OS DESAFIOS DA REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS EM ÁREAS URBANAS CONSOLIDADAS: ANÁLISE DAS IMPLICAÇÕES JURÍDICAS NO REGISTRO DE IMÓVEIS

INTRODUÇÃO

A regularização de imóveis situados em áreas urbanas consolidadas representa um dos maiores desafios jurídicos contemporâneos no âmbito do Direito Urbanístico e Registral. O fenômeno da urbanização acelerada, aliado à ocupação desordenada do solo, resultou em um expressivo número de imóveis que carecem de regularidade formal junto ao Registro de Imóveis. Esta realidade impõe aos operadores do direito, especialmente aos advogados, a necessidade de compreensão aprofundada dos fundamentos constitucionais, legais e doutrinários que disciplinam o tema, bem como dos mecanismos processuais disponíveis para viabilizar a regularização fundiária.

FUNDAMENTOS CONSTITUCIONAIS DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA

A Constituição Federal de 1988 estabelece, em seu art. 10, §1º (CF/88, art. 10, §1º), a necessidade de garantir o direito à moradia, à função social da propriedade e à dignidade da pessoa humana. Tais princípios norteiam a adoção de políticas públicas voltadas à regularização fundiária urbana, visando não apenas conferir segurança jurídica aos possuidores, mas também promover a inclusão social e o desenvolvimento sustentável das cidades.

A regularização fundiária, portanto, é instrumento de efetivação de direitos fundamentais, sendo imprescindível para a concretização da função social da propriedade urbana, conforme previsto nos arts. 182 e 183 da CF/88, e para o cumprimento das diretrizes da Política Urbana.

FUNDAMENTAÇÃO LEGAL: INSTRUMENTOS E PROCEDIMENTOS

MARCO LEGAL DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

A legislação infraconstitucional, especialmente a Lei 13.465/2017, estabeleceu novo marco para a regularização fundiária urbana (REURB), disciplinando os procedimentos administrativos e judiciais para legitimação de posse e titularidade de imóveis urbanos informais. A referida norma inova ao prever o usucapião extrajudicial e ao simplificar procedimentos para a constituição de condomínios urbanos.

Outros diplomas legais relevantes incluem o Código Civil de 2002, que dispõe sobre a aquisição da propriedade e os direitos reais (CCB/2002, art. 11, §1º, III), o Código de Processo Civil de 2015, que disciplina os requisitos da petição inicial em ações de usucapião (CPC/2015, art. 319), e a Lei de Registros Públicos, que regulamenta os atos registrais e suas formalidades.

ASPECTOS PROCESSUAIS E ADMINISTRATIVOS

O procedimento administrativo para regularização fundiária, especialmente no âmbito da REURB, exige a observância de requisitos legais específicos, como a notificação de confrontantes e interessados, a anuência do Município e a apresentação de documentação idônea, conforme previsto na Lei 13.465/2017 e em legislações estaduais e municipais correlatas.

O usucapião extrajudicial emerge como alternativa célere à via judicial, desde que atendidos os pressupostos de posse mansa, pacífica e ininterrupta, além da inexistência de litígio, em observância ao CPC/2015, art. 319 e à Lei de Registros Públicos. Já o usucapião judicial permanece indispensável nos casos de oposição ou ausência de consenso entre as partes.

No âmbito penal, o CP, art. 284, §1º e o CPP, art. 12 asseguram a apuração de eventuais ilícitos relacionados à ocupação irregular de imóveis, sem prejuízo das medidas cíveis e administrativas cabíveis.

No tocante à atuação administrativa, a Lei 7.250/2014, art. 50 pode ser invocada para disciplinar os procedimentos de regularização e seus reflexos no registro de imóveis, especialmente em contextos de loteamentos irregulares e ocupações urbanas.

DESAFIOS JURÍDICOS NA REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS CONSOLIDADOS

INSEGURANÇA JURÍDICA E OBSTÁCULOS REGISTRAIS

A insegurança jurídica é um dos principais entraves enfrentados pelos possuidores e adquirentes de imóveis em áreas urbanas consolidadas. A ausência de regularização formal impede o acesso ao crédito, dificulta a transmissão da propriedade e expõe os ocupantes ao risco de litígios e desapropriações.

O Registro de Imóveis exige, para a matrícula regular do imóvel, a apresentação de documentação completa e a comprovação da cadeia dominial. Em muitos casos, a inexistência de registros anteriores, a sobreposição de áreas e a ausência de infraestrutura urbana dificultam o atendimento a tais exigências, demandando soluções jurídicas criativas e fundamentadas.

CONFLITOS ENTRE POSSE E PROPRIEDADE

Outro desafio recorrente é o conflito entre posse e propriedade, sobretudo quando há divergências entre o proprietário tabular e o possuidor de fato. O reconhecimento da posse qualificada, nos termos do CCB/2002, art. 11, §1º, III, e sua conversão em propriedade via usucapião, depende de criteriosa análise dos requisitos legais e da ausência de oposição legítima.

IMPLICAÇÕES AMBIENTAIS E URBANÍSTICAS

A regularização de imóveis urbanos consolidados deve observar, ainda, as restrições ambientais e ...

---