PETIÇÃO INICIAL DE RETIFICAÇÃO DE ÁREA

1. ENDEREÇAMENTO

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da __ª Vara Cível da Comarca de ____, Estado de Minas Gerais.

2. QUALIFICAÇÃO DAS PARTES

A. J. dos S., brasileiro, casado, agricultor, portador do CPF nº 000.000.000-00, RG nº MG-00.000.000, endereço eletrônico [email protected], residente e domiciliado na Rua das Palmeiras, nº 123, Bairro Centro, Município de Uberaba/MG, CEP 38.000-000,
M. F. de S. L., brasileira, casada, professora, portadora do CPF nº 111.111.111-11, RG nº MG-11.111.111, endereço eletrônico [email protected], residente e domiciliada na Rua das Acácias, nº 456, Bairro Jardim, Município de Uberaba/MG, CEP 38.000-001,
ambos por seus advogados infra-assinados, com escritório profissional na Rua dos Advogados, nº 789, Bairro Centro, Uberaba/MG, CEP 38.000-002, endereço eletrônico [email protected], vêm, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, propor a presente

AÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE ÁREA

em face do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Uberaba/MG, pessoa jurídica de direito público, inscrito no CNPJ sob nº 22.222.222/0001-22, com endereço eletrônico [email protected], situado na Rua dos Cartórios, nº 100, Bairro Centro, Uberaba/MG, CEP 38.000-003, e eventuais confrontantes a serem identificados no curso do feito, pelos fatos e fundamentos a seguir expostos.

3. DOS FATOS

Os autores são legítimos proprietários do imóvel rural denominado “Fazenda Boa Esperança”, registrado sob a matrícula nº 5.206 do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Uberaba/MG. O imóvel foi adquirido por meio de escritura pública devidamente registrada, estando em plena posse e fruição pelos requerentes.

Ocorre que, ao promover recente levantamento topográfico georreferenciado, realizado por profissional habilitado, constatou-se divergência entre a área real do imóvel (60,5230 hectares) e a área constante da matrícula (44,1045 hectares). O laudo técnico, acompanhado da respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), atesta que a área efetivamente ocupada e delimitada pelos marcos confrontantes é superior àquela registrada.

Ressalte-se que a diferença decorre de erro material histórico, comum em registros antigos, nos quais medições eram realizadas sem precisão técnica, resultando em omissões e imprecisões no assento registral. Não há, contudo, qualquer intenção de ampliar indevidamente a propriedade, tampouco de prejudicar terceiros, sendo o objetivo exclusivo a adequação do registro à realidade fática.

Os autores buscaram a retificação administrativa perante o cartório de registro de imóveis, instruindo o pedido com toda a documentação exigida pela Lei 6.015/1973, art. 213. Contudo, diante do acréscimo significativo de área e da ausência de anuência formal de todos os confrontantes, o procedimento foi encerrado, sendo orientados a ingressar com a presente ação judicial.

Assim, diante da impossibilidade de solução pela via administrativa, buscam os autores a tutela jurisdicional para a retificação da área do imóvel, de modo a refletir a real extensão da propriedade, conforme apurado em levantamento técnico.

Resumo dos fatos: (i) aquisição regular do imóvel; (ii) identificação de divergência entre área real e área registrada; (iii) tentativa frustrada de retificação administrativa; (iv) necessidade de intervenção judicial para adequação do registro à verdade material.

4. DO DIREITO

4.1. FUNDAMENTAÇÃO LEGAL

A presente demanda encontra respaldo na Lei 6.015/1973, art. 213, que disciplina a retificação do registro imobiliário para correção de erros ou omissões, desde que não haja prejuízo a terceiros ou acréscimo substancial de área. O dispositivo legal prevê:

“Art. 213. O registro de imóveis será retificado, a requerimento do interessado, para: I – corrigir erro que não acarrete alteração da substância do imóvel, de sua titularidade ou dos direitos reais a ele relativos; (...)”

No caso em tela, a diferença de área constatada pelo levantamento técnico caracteriza acréscimo significativo, o que, segundo entendimento consolidado do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, inviabiliza a retificação pela via administrativa, exigindo dilação probatória e a observância do contraditório e da ampla defesa (CPC/2015, art. 5º, LV, CF/88).

O Código Civil de 2002, art. 1.247, estabelece que o registro é o modo hábil de aquisição da propriedade imobiliária, mas não tem efeito convalidante de vícios do título causal, sendo imprescindível que o registro reflita a realidade fática e jurídica do imóvel.

O CPC/2015, art. 319, impõe os requisitos da petição inicial, todos observados na presente demanda, inclusive a indicação do valor da causa, a qualificação das partes e a exposição dos fatos e fundamentos jurídicos do pedido.

4.2. PRINCÍPIOS JURÍDICOS APLICÁVEIS

O princípio da segurança jurídica exige que o registro imobiliário traduza a realidade, evitando litígios e incertezas quanto à extensão da propriedade (CF/88, art. 5º, XXII). O princípio da boa-fé objetiva também orienta a conduta dos autores, que buscam apenas a correção de erro histórico, sem intenção de usurpar direitos de terceiros.

O respeito ao contraditório e à ampla defesa (CF/88, art. 5º, LV) será garantido, com a citação dos confrontantes e demais interessados para manifestação, conforme determina a legislação e a jurisprudência.

4.3. ADEQUAÇÃO DA VIA JUDICIAL

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