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Lei 8.245, de 18/10/1991

Artigo 12


Capítulo I - DISPOSIÇÕES GERAIS
Seção I - DA LOCAÇÃO EM GERAL
  • Locação. Sucessão familiar
Art. 12

- Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

Lei 12.112, de 09/12/2009 (Nova redação ao artigo. Vigência em 24/01/2010)

§ 1º - Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.

Fiança. Exoneração. Hipótese

§ 2º - O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

  • Redação anterior : «Art. 12 - Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
    Parágrafo único - Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei.»

Jurisprudência Selecionada do artigo 12

19 jurisprudências neste artigo

Doc. LEGJUR 202.4195.2004.3100
STJ
- Locação. Fiança. Fiador. Sub-rogação legal de contrato de locação. Recurso especial. Processual civil. Aplicação do CPC/1973. Ação de exoneração de fiança. Fundamentação. Ausente. Deficiente. Súmula 284/STF. Embargos de declaração. Omissão, contradição ou obscuridade. Não ocorrência. Instrumentalidade das formas. Validade de ato praticado de forma diversa da prevista em lei se atingida a finalidade. Contrato de locação. Sub-rogação legal. Fiador. Possibilidade de exoneração de suas responsabilidades no prazo de 30 dias contado da ciência inequívoca da sub-rogação. Súmula 214/STJ não aplicável na hipótese de sub-rogação legal de pacto locatício. Lei 8.245/1991, art. 12, caput, §§ 1º e 2º. CPC/1973, art. 244. CPC/2015, art. 277.

«1 - Ação de exoneração fiança distribuída em 05/08/2011. Autos conclusos para esta Relatora em 18/09/2019. Julgamento sob a égide do CPC/1973. ...(Continua)

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Doc. LEGJUR 181.6665.8000.5100
TJSP
- Despejo. Falta de pagamento. Cumulação com cobrança. Contrato de locação. Bem imóvel. Ocupação. Condenação ao pagamento dos aluguéis inadimplidos e da multa penal dada à transferência/cessão do imóvel a terceiro sem anuência do locador. Alegação da apelante de que a responsabilidade pela locação era do ocupante e não sua. Ausência de demonstração de sub-rogação na forma do Lei 8245/1991, art. 12. Caracterização da cessão/transferência não autorizada pelo locador. Ajuste celebrado entre locatária e ocupante do imóvel que não pode atingir direito do locador. Sentença de procedência confirmada. Apelo improvido.

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Doc. LEGJUR 140.8133.0021.2600
TJSP
- Contrato. Locação de imóveis. Embargos à execução. Ação de execução. Sentença de improcedência. Lei 8.245/1991, art. 12. Separação do casal. Imóvel que permaneceu ocupado pela ex-companheira. Notificação da locadora. Sub-rogação que se opera automática e independente de novo contrato. Ex-companheira também subscritora do contrato de locação, não se pode eleger quem se afastou do lar responsável pela inadimplência final, após anos de vigência do contrato com a moradora e filhos que no imóvel permaneceram. Inadimplência que não alcança quem deixou o imóvel. Sucumbência invertida. Recurso provido.

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Doc. LEGJUR 144.7244.0010.5200
TJSP
- Sentença. Julgamento extra-petita. Inocorrência. Adequação do provimento jurisdicional ao pedido e causa de pedir formulados na petição inicial dos embargos à execução. Notificação ao locador, nos termos do Lei 8245/1991, art. 12 com a redação dada pela Lei 12112/09. Condição de validade da sub-rogação em casos de separação judicial dos locatários. Locador que teve ciência inequívoca da separação e da sub-rogação, inclusive requerendo desistência da ação em relação à locatária em ação de despejo previamente ajuizada. Limitação da responsabilidade da locatária até a data do pedido de desistência formulado. Recurso do embargante parcialmente provido.

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Doc. LEGJUR 147.7895.3021.3100
TJSP
- Família. Despejo. Falta de pagamento. Alegação de que, com a dissolução da união estável do réu, a locação prosseguiu automaticamente com sua ex-companheira, que permaneceu no imóvel. Inexistência de prova da comunicação por escrito, nos termos do Lei 8245/1991, art. 12, § 1º. Formalidade essencial, que se presta a facultar ao fiador a exoneração da garantia e a conferir certeza à ciência do locador. Persistência do vínculo obrigacional entre as partes originárias. Ação de despejo por falta de pagamento julgada procedente, sendo o réu condenado ao pagamento dos aluguéis em atraso e demais encargos da locação até a desocupação do imóvel. Recurso improvido.

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Doc. LEGJUR 11.6632.1000.2400
TJRJ
- Locação. Despejo por falta de pagamento. Imissão na posse no curso do processo. Sentença de improcedência em relação às cobranças dos aluguéis e encargos. Reforma. Casamento. Subrogação. A questão se prende quanto à responsabilidade pelos débitos locatícios na hipótese da separação do casal e permanência de um dos cônjuges no imóvel. Precedentes do STJ. Lei 8.245/91, art. 12.

«A comunicação por escrito sobre a sub-rogação tem por fim exclusivo garantir ao locador o oferecimento de novo fiador ou nova garantia. Subsiste ao cônjuge que permanecer no imóvel locado, a obrigação de pagar os locativos, mesmo que este não tenha firmado diretamente o contrato de locação, pois conforme a Lei de Locação, art. 12, opera-se, automaticamente, a sua sub-rogação na qualidade de locatário. No caso em comento, não residindo mais o locatário original no imóvel (cônjuge varão) e havendo inadimplência relativamente ao período posterior à data da sub-rogação, o qual ocorreu em agosto de 2005, imperioso se reconhecer a existência de legitimidade passiva da ré para responder pelo alugueres e encargos do imóvel referentes ao período posterior à sub-rogação.» ...(Continua)

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Doc. LEGJUR 163.9273.9015.9400
TJSP
- Contrato. Locação de bens. Despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança. Inaplicabilidade do CPC/1973, art. 558, parágrafo único, pois inexiste fundamentação relevante. Apelo recebido sem efeito suspensivo (Lei 86245/91, art. 58, V). Sub-rogação automática do cônjuge que permanecer no imóvel, objeto da locação residencial, após a separação de fato do casal (Lei 8245/91, art. 12, caput). Compra futura do imóvel, não desconstituirá as responsabilidades locatícias já constituídas. O contrato de locação e a confissão de permanência no imóvel são suficientes para comprovação da relação locatícia. Inexistência de cerceamento de defesa (Código de Processo Civil, art. 331, I). Indicação no instrumento locatício da existência de edificação quando do início da locação. Recurso não provido.

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Doc. LEGJUR 103.1674.7493.1700
STJ
- Locação não residencial. Prorrogação. Separação do casal. Lei 8.245/91, art. 12.

«Nas hipóteses de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, o contrato de locação prorroga-se automaticamente, transferindo-se ao cônjuge que permanecer no imóvel todos os deveres a ele relativos, bastando para tanto a mera notificação ao locador para que, no prazo de trinta dias, exija a substituição do fiador ou qualquer das garantias previstas na Lei. O Lei 8.245/1991, art. 12 é aplicável às locações não residenciais.» ...(Continua)

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Doc. LEGJUR 103.1674.7375.4700
2 TACSP
- Locação. Sub-rogação. Separação do casal. Simples permanência de um dos cônjuges. Lei 8.245/91, art. 12, e parágrafo único.

«... A sub-rogação, automática segundo a letra da lei, opera-se, após a separação do casal inquilino, pela simples permanência de um dos cônjuges no imóvel locado. Independe da comunicação, que tem por objetivo propiciar ao locador o direito de exigir substituição do fiador ou oferecimento de outra garantia. Instituída em favor do locador, não do inquilino nem do cônjuge sub-rogado, a comunicação não repercute na legitimidade passiva, que tocará sempre àquele que ficou no prédio. Nesse sentido é a orientação jurisprudencial predominante, como registra THEOTONIO NEGRÃO (CPC, 34ª edição, Saraiva, 2002, pág. 1544, primeira parte da nota 2 ao Lei 8.245/1991, art. 12). ...» (Juiz Celso Pimentel).» ...(Continua)

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Doc. LEGJUR 103.1674.7358.0700
STJ
- Locação. Separação judicial. Sub-rogação legal. Comunicação por escrito. Desnecessidade de anuência do locador. Precedente do STJ. Lei 8.245/91, art. 12.

«Nas hipóteses de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, o contrato de locação prorroga-se automaticamente, transferindo-se ao cônjuge que permanecer no imóvel todos os deveres relativos ao contrato, bastando para tanto a mera notificação ao locador para que, no prazo de trinta dias, exija a substituição de fiador ou qualquer das garantias previstas na lei de regência. A sub-rogação não depende da anuência do locador, não subsistindo, após a notificação, nenhuma responsabilidade do cônjuge em nome de quem foi contratada a locação.» ...(Continua)

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