Jurisprudência em Destaque

STJ. 3ª T. Associação de moradores. Contribuição de manutenção. Inadimplência. Condenação a pagamento. Execução. Penhora do imóvel. Alegação de impenhorabilidade com fundamento da condição de bem de família. Reconhecimento. Impossibilidade de equiparação a despesa condominial. Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre a caracterização do imóvel como bem de família e da natureza jurídica da dívida. Lei 8.009/1990, arts. 1º e 3º. CPC, art. 655.

Postado por Emilio Sabatovski em 28/02/2013
«... I – Da caracterização do imóvel como bem de família e da natureza jurídica da dívida. Violação dos arts. 1º e 3º da Lei 8.009/90

A recorrente afirma que a exceção à impenhorabilidade do bem de família deveria ser estendida ao imóvel aqui discutido por força da regra disposta no art. 3º, inc. IV, da Lei 8.009/90. O motivo seria o de que a dívida que deu origem à penhora consubstancia contribuição, arrecadada pela ASSOCIAÇÃO autora, destinada à manutenção do loteamento no qual se encontra o imóvel. Assim, do ponto de vista finalístico, a dívida teria a mesma natureza jurídica das contribuições condominiais, que não estão sujeitas às regras de impenhorabilidade.

A recorrente ressalta que é inválido o argumento utilizado pelo acórdão recorrido, de que a dívida decorrente de taxa de manutenção não foi expressamente prevista no rol do art. 3º da Lei 8.009/90. Isso porque as taxas condominiais também não se encontrariam expressamente previstas naquele rol e, ainda assim, esta Corte houve houve por bem excepcioná-las do regime dessa Lei. Assim, o mesmo raciocínio jurídico deveria ser aplicado na hipótese dos autos.

Em adição a tais argumentos, a ASSOCIAÇÃO recorrente afirma que, no julgamento de mérito da ação que deu origem a este cumprimento de sentença, «o Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu a equiparação das contribuições cobradas às despesas condominiais». Assim, «não teria sentido a decisão de mérito equiparar a despesas condominiais as contribuições dos proprietários de terrenos em loteamentos fechados para, em seguida, não permitir que esses mesmos terrenos – beneficiados e valorizados pelos serviços recebidos – possam responder pelo inadimplemento, sob o manto da impenhorabilidade do bem de família». (fl. 321, e-STJ).

Para a solução da controvérsia, é preciso que se observe, em primeiro lugar, que apesar de a dívida objeto de cobrança ter sido determinada por acórdão transitado em julgado (e, portanto, não seja mais passível de modificação), a solução da matéria posta neste recurso não pode desconsiderar o fato de que o STJ, diferentemente do que fez o TJ/SP, já firmou seu entendimento no sentido de que «as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo» (EREsp 444.931/SP (Rel. originário Min. Fernando Gonçalves, Rel. para Acórdão Min. Humberto Gomes de Barros, 2ª Seção, DJ de 26/10/2005). Essa orientação jurisprudencial vem sendo reiteradamente aplicada por todas as Turmas intergrantes da 2ª Seção desta Corte (AgRg no REsp 1296517/SP, Rel. Min. Sidnei Beneti, 3ª Turma, DJe de 3/5/2012; AgRg nos EDcl no REsp 1279017/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Boas Cueva, DJe de 17/4/2012; AgRg no REsp 1125837/SP, Rel. Min. Raul Araújo, DJe de 5/6/2012; entre outros).

O fato de ser impossível cobrar uma taxa associativa de quem não é associado já demonstra, de plano, a fundamental diferença entre o crédito buscado nesta execução, e o crédito decorrente de uma taxa condominial. A possibilidade de cobrança de taxa condominial decorre de lei, e tem, até mesmo por isso, natureza jurídica de dívida propter rem. O fundamento da cobrança de tal contribuição é, entre outros, a existência de áreas comuns, de propriedade de todos os condôminos, que obrigatoriamente devem ser mantidas pela universalidade de proprietários.

Identificar, para fins e efeitos de direito, a taxa devida a associação de moradores e a taxa condominial instituída na forma da Lei, poderia trazer muitas consequências, para além da impenhorabilidade discutida neste processo. Por exemplo, pode-se perguntar: É justo que um terceiro, que adquira um imóvel, fique vinculado a uma dívida para cuja formação não contribuiu, sem prévia Lei que o determine? É justo, assim, que o contrato associativo produza efeitos não apenas aos proprietários de imóveis que não aderiram ao pacto, mas também a terceiros interessados na aquisição do bem? A equiparação estrita, entre despesas condominiais e taxa de administração, levaria a essa consequência. Mas a tanto, sem lei específica, não se pode chegar.

Reconhece-se a qualidade dos fundamentos contidos no acórdão recorrido, no sentido da identificação das duas modalidades de despesa, notadamente aqueles lançados pelo i. Min. Cezar Peluso, à época Desembargador do TJ/SP, verbis:


«Tal realidade corresponde, pois, a uma situação factual análoga à de um condomínio, cujas despesas, aproveitando a todos os condôminos, devem por todos ser suportadas, por que se não enriqueçam alguns, que não concorram para os gastos na proporção de sua parte, à custa da jactura dos outros, que, figurando no caso a superlativa maioria dos proprietários de lotes, financiam as obras e serviços de interesse comum, as quais, nada tendo de voluptuárias, só seriam escusadas quando as fizesse, ou, dada a natureza dalgumas delas, não estivera impedido de fazê-las o poder público.


Com reconhecer que há, aí, obrigação jurídica, a qual pode bem assentar-se na incidência analógica do art. 624, «caput», do Código Civil, de modo algum pode pensar-se em violação do art. 5º, II, da Constituição da República. Pouco se dá não sejam os autores membros da sociedade civil, pois sua responsabilidade não nasce do contrato, nem do outro negócio jurídico qualquer, senão de ato-fato jurídico que, provocando enriquecimento óbvio, com a atribuição de resultado econômico das obras e serviços ao patrimônio deles, com desfalque alheio mas sem justificação, irradia direito, ação e pretensão de caráter indenizatório (...)»

Contudo, se o fundamento do direito ao pagamento da taxa de despesas é um direito pessoal, derivado da vedação ao enriquecimento ilícito, não se pode enquadrar a verba no amplo permissivo do art.3º, IV, da Lei 8.009/90, que excepciona a impenhorabilidade do bem de família nas hipóteses de «cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar». A orientação das hipóteses descritas nessa norma é claramente a de excepcionar despesas impositivas, como ocorre nos tributos em geral. Nesse sentido, a despesa condominial, por seu caráter «propter rem», aproxima-se de tal natureza, daí a possibilidade de seu enquadramento nesse permissivo legal. A taxa associativa, de modo algum carrega essa natureza.

De tudo decorre que a impenhorabilidade do bem deve ser mantida. ...» (Minª. Nancy Andrighi).»

Doc. LegJur (131.0504.8000.5900) - Íntegra: Click aqui


Referência(s):
▪ Associação de moradores (Jurisprudência)
▪ Contribuição de manutenção (v. ▪ Associação de moradores) (Jurisprudência)
▪ Inadimplência (v. ▪ Associação de moradores) (Jurisprudência)
▪ Execução (Jurisprudência)
▪ Penhora (v. ▪ Associação de moradores) (Jurisprudência)
▪ Penhora do imóvel (v. ▪ Associação de moradores) (Jurisprudência)
▪ Impenhorabilidade (v. ▪ Associação de moradores) (Jurisprudência)
▪ Bem de família (v. ▪ Impenhorabilidade) (Jurisprudência)
▪ Lei 8.009/1990, art. 1º (Legislação)
▪ Lei 8.009/1990, art. 3º (Legislação)
▪ CPC, art. 655
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