Direito Imobiliário

As situações que deixam um imóvel em situação irregular - 0 Comentários

Gustavo Falcão
Advogado/Consultor Jurídico

Escreveu em 24/11/2018 09:11

As situações que deixam um imóvel em situação irregular
Artigo originalmente publicado em "As situações que deixam um imóvel em situação irregular"


Quando se negocia um imóvel, seja para comprar ou para vender, é recomendado que o imóvel esteja totalmente regular, pois somente nesta situação que é possível efetuar a transferência de propriedade para o comprador.

Mas, em alguns casos nos deparamos com um imóvel em situação irregular, o que não deve ser um caso impeditivo para a negociação de compra e venda do imóvel.

Algumas situações mais comuns são:

- Imóvel sem matrícula / escritura em cartório de imóveis; - Imóvel ainda em inventário; - Imóvel com dívidas; - Imóvel sem o habite-se da prefeitura.

Vamos neste artigo debater sobre estas situações e quais são as possíveis formas de regularizar o imóvel e efetuar a transferência da propriedade.

 

Imóvel sem escritura

Um imóvel deve ter uma escritura para que seja considerado regularizado perante a prefeitura. A escritura, também conhecida como Certidão de Matrícula, deve ser feita em um Cartório de Imóveis.

Quando um imóvel não tem matrícula registrada, o proprietário estará sujeito à alguns riscos, e entre estes riscos está a possível perda de seu imóvel.

Se o imóvel não tem uma escritura, o proprietário deve comparecer à um Cartório de Imóveis e solicitar a sua regularização. Este processo costuma ter o valor próximo a 5% (cinco por cento) do valor do imóvel, além de adicionais encargos cobrados pelo registro.

Além do risco de se perder o imóvel, a falta da matricula é um fator que impede uma negociação, pois muitos potenciais compradores evitam comprar um imóvel nesta situação. Sobre isso também existe o fato de que as instituições financeiras não fazem financiamento, ou dificilmente fazem, sobre uma negociação nesta situação.


Como regularizar o imóvel sem escritura?

Deve-se comparecer à um cartório de registro de imóveis, com os dados da negociação que foi feita, como um contrato de compra e venda, e se possível, levantar a documentação dos antigos proprietários.


Imóvel em processo de Inventário

Existem casos em que um imóvel é anunciado ainda em processo de partilha, ou seja, ainda em inventário.O imóvel quando em inventário ainda está registrado em nome de uma pessoa falecida, e assim só pode ser vendido mediante autorização judicial.

Caso a partilha esteja sendo feita de maneira amigável entre os herdeiros, e não exista algum impedimento legal, a venda pode ser feita de forma extrajudicial, utilizando o documento de partilha e um contrato de compra e venda com os herdeiros.

Mas, algumas situações necessitam que a regularização do imóvel seja feita judicialmente, e elas são:

- Quando os herdeiros não estão de acordo entre si, ou seja, não concordam com o destino do imóvel;

- Quando entre os herdeiros existir uma pessoa incapaz, como por exemplo um menor de idade.

Neste caso a regularização precisa ser feita mediante a decisão de um juiz, e o processo costuma demorar.


 

Imóvel sem habite-se

O habite-se é um documento gerado pela prefeitura que confirma que a obra está de acordo com as normas e exigências legais.Sem o habite-se um imóvel pode receber multas da prefeitura, além de também poder ser cobrado impostos com valores superiores ao que deveria ter.

Para se regularizar um imóvel sem habite-se deve-se solicitar à um engenheiro para que verifique se o imóvel está em condições legais e de acordo com as normas impostas pela prefeitura. Caso positivo, o engenheiro deve gerar uma planta do imóvel, e com esta planta pode-se solicitar à prefeitura a sua regularização.



Imóvel com dívidas

Caso esteja negociando um imóvel com dívidas, sejam dívidas de impostos ou de condomínio por exemplo, deve-se sempre negociar este valor devido antes de se concretizar a compra. Se o imóvel está com dívidas em aberto, existe o risco de ocorrer um leilão sobre o bem, e com isso o proprietário perde o direito e a posse do imóvel.

Se estiver comprando um imóvel, levante toda a sua situação, suas dívidas e débitos. Nunca deixe de verificar e negociar este ponto. Além disso, um imóvel com dívidas de impostos, como o IPTU por exemplo, não pode ser transferido enquanto não estiver regularizado.


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