CONTRARRAZÕES À APELAÇÃO

1. ENDEREÇAMENTO

Excelentíssimo Senhor Desembargador Presidente do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro – Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro.

Processo nº: 0804368-27.2023.8.19.0028
Apelante: Condomínio Residencial Park Riviera do Sol
Apelado: N. A. J.

2. PRELIMINARES

Não há preliminares a serem arguidas neste momento processual, uma vez que a apelação preenche os requisitos de admissibilidade e não se verifica qualquer vício capaz de obstar o conhecimento do recurso.

3. SÍNTESE DOS FATOS

Trata-se de apelação interposta pelo Condomínio Residencial Park Riviera do Sol contra sentença proferida pela 3ª Vara Cível de Campo Grande/RJ, que julgou procedentes os embargos à execução opostos por N. A. J., reconhecendo sua ilegitimidade passiva para responder pelas cotas condominiais referentes ao período anterior à entrega das chaves do imóvel, ocorrida em 08/07/2021.

O embargante, ora apelado, alegou que somente passou a ter posse do imóvel após a entrega das chaves, sendo a responsabilidade pelas cotas condominiais anteriores de titularidade da construtora, conforme previsão contratual e entendimento consolidado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça (Tema 886/STJ). O juízo de origem acolheu a tese, extinguindo a execução em relação ao apelado e invertendo os ônus sucumbenciais.

O condomínio, ora apelante, sustenta que a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais decorre do registro imobiliário, independentemente da data de imissão na posse, razão pela qual pugna pela reforma da sentença.

4. DOS ARGUMENTOS DO APELANTE

O apelante defende, em síntese, que:

• A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais seria do proprietário constante do registro imobiliário, independentemente da entrega das chaves ou da imissão na posse;
• O condomínio não teria meios de identificar a data exata da entrega das chaves, pois a certidão de ônus reais não informa tal circunstância;
• O entendimento jurisprudencial que vincula a responsabilidade à posse não deveria ser aplicado ao caso concreto, pois prejudicaria a coletividade condominial e incentivaria a inadimplência;
• Requer, subsidiariamente, a inclusão da construtora (MRV Engenharia e Construtora Novolar) no polo passivo da execução para responder pelas cotas anteriores à entrega das chaves.

Em suma, o apelante busca a reforma da sentença para que o apelado seja responsabilizado pelo pagamento das cotas condominiais vencidas antes da entrega das chaves, ou, alternativamente, que a construtora seja incluída no polo passivo.

5. DO DIREITO

5.1. DA RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS

A controvérsia reside em determinar a partir de que momento o adquirente de imóvel responde pelo pagamento das cotas condominiais: se a partir do registro do contrato de compra e venda ou da efetiva imissão na posse (entrega das chaves).

O entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, consagrado no Tema 886, é claro ao afirmar que “o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação” (REsp 1.345.331/RS).

Tal entendimento decorre da natureza propter rem da obrigação condominial (CCB/2002, art. 1.336, I), mas condiciona a responsabilidade à efetiva fruição do imóvel, ou seja, à posse e ao exercício dos direitos de condômino. Assim, até a entrega das chaves, a responsabilidade permanece com a construtora ou com o proprietário anterior.

No caso concreto, restou incontroverso que o apelado somente recebeu as chaves em 08/07/2021, não tendo exercido posse ou usufruído do imóvel antes dessa data. A própria sentença reconheceu tal fato, em consonância com a documentação acostada aos autos.

5.2. DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DO APELADO

O Código de Processo Civil (CPC/2015, art. 485, VI) autoriza a extinção do processo sem resolução de mérito quando verificada a ilegitimidade de parte. No presente caso, o apelado não pode ser responsabilizado por débitos condominiais anteriores à sua posse, sob pena de violação ao princípio da legalidade (CF/88, art. 5º, II) e ao devido processo legal (CF/88, art. 5º, LIV).

Ademais, a jurisprudência do STJ e deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro é pacífica no sentido de que a responsabilidade pelas cotas condominiais é do possuidor, e não do mero titular registral, salvo se comprovada a ciência inequívoca do condomínio acerca da transferência da posse.

5.3. DA IMPOSSIBILIDADE DE INCLUSÃO DA CONSTRUTORA NO POLO PASSIVO NESTA FASE

A inclusão da construtora no polo passivo, como pretende o apelante, não pode ser realizada de ofício pelo Tribunal, devendo ser observados os princípios do contraditório e da ampla defesa (CF/88, art. 5º, LV), bem como a necessidade de regular emenda à inicial e citação da parte interessada (CPC/2"'>...