII), sendo o inquilino, na maioria das vezes, a parte vulnerável da relação contratual.

O artigo 10, §1º da Constituição Federal de 1988 (CF/88, art. 10, §1º) reforça a necessidade de participação dos interessados em decisões que afetem diretamente seus direitos, princípio que deve nortear a elaboração e execução dos contratos de locação, bem como os procedimentos judiciais e administrativos correlatos.

LEGISLAÇÃO ORDINÁRIA E DIREITOS DOS INQUILINOS

DISPOSIÇÕES DO CÓDIGO CIVIL E DA LEI DE LOCAÇÕES

O Código Civil Brasileiro de 2002 atribui relevância à proteção dos direitos da personalidade e à observância da função social dos contratos. Segundo CCB/2002, art. 11, §1º, III, são invioláveis os direitos à vida privada, à honra e à imagem das pessoas, o que se aplica diretamente às situações em que a locação de imóvel se relaciona à moradia digna e à estabilidade familiar.

A Lei n. 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, permanece como o principal diploma regulador das relações locatícias urbanas. Entretanto, novas legislações, como a Lei 7.250/2014, art. 50, têm trazido inovações importantes para reforçar a proteção do inquilino, notadamente em pontos como garantias locatícias, atualização de valores, procedimentos de despejo e mecanismos de resolução de litígios.

PROCESSO CIVIL E GARANTIAS PROCEDIMENTAIS

A tutela jurisdicional efetiva nas ações envolvendo locação de imóveis urbanos é assegurada pelas regras do Código de Processo Civil de 2015. O CPC/2015, art. 319 determina os requisitos essenciais da petição inicial, dentre eles a exposição dos fatos e fundamentos jurídicos, o que exige do advogado atuação criteriosa e técnica, especialmente na defesa dos interesses do inquilino em ações de despejo, revisão ou renovação do contrato.

O Código de Processo Penal, embora não diretamente aplicado nas ações de locação, traz, em seu art. 12, regras sobre a possibilidade de requerimento de medidas protetivas e cautelares, que podem ser invocadas em situações excepcionais que envolvam ameaça à posse do imóvel locado.

IMPACTOS DAS NOVAS REGRAS SOBRE LOCAÇÃO URBANA

AMPLIAÇÃO DAS GARANTIAS LOCATÍCIAS

A recente legislação trouxe avanços significativos no que concerne à ampliação das garantias locatícias. Destaca-se o aprimoramento das formas de caução, fiança e seguro de aluguel, garantindo ao inquilino maior previsibilidade e segurança contratual. Com a Lei 7.250/2014, art. 50, houve o reforço da necessidade de transparência e objetividade na estipulação das garantias, vedando práticas abusivas que onerem excessivamente o locatário.

A doutrina observa que tais alterações contribuem para fortalecer a confiança do inquilino na relação locatícia, além de promover a circulação dos imóveis urbanos, em consonância com a função social da propriedade prevista na CF/88.

PROTEÇÃO CONTRATUAL E RESCISÃO

O equilíbrio contratual é outro aspecto reforçado pela nova legislação. O contrato de locação deve ser redigido de forma clara, contendo cláusulas que assegurem, de maneira equitativa, os direitos e deveres das partes. A possibilidade de rescisão unilateral, desde que motivada e observadas as garantias legais, está prevista e resguardada, evitando abusos e protegendo o inquilino contra práticas arbitrárias.

O Código Penal, art. 284, §1º, ainda que de aplicação residual, dispõe sobre a ilicitude de coações e constrangimentos, o que pode ser correlacionado à proibição de despejos forçados e à necessidade de observância do devido processo legal em casos de retomada do imóvel.

EFETIVIDADE DA DEFESA JUDICIAL DO INQUILINO

O acesso à justiça e a defesa efetiva do inquilino são assegurados pela conjugação dos princípios constitucionais e processuais. O advogado deve atentar-se aos requisitos formais e às teses de defesa cabíveis, explorando todos os mecanismos legais disponíveis para ga...

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