Livro III - DO DIREITO DAS OBRIGAÇÕES
Título V - DAS VÁRIAS ESPÉCIES DE CONTRATOS
Capítulo I - DA COMPRA E VENDA
Seção I - DISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 1.136

- Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá direito de exigir o complemento da área, e não sendo isso possível, o de reclamar a rescisão do contrato ou abatimento proporcional do preço. Não lhe cabe, porém, esse direito, se o imóvel foi vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões.

CCB/2002, art. 500, caput e § 3º (dispositivo equivalente).

Parágrafo único - Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vinte avos da extensão total enunciada.

CCB/2002, art. 500, § 1º (dispositivo equivalente).
14 jurisprudências neste artigo


Doc. LEGJUR 136.2630.7000.2100
STJ
- Compra e venda. Ação ex empto. Diferença de metragem. Sentença penal absolutória. Falta de provas. Trânsito em julgado. Inocorrência. Vinculação do juízo cível. Impossibilidade. Precedentes do STJ. CCB, art. 1.136 e CCB, art. 1.525. CPP, art. 63, e ss. CCB/2002, art. 500 e CCB/2002, art. 935.
«3. A norma do CCB/2002, art. 935 consagra a independência relativa das jurisdições cível e criminal. 4. Somente na hipótese de a sentença penal absolutória fundamentar-se na inexistência do fato ou na negativa de autoria está impedida a discussão no juízo cível. 5. A decisão fundamentada na falta de provas aptas a ensejar a condenação criminal, como no particular, não restringe o exame da questão na esfera cível. Precedentes. 6. A sentença criminal ainda não transitada em julgado revela-se inapta a irradiar o efeito vinculante pretendido pelo recorrente.»

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Doc. LEGJUR 136.2630.7000.2200
STJ
- Compra e venda. Ação ex empto. Diferença de metragem. Sentença penal absolutória. Falta de provas. Trânsito em julgado. Inocorrência. Vinculação do juízo cível. Impossibilidade. Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre o tema. Precedentes do STJ. CCB, art. 1.136 e CCB, art. 1.525. CPP, art. 63, e ss. CCB/2002, art. 500 e CCB/2002, art. 935.
«... Cinge-se a controvérsia, além de examinar arguição de negativa de prestação jurisdicional, a determinar se os fatos apurados na sentença penal absolutória irradiam efeitos no juízo cível depois de já apreciado recurso de apelação nesta esfera.

[...].

III- Da independência das jurisdições cível e criminal (art. 935 do CC).

Na hipótese, verifica-se que acerca do mesmo fato - constatação da existência de diferença na metragem de imóvel objeto de contrato de compra e venda - foram ajuizadas ações cível e criminal. Aquela, visando ao abatimento do preço; esta, à condenação do recorrente pela prática do crime tipificado no CP, art. 171.

A norma estatuída no art. 935 do Código Civil consagra, de um lado, a independência entre a jurisdição cível e a penal; de outro, dispõe que não se pode questionar mais sobre a existência do fato, ou sua autoria, quando a questão se encontrar decidida no juízo criminal.

Tratou o legislador, em suma, de estabelecer a existência de uma autonomia relativa - ou mitigada - entre essas esferas.

Essa relativização da independência de jurisdições se justifica em virtude de o direito penal incorporar em seus cânones exigência probatória mais rígida para a solução das questões submetidas a seus ditames, sobretudo em decorrência do princípio da presunção de inocência.

O direito civil, por sua vez, parte de pressupostos diversos. Neste, se autoriza que o reconhecimento de culpa, ainda que levíssima, possa conduzir à responsabilização do agente e, consectariamente, ao dever de indenizar.

O juízo cível é, portanto, menos rigoroso do que o criminal no que concerne aos pressupostos da condenação, o que explica a possibilidade de haver decisões aparentemente conflitantes em ambas as esferas.

Em última análise, deriva da interpretação do art. 935 do CC que a ação em que se discute a reparação civil somente estará prejudicada na hipótese de a sentença penal absolutória fundamentar-se, em definitivo, na inexistência do fato ou na negativa de autoria.

Dessa ordem de ideias, resulta que a sentença penal absolutória fundada na falta de prova apta a ensejar a condenação, como no particular, não possui o condão de vincular o juízo cível.

No que concerne a esse aspecto, sugere a doutrina de STOCO que

a sentença penal fundada em falta de prova, na circunstância de não constituir crime o fato de que resultou o dano, na de estar prescrita a condenação, enfim, em qualquer motivo peculiar à instância criminal quanto às condições de imposição de suas sanções, não exerce nenhuma influência no cível (Tratado de Responsabilidade Civil. 7ª ed. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2007, p. 263)

Esse é o entendimento que se firmou neste Superior Tribunal de Justiça, conforme se pode verificar dos seguintes precedentes: REsp 1.117.131/SC, minha relatoria, Terceira Turma, DJe 22/06/2010; AgRg nos EDcl no REsp 1.160.956/PA, Rel. Min. Francisco Falcão, Primeira Turma, DJe 07/05/2012; e REsp 879.734/RS, Rel. Min. Maria Thereza de Assis Moura, Sexta Turma, DJe 18/10/2010.

Importa ressaltar, sob distinto norte, que somente as questões decididas em definitivo no juízo criminal - transitadas em julgado, portanto - podem irradiar efeito vinculante no juízo cível. Do contrário, a possibilidade de sua modificação subsequente pelo órgão judicial ad quem implicaria risco potencial à segurança das situações jurídicas estabelecidas.

Na hipótese dos autos, depreende-se que a sentença criminal, proferida em 18.12.2008 (e-STJ, fl. 548), foi levada a conhecimento do juízo cível, pelo recorrente, por meio dos embargos de declaração interpostos em 2.2.2009 (e-STJ, fl. 382) contra acórdão que julgou a apelação.

Ocorre que, mediante pesquisa realizada via internet no sistema de informações processuais do TJ/MG, depreende-se que o processo criminal em questão, até a presente data, não transitou em julgado.

Nesse contexto, impõe-se concluir que o decreto penal absolutório, na espécie - seja por se fundamentar na insuficiência do acervo probatório, seja por não ter transitado em julgado -, não pode operar o efeito almejado pelo recorrente no juízo cível.

O acórdão recorrido, portanto, não violou o art. 935 do CC. ...» (Min. Nancy Andrighi).»

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Doc. LEGJUR 12.3024.5000.0900
TJRJ
- Compra e venda. Ação ex empto. Compra e venda de imóvel rural. Venda ad mensuram. Diferença de metragem. CCB/2002, art. 500. CCB, art. 1.136.
«Perícia que comprova que a área comprada e entregue seria inferior à mencionada na Escritura de Compra e Venda. Pedido de complementação da área parcialmente cabível, porque o demandado não possui área integral correspondente à devida, devendo a diferença ser restituída em espécie. Indenizações por danos materiais, por despesas de levantamento da área e aquisição de mudas, e danos morais, indevidas – Sucumbência recíproca – Desprovimento da Apelação interposta pelo autor e parcial provimento ao recurso do réu. Relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível originários do Juízo de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Teresópolis, em que são apelantes Paulo Moreira de Carvalho e José da Costa Ponte Cunha e são apelados os mesmos.»

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Doc. LEGJUR 147.7895.3004.7300
TJSP
- Compromisso de compra e venda. Imóvel rural. Ação «ex empto». Venda «ad corpus» e não «ad mensuram». Área mencionada na matrícula inferior ao tamanho real do imóvel. Objeto da avença chamada «venda de porteira fechada». Referência às dimensões do imóvel que é apenas enunciativa. Hipótese que se amolda à exceção contida na parte final do CCB, art. 1136, então vigente. Imóvel vendido como coisa certa e determinada. Precedentes. Sentença mantida. Recurso improvido.

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Doc. LEGJUR 103.1674.7375.4100
2 TACSP
- Valor da causa. Litígio versando sobre contrato. Considerações sobre o tema. CPC/1973, art. 259, V. Exegese. CCB, art. 1.105 e CCB, art. 1.136.
«... Dispõe o CPC/1973, art. 259: O valor da causa constará sempre da petição inicial e será: V - quando o litígio tiver por objeto a existência, validade, cumprimento, modificação ou rescisão de negócio jurídico, o valor do contrato. A propósito do preceito, ensina o Professor MONIZ DE ARAGÃO (Comentários ao CPC/1973, volume 11/322, 9ª edição, Forense, 1998): A regra do texto supõe que o litígio envolva o negócio jurídico por inteiro. Desta sorte, se versar apenas sobre parte dele, também sobre essa parte apenas recairá o valor da causa. Suponha-se que, nos termos do CCB, art. 1.105, o comprador «em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato», ou, na conformidade do art. 1.136, não querendo «reclamar a rescisão do contrato», se contente unicamente com o «abatimento no preço»; em tais casos, o valor da causa só poderá ser o da parte do preço cujo abatimento é pedido. A não fazer tal distinção, chegar-se-ia ao absurdo de identificar duas hipóteses que a lei distingue nitidamente: uma, em que o comprador pede a rescisão do contrato, causa cujo valor só poderá ser o do contrato; outra em que o pedido se restringe a uma diminuição da quantia paga e conseqüente devolução da importância, cujo valor só poderá ser o do reembolso pedido. A lei não pode ser interpretada de modo a conduzir ao absurdo. ...» (Juiz Rodrigues da Silva).»

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Doc. LEGJUR 103.1674.7307.2200
TJMG
- Compra e venda. «Ad corpus». Diferença encontrada não superior a 1/20 da extensão total. Presunção de que a referência é apenas enunciativa. CCB, art. 1.136, parágrafo único.
«Na compra «ad corpus», segundo a regra do CCB, art. 1.136, parágrafo único, presume-se que a referência às dimensões tenha sido simplesmente enunciativa quando a diferença encontrada não exceder de 1/20 da extensão total enunciada, presunção esta que limita o procedimento do comprador tão-somente aos casos em que a diferença não seja tolerável.

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Doc. LEGJUR 103.1674.7313.8400
TJMG
- Registro público. Retificação de área. Pretensão de acréscimo de metragem vultosa à área originalmente registrada. Divergência na enumeração dos confrontantes inseridos no levantamento planimétrico e aqueles constantes no registro primitivo. Impossibilidade. CCB, art. 1.136. Lei 6.015/73, art. 213. Inteligência. Observância de procedimento contencioso. Extinção do processo. CPC/1973, art. 267, IV.
«O procedimento administrativo de retificação de área só é cabível quando se tratar de erro que não cause prejuízo a terceiro, tal como um erro material, ou mesmo um erro substancial, como, exemplificativamente, aquele em que o imóvel já esteja devidamente inscrito com suas divisas e medidas sem, no entanto, ter sua área total inserida na descrição, hipótese em que não haverá óbice à adoção do procedimento retificatório administrativo previsto no art. 213 da Lei de Registros Públicos, desde que não haja oposição dos confrontantes ou alienante. A extinção do processo de retificação, por impossibilidade jurídica do pedido, nos termos dos CPC/1973, art. 267, VI, é o melhor caminho a ser tomado para elucidar o registro originário, que parece ter sido alimentado somente de fermento e que pretende aumentar a área originária em sete vezes, especialmente quando houve erros citatórios e os nomes dos confrontantes não conferem com os nomes da planilha atual, inexistindo prova de sucessão, existindo ainda impugnação de um confrontante que culminara em acordo.

V.v.: - Pouco importa que, como resultante da retificação, a área seja aumentada, muito importando que o requerente preencha os requisitos estabelecidos pela Lei de Registros Públicos, pois, ainda que a alteração objetivada no Registro de Imóveis implique substancial aumento de área, o pedido não é juridicamente impossível, vedada, só por esse motivo, a extinção prematura do processo.

Desde que não se alterem as confrontações, é possível a retificação, denominada intra muros, especialmente quando a aquisição é «ad corpus», pretendendo o adquirente que a metragem seja verdadeira no registro. (Des. Lúcio Urbano)»

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Doc. LEGJUR 103.1674.7037.6100
STJ
- Compra e venda. Ação «ex empto». Indenização. Alternativa condenatória possível. CCB, art. 1.056 e CCB, art. 1.136.
«Além das alternativas decisórias elencadas no CCB, art. 1.136, pode o Juiz deferir indenização pelas perdas e danos decorrentes da falta de área em vaga de garagem, com pequena diferença, mas que toma o espaço inutilizável para o fim a que se destina. Aplicação da regra do CCB, art. 1.056.»

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Doc. LEGJUR 103.1674.7170.7300
STJ
- Compra e venda. Ação «ex empto». Vaga de garagem. Diferença de metragem. Indenização cabível. CCB, art. 1.136. CCB/2002, art. 484, «caput»
«Em regra, recebendo o comprador o imóvel com metragem menor, pode ele exigir a complementação da área faltante, a resolução do contrato ou o abatimento do preço, utilizando a ação «ex empto». Em se tratando, todavia, de diferença de metragem de vaga de garagem, pode o comprador em razão de estar irregular somente uma parte fisicamente distinta do todo (unidade habitacional), pleitear indenização pela desvalorização do imóvel.»

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Doc. LEGJUR 103.1674.7123.5600
TAMG
- Ação «ex empto». Imóvel rural. Venda «ad corpus». CCB, art. 1.136.
«O preceito inscrito no parágrafo único do CCB, art. 1.136 estebelece presunção «juris tantum» que, diferença superior à prevista naquele dispositivo não leva necessariamente à conclusão de que a referência às dimensões do imóvel seja taxativa.

A determinação da natureza da venda se «ad corpus» ou «ad mensuram» depende da interpretação do contrato e dos elementos de prova oral e pericial existentes nos autos.»

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