OS IMPACTOS DA NOVA LEI DE LICITAÇÕES NA REGULARIZAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

INTRODUÇÃO

A promulgação da Lei nº 14.133/2021, conhecida como Nova Lei de Licitações e Contratos Administrativos, trouxe significativas alterações na forma como o Poder Público contrata, incluindo reflexos diretos na regularização de empreendimentos imobiliários. Considerando a relevância do tema para a atuação de advogados que lidam com o Direito Administrativo, Urbanístico e Imobiliário, o presente artigo visa examinar, sob uma ótica densa e técnica, os principais impactos da nova legislação sobre os processos de regularização de empreendimentos imobiliários, à luz de fundamentos constitucionais e legais aplicáveis.

FUNDAMENTOS CONSTITUCIONAIS RELEVANTES

A Constituição Federal de 1988 estabelece, em seu art. 10, §1º (CF/88, art. 10, §1º), princípios que informam a atuação da Administração Pública no tocante à gestão do patrimônio imobiliário e à ordenação do solo urbano. Ressalta-se, ainda, o princípio da eficiência (CF/88, art. 37, caput), que exige da Administração a adoção de procedimentos céleres e eficazes para a implementação de políticas públicas, inclusive aquelas voltadas à regularização fundiária.

O direito de propriedade, assegurado pelo art. 5º, XXII, e sua função social (art. 5º, XXIII), também fundamentam a necessidade de regularização dos empreendimentos imobiliários, garantindo a observância de normas urbanísticas e ambientais, bem como o acesso à moradia digna, em consonância com os direitos fundamentais.

CONCEITOS DOUTRINÁRIOS E EVOLUÇÃO NORMATIVA

A LICITAÇÃO COMO INSTRUMENTO DE CONTROLE E REGULARIDADE

A licitação é definida pela doutrina como o procedimento administrativo formal, destinado a selecionar a proposta mais vantajosa para a Administração Pública, promovendo, entre outros objetivos, a isonomia, a transparência e a legalidade. Sua observância é condição essencial para a regularização de contratos administrativos que envolvam imóveis públicos ou a prestação de serviços relacionados ao parcelamento, uso e ocupação do solo.

A regularização de empreendimentos imobiliários, por sua vez, compreende o conjunto de atos jurídicos, administrativos e registrais necessários à adequação do imóvel às normas legais, permitindo sua inserção formal no mercado, a obtenção de financiamentos e a segurança jurídica para os adquirentes.

A NOVA LEI DE LICITAÇÕES ( LEI 14.133/2021) E SUA INOVAÇÃO

A Lei 14.133/2021 inovou ao instituir novos regimes de contratação, prever hipóteses de dispensa e inexigibilidade de licitação e reforçar mecanismos de gestão contratual. Seu impacto sobre os empreendimentos imobiliários é notório, especialmente no contexto das parcerias público-privadas, concessões urbanísticas, obras públicas e regularização fundiária.

Destaca-se a ampliação das hipóteses de contratação direta, a possibilidade de procedimentos auxiliares (como o credenciamento e o pré-qualificação) e a exigência de planejamento prévio, o que demanda atenção dos advogados na análise de riscos e na conformidade legal dos contratos celebrados.

DISPOSITIVOS LEGAIS APLICÁVEIS

• CF/88, art. 10, §1º: Fundamenta a participação popular e o controle social nos processos administrativos, relevantes para a regularização e licenciamento de empreendimentos imobiliários públicos.
• CCB/2002, art. 11, §1º, III: Estabelece princípios da função social do contrato e da propriedade, parâmetros obrigatórios nos empreendimentos imobiliários e em sua regularização.
• Lei 7.250/2014, art. 50: Dispõe sobre exigências específicas para a regularização registral de imóveis, sendo instrumento normativo complementar aos processos de licitação e contratação pública.
• CPC/2015, art. 319: Prevê requisitos essenciais da petição inicial, importantes para a propositura de ações judiciais relacionadas à regularização de empreendimentos imobiliários.
• CPP, art. 12: Embora inserido no âmbito do processo penal, pode ser invocado em situações que demandem a apuração de ilícitos administrativos relacionados à ocupação e exploração irregular de imóveis públicos.
• CP, art. 284, §1º: Relevante para a responsabilização penal por condutas fraudulentas nos processos de regularização imobiliária, especialmente em casos de falsificação documental ou simulação contratual.

IMPACTOS PRÁTICOS DA NOVA LEI DE LICITAÇÕES NA REGULARIZAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

PLANEJAMENTO E TRANSPARÊNCIA

A Nova Lei de Licitações exige planejamento detalhado e justificativa técnica para a contratação de obras e serviços relacionados a empreendimentos imobiliários. A elaboração de estudos preliminares, projetos básicos e executivos, bem como a publicidade dos atos, são indispensáveis para a segurança jurídica e a prevenção de litígios.

A transparência, por meio da publicação dos procedimentos licitatórios e dos contratos, oportuniza o controle social e o acompanham...