Alienação fiduciária de imóvel. Reintegração de posse. Taxa de ocupação. Incidência antes da alienação extrajudicial do imóvel. Descabimento. Lei 9.514/1997, art. 37-A. CCB/2002, arts. 1.364 e 1.367.
Postado por Emilio Sabatovski em 29/03/2016

Jurisprudência

Doc. LEGJUR 161.6002.2001.5800

STJ. Alienação fiduciária de imóvel. Sistema Financeiro da Habitação - SFH. Sistema Financeiro Imobiliário - SFI. Reintegração de posse. Taxa de ocupação. Incidência antes da alienação extrajudicial do imóvel. Descabimento. Recurso especial. Civil. Lei 9.514/1997, art. 37-A e Decreto-lei 70/1966, art. 38. Distinção entre propriedade fiduciária e propriedade plena. Dever de mitigação das perdas do devedor (mutuário) duty to mitigate the loss. Princípio da boa-fé objetiva. CCB/2002, art. 422. Hipótese de leilão frustrado. Prazo para realização do leilão extrajudicial. Lei 9.514/1997, art. 27. Extinção compulsória da dívida na hipótese de leilão frustrado. Lei 9.514/1997, art. 27, § 5º. CCB/2002, art. 1.364 e CCB/2002, art. 1.367.

«1. Controvérsia acerca da incidência de taxa de ocupação no período anterior ao leilão extrajudicial de imóvel ocupado por mutuário inadimplente. 2. Previsão expressa no Lei 9.514/1997, art. 37-A de que a taxa de ocupação somente começa a incidir depois da alienação do imóvel. 3. Distinção entre propriedade fiduciária e propriedade plena. 4. Afetação da propriedade fiduciária ao propósito de garantia, não dispondo o credor fiduciário do 'jus fruendi', enquanto

Trata-se de decisão da 3ª Turma [Doc. LegJur 161.6002.2001.5800].

Gira a controvérsia no sentido de definir a partir de qual momento a instituição financeira está legitimidade a cobrar a taxa de ocupação, de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação - SFH e garantido por alienação fiduciária, na hiótese de inadimplemento do contrato. A 3ª Turma definiu que o termo a quo da taxa de ocupação incide a partir da data da extinção compulsória da dívida, na forma do art. 27, § 5º, da Lei 9.514/1997.

Eis o que nos diz, no fundamental, o relator:


[...].

Na hipótese dos autos, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, ora recorrida, ajuizou ação de reintegração de posse contra o ora recorrente, pretendendo, além da imissão na posse do imóvel, a condenação do mutuário ao pagamento da taxa de ocupação.

O juízo de origem julgou procedente o pedido de reintegração de posse, mas deixou de condenar o mutuário ao pagamento da taxa de ocupação, sob o fundamento de que o mutuário «já foi consideravelmente penalizado com a perda do imóvel» (fl. 117).

O Tribunal de origem, em apelação, reformou parcialmente a sentença para incluir a taxa de ocupação, desde a consolidação da propriedade, sob o fundamento de que a permanência do mutuário no imóvel, após o inadimplemento, «é uma afronta à função social da propriedade, uma vez que inviabiliza o programa governamental de moradia» e «ensejaria incentivo ao inadimplemento» (fl. 172).

Daí a interposição do presente recurso especial, que passo a analisar.

Assiste razão, em parte, ao mutuário, ora recorrente.

A taxa de ocupação pretendida pela instituição financeira é devida, mas somente após a alienação do imóvel em leilão, nos temos da literalidade do supracitado art. 37-A da Lei 9.514/1997.

O fundamento para que essa taxa não incida no período anterior à alienação é que a propriedade fiduciária não se equipara à propriedade plena, por estar vinculada ao propósito de garantia da dívida, conforme expressamente dispõe o art. 1.367 do Código Civil, abaixo transcrito, litteris:

Art. 1.367 - A propriedade fiduciária em garantia de bens móveis ou imóveis sujeita-se às disposições do Capítulo I do Título X do Livro III da Parte Especial deste Código e, no que for específico, à legislação especial pertinente, não se equiparando, para quaisquer efeitos, à propriedade plena de que trata o art. 1.231. (Redação dada pela Lei 13.043, de 2014)

Por essa razão, o titular da propriedade fiduciária não goza de todos os poderes inerentes ao domínio.

Efetivamente, não se reconhece ao proprietário fiduciário os direitos de usar (jus utendi) e de fruir (jus fruendi) da coisa, restando-lhe apenas os direitos de dispor da coisa (jus abutendi) e de reavê-la de quem injustamente a possua (rei vindicatio).

[...].

Essa limitação de poderes se mantém após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, pois essa consolidação se dá exclusivamente com o propósito satisfazer a dívida.

É o que dispõe o art. 1.364 do Código Civil, litteris:

Art. 1.364. Vencida a dívida, e não paga, fica o credor obrigado a vender, judicial ou extrajudicialmente, a coisa a terceiros, a aplicar o preço no pagamento de seu crédito e das despesas de cobrança, e a entregar o saldo, se houver, ao devedor. (sem grifos no original)

No mesmo sentido, o art. 27, «caput», da Lei 9.514/1997, litteris:

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (sem grifos no original)

[...]

[...].

Com efeito, o direito do credor se limita ao crédito, sendo a garantia (ainda que por meio de alienação fiduciária) um mero acessório, não podendo o credor se apropriar, simultaneamente, do crédito e da coisa dada em garantia, sob pena de bis in idem e enriquecimento sem causa.

Pois bem, estando assentada essa distinção entre propriedade plena e propriedade fiduciária, passemos à análise da taxa de ocupação.

Essa taxa, pela sua própria definição, tem natureza de fruto do imóvel objeto da alienação fiduciária.

Ora, se o credor fiduciário não dispõe do jus fruendi (como já demonstrado), não pode exigir do devedor o pagamento de taxa de ocupação.

Efetivamente, os únicos frutos que podem ser exigidos pelo banco credor são os juros, frutos do capital mutuado.

Entendimento diverso geraria bis in idem e enriquecimento sem causa do banco credor, pois, em razão do mútuo de certa quantia em dinheiro, o banco receberia dois frutos, os juros e a taxa de ocupação.

Nessa esteira, observa-se que a redação do art. 37-A da Lei 9.514/1997 foi precisa ao dispor que a taxa de ocupação somente é devida após a «data da alienação em leilão», pois, antes da alienação, a propriedade não é plena, mas afetada à satisfação da dívida, não produzindo frutos em favor do credor fiduciário.

Do mesmo modo, a redação do art. 38 da Lei 10.150/00 também foi precisa ao instituir o arrendamento especial com opção de compra apenas para os imóveis que a instituição financeira tenha «arrematado, adjudicado ou recebido em dação em pagamento», não para os imóveis adquiridos por consolidação da propriedade fiduciária.

Sob outro ângulo, cabe destacar que a lei impõe um rito célere à alienação extrajudicial, de modo que o primeiro leilão deva ser realizado no prazo de 30 (trinta) dias após o registro da consolidação da propriedade, conforme previsto no art. 27 da Lei 9.514/1997, independentemente da desocupação do imóvel.

A fixação desse prazo exíguo tem o objetivo evitar que a instituição financeira permaneça inerte após a consolidação da propriedade, deixando que a dívida se eleve acelaradamente, por força dos encargos da mora.

Há, portanto, no referido art. 27 um fundamento de boa-fé objetiva, especificamente concretizada no preceito «duty to mitigate the loss».

[...].

Relembre-se, no caso, que o financiamento imobiliário possui acentuado caráter social, na medida em que visa facilitar o acesso da população à moradia, um direito fundamental previsto na Constituição.

Durante esse curto período de 30 dias, as perdas experimentadas pela instituição financeira já são adequadamente compensadas pela multa contratual, prevista no caso concreto em seu percentual máximo, de 2% sobre o saldo devedor (cf. fl. 26).

Aliás, a incidência de taxa de ocupação geraria o efeito deletério de estimular a inércia da instituição financeira, tendo em vista a incidência de mais um fator de incremento da dívida.

Noutro norte, é certo que a boa-fé também impõe deveres ao mutuário, como o de desocupar o imóvel, caso não tenha purgado tempestivamente a mora.

Porém, a violação desse dever impõe perdas potenciais ao próprio mutuário, não à instituição financeira, que já é remunerada pelos encargos contratuais.

Efetivamente, o mutuário tem direito à restituição do saldo que restar das parcelas pagas, após a quitação da dívida e dos encargos.

Esse saldo a restituir depende do sucesso do leilão, pois se o imóvel não alcançar um bom valor de arrematação, o saldo positivo será compensado com os encargos da dívida.

Assim, caso o mutuário permaneça no imóvel, desrespeitando os ditames da boa-fé objetiva, essa violação se reverterá contra ele próprio, pois, certamente, não se alcançará um bom valor de arrematação, aumentando-se as chances de nada restar para lhe ser restituído.

Relembre-se que, em regra, a Caixa Econômica Federal (CEF) não financia 100% do imóvel, de modo que a diferença entre o valor de mercado e o montante financiado, somada ao saldo de parcelas pagas, já conferem uma boa margem de segurança em favor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, para compensar a depreciação do imóvel no leilão.

Destaque-se, ainda, que a Lei 9.514/1997 confere ao mutuário o prazo de 60 (sessenta) dias para desocupar o imóvel (cf. art. 30), mas prevê o prazo de apenas 30 (trinta) dias para a realização do leilão, evidenciando que a lei deu mais relevância à liquidação da dívida do que à questão possessória.

Desse modo, por qualquer ângulo que se aborde a questão (legalidade estrita, natureza da propriedade fiduciária ou boa-fé objetiva), impõe-se concluir que a taxa de ocupação somente pode incidir após a alienação do imóvel.

Mas, o que fazer na hipótese de leilão frustrado, em que não há alienação, como ocorreu no caso concreto?

Nessa hipótese, o art. 27 da Lei 9.514/1997 prevê a realização de um segundo leilão no prazo de 15 dias, após o qual a dívida será extinta compulsoriamente, exonerando-se ambas as partes de suas obrigações.

[...].

Ora, havendo extinção da dívida, o imóvel deixa de estar afetado ao propósito de garantia, passando a integrar o patrimônio do credor de forma plena, o que se assemelha a uma adjudicação.

A partir de então, o credor passa a titularizar todos os poderes inerentes ao domínio, fazendo jus aos frutos imóvel, inclusive na forma da taxa de ocupação.

[...].» (Min. Paulo de Tarso Sanseverino).»


JURISPRUDÊNCIA DE QUALIDADE

Esta é uma jurisprudência de qualidade. Para o profissional do direito este julgado é uma fonte importante de subsídio, já para o estudante é muito mais relevante, justamente por dar vida ao direito, ou seja, aqui estão envolvidas pessoas reais, problemas reais que reclamam soluções reais. Vale a pena ler esta decisão. Certa, ou errada, podemos ou não concordar com ela, contudo, está bem fundamentada pelo Min. Paulo de Tarso Sanseverino. Tudo está exposto de forma didática, clara, fácil compreensão e de prazerosa leitura, como é de longa tradição do ministro relator.

Como pode ser visto nesta decisão, o ministro relator, em poucas linhas, delimitou a controvérsia, distinguiu, definiu e determinou o fundamento legal dos institutos jurídicos envolvidos na hipótese, ou seja, no fundamental contém o que toda decisão judicial ou tese jurídica, ou peça processual deveriam conter, se estão corretas, ou não, o exame é feito noutro contexto. Neste sentido esta decisão deveria ser lida e examinada com carinho, principalmente pelo estudante de direito, na medida que é uma fonte importante de estudo, aprendizado e qualificação. Decisões bem fundamentadas estimulam a capacidade de raciocínio lógico do estudioso. O raciocínio lógico é a ferramenta mais importante para qualquer profissional desenvolver sua capacidade criativa.

MODELO DE PEÇAS PROCESSUAIS

Para quem busca modelos de peças processuais este acórdão é o melhor possível dos modelos na medida que um acórdão (decisão) e uma petição (pedido), ou uma despacho, são o verso e o anverso da mesma moeda, ambos requerem fundamentação jurídica, requerem fundamento legal, requerem o exame de jurisprudência de qualidade sobre o tema, requerem também exame constitucional da tese jurídica ali debatida, ou seja, se esta tese jurídica é constitucional ou não, e quando se fala em Constituição, deve-se ter em mente a Constituição em sentido material, despida do lixo ideológico que a nega. Quanto mais qualificada a decisão, melhor será o modelo, a peça processual ou a tese jurídica.

A JURISDIÇÃO, A ADVOCACIA E A DEMOCRACIA

Vale lembrar sempre, que navegam na órbita da inexistência, decisões judiciais ou teses jurídicas que neguem a ideia do respeito incondicional que deve ser dado às pessoas, que neguem a ideia de que deve ser dado a cada um o que é seu, que neguem os valores democráticos e republicanos, que neguem os valores solidificados ao longo do tempo pela fé das pessoas, que neguem, ou obstruam, a paz entre as pessoas, pessoas, estas, que para quem presta serviços é o consumidor e para quem presta a jurisdição é o jurisdicionado. Em suma, orbitam na esfera da inexistência porque, negam o modo democratico de viver, negam o modo republicano de viver, negam o modo cristão de viver, negam o modo de viver de qualquer fé, já que nenhuma fé é incompatível com o modelo democrático de ser e viver. Neste cenário, nenhum indivíduo detém legitimimente o poder de dispor destes valores, principalmente quem fez da vida pública o seu meio de vida, e aí incluem-se os que são responsáveis pela jurisdição e pela atividade parlamentar. Pense nisso.

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Nunca podemos esquecer que não há qualificação jurídica sem a Constituição, sem as leis e sem a jurisprudência de qualidade ou sem a hermenêutica, como também não há advocacia sem vocação, nem riqueza sem suor, mas sobretudo com o cidadão e consumidor do serviço.

De acordo com o art. art. 1º, do CPC/2015, «O processo civil será ordenado, disciplinado e interpretado conforme os valores e as normas fundamentais estabelecidos na Constituição da República Federativa do Brasil ...», isto, no mínimo, quer dizer que não há mais espaço para os eternos «faz de conta», como também, citação ficta, intimação ficta, presunções, e muitos outros descompromissos com a efetiva prestação do serviço jurisdicional, etc.

Vamos nos concentrar em apenas alguns dos princípios e compromissos fundamentais de que fala a Constituição, um deles é o compromisso com a constituição de uma sociedade livre, justa e solidária, o outro que determina o respeito a dignidade das pessoas e outro que determina o respeito aos valores sociais do trabalho e da livre iniciativa.

Estes e outros valores fundamentais da Constituição não são compatíveis com a aquela eterna ideia de que do processo deve se extrair uma verdade formal, nesse novo cenário, se uma decisão judicial não for justa, não respeitar a ideia da liberdade e solidariedade, não respeitar as pessoas ou os valores sociais do trabalho e da livre iniciativa ela simplesmente orbita na esfera a inexistência e não obriga a ninguém.

Uma decisão judicial ou mesmo uma arbitragem, formal ou informal, só tem o véu da existência quando todos os envolvidos reconheçam nela autoridade suficiente para respeitá-la e a cumpram sem constrangimento, afinal quem fica 5 anos, ou mais, em uma faculdade de direito, deveria ser capaz de produzir um serviço com esta qualidade, caso contrário tudo acaba girando em torno do desperdício de tempo, recursos e trabalho, inclusive o tempo e os recursos perdidos na faculdade. Vale sempre lembrar que num ambiente onde o consumidor, ou o cidadão, é mal servido, lá em geral a mesa não é farta. Pense nisso.

Vale lembrar que o respeito a estes valores e compromissos mencionados por si só revogam quase todo o CPC/2015 já que ele perpetua, na sua essência, a violência do Estado contra o cidadão que secularmente foram praticados. Pense nisso.

O princípio da legalidade (CF/88, art. 5º, II) e a natureza valorativa e principiológica do direito dado pela Constituição Federal/88 e é da natureza própria de um regime democrático, republicano e da livre iniciativa, esta legalidade em sentido material do termo são o ponto de partida para o aprendizado do direito, para o exercício da advocacia e da jurisdição, em último caso, já que a solução de controvérsias é privada por natureza. Não há tese jurídica sem fundamento legal ou constitucional. O aval constitucional é condição de validade formal e material de uma lei, ou normativo infraconstitucional. Interpreta-se a lei de acordo com a Constituição e não o contrário, adaptar a Constituição para que prevaleça uma lei inconstitucional não faz sentido e é negação de tudo que é sagrado. Ninguém é obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei (princípio da legalidade), obviamente, lei em sentido material requer com aval constitucional, também em sentido materi al, esta é a premissa fundamental, como dito, redito e mil vezes dito, da nossa Constituição é necessário antes de qualquer interpretação desembarcar o lixo ideológico que a nega.

Fique aqui, desenvolva-se e cresça conosco, ajude a tornar a resolução das controvérsias uma questão privada, o que sempre foi e nem há motivos para que seja diferente, ajude a tornar a resolução das controvérsias uma vocação e um instrumento a ser usado somente em benefício das pessoas, da sociedade e do profissional que a presta. As pessoas são a fonte de tudo que é bom, inclusive, a fonte de nosso sustento como profissionais. Como, dito, não há direito sem o respeito incondicional à vida, às pessoas e seus sonhos e as suas necessidades materiais e imateriais. Não custa sempre lembrar que não há uma mesa farta num lugar onde não haja um consumidor feliz, respeitado e satisfeito. Como também não há uma sociedade livre, justa e solidária e capaz de produzir riquezas e ciência quando o seu povo não é livre, não é feliz, ou não é respeitado. Pense nisso.

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