Simulação de Voto

Voto do Magistrado

Em análise do caso em questão, trata-se de demanda envolvendo contrato de compra e venda de terreno, cujo objeto principal é a rescisão do contrato e aplicação de penalidades previstas, conforme narrado nos autos. A questão central reside na análise da desistência por parte do comprador, bem como a legalidade das penalidades aplicadas pelo vendedor.

Passo a fundamentar o voto com base nos dispositivos legais aplicáveis, notadamente, a Constituição Federal de 1988, em seu artigo 93, inciso IX, que exige que todas as decisões sejam devidamente fundamentadas. Além disso, aplicam-se os princípios do Código Civil Brasileiro (CCB/2002), especialmente os artigos 421 (liberdade contratual), 422 (boa-fé objetiva) e 475 (resolução por inadimplemento).

Análise Hermenêutica dos Fatos e do Direito

Inicialmente, observo que o contrato firmado entre as partes está revestido de validade formal e material, sendo pactuado em conformidade com os princípios da liberdade contratual e da boa-fé objetiva. Contudo, a desistência unilateral do comprador, conforme narrado nos autos, deve ser interpretada à luz do princípio da função social do contrato (art. 421, CCB/2002), que visa equilibrar os interesses das partes e evitar o enriquecimento sem causa.

Quanto às penalidades previstas, verifica-se que o contrato estipulou a retenção pelo vendedor de 30% do valor total do contrato como multa rescisória, além de percentuais adicionais para corretagem (5%) e administração (10%). Embora tais cláusulas sejam válidas de acordo com o artigo 423 do CCB, que permite a fixação de penalidades contratuais, cabe ao magistrado verificar se os valores aplicados não são excessivos ou desproporcionais, em observância ao princípio da boa-fé objetiva.

Fundamentos Constitucionais e Legais

A análise do caso em tela está fundamentada nos seguintes dispositivos legais:

• Constituição Federal de 1988, art. 93, IX – Obrigação de fundamentação das decisões judiciais;
• Código Civil Brasileiro, art. 421 – Liberdade contratual e função social do contrato;
• Código Civil Brasileiro, art. 422 – Princípio da boa-fé objetiva;
• Código Civil Brasileiro, art. 475 – Resolução por inadimplemento;
• Código Civil Brasileiro, art. 423 – Interpretação mais favorável à parte aderente em contratos de adesão;
• Código de Defesa do Consumidor, art. 51 – Nulidade de cláusulas abusivas.

Com base nos dispositivos supracitados, entendo que a cláusula de retenção de 30% do valor total do contrato, somada às penalidades adicionais de corretagem e administração, deve ser analisada sob a ótica da proporcionalidade e da razoabilidade. Ademais, deve-se observar se houve desequilíbrio contratual em prejuízo do comprador.

Decisão

Diante do exposto, voto no sentido de dar parcial procedência ao pedido do comprador. Determino:

• Redução da multa rescisória para 20% (vinte por cento) do valor total do contrato, em conformidade com o princípio da proporcionalidade;
• Manutenção das cláusulas de corretagem (5%) e administração (10%), por estarem previstas expressamente no contrato e não configurarem abusividade;
• Devolução ao comprador do saldo remanescente, correspondente ao montante já pago, descontadas as penalidades acima referidas, acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês, conforme pactuado no contrato.

Por fim, determino que a devolução do valor remanescente seja realizada em parcelas mensais, de forma proporcional ao número de parcelas já quitadas pelo comprador, em respeito ao pactuado e para evitar prejuízo desproporcional ao vendedor.

Conclusão

Nos termos do artigo 93, inciso IX, da Constituição Federal, fica devidamente fundamentada a presente decisão, que visa harmonizar os direitos e obrigações das partes, observando os princípios da proporcionalidade, da boa-fé objetiva e da função social do contrato. Assim, conheço do recurso interposto pelo comprador e julgo parcialmente procedente o pedido, conforme fundamentação acima.

Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se.

[Nome do Magistrado]
Juiz(a) de Direito