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«... Do contexto da lide, verifica-se que o acórdão objurgado merece ser reformado.

Observa-se que a alteração da titularidade do fundo de comércio é uma engrenagem corriqueira no desenvolvimento das relações econômicas. Considerando a importância deste fenômeno sócio-econômico, o ordenamento jurídico o disciplina e alça-lhe à categoria de instituto jurídico, a saber: trespasse.

Por meio do trepasse os bens materiais e imateriais que envolvem determinado empreendimento econômico mudam de titularidade, permitindo a continuidade do processo produtivo, a manutenção dos postos de trabalho, bem como a circulação de ativos econômicos.

Sobre os contornos desse instituto jurídico, sobreleva mencionar a lição de Fábio Ulhoa Coelho:


O estabelecimento empresarial pode ser vendido pelo empresário que o titulariza. O contrato de compra e venda de estabelecimento denomina-se trespasse, e é muitas vezes proposto, no meio empresarial, pro meio das expressões «passa-se o ponto». O trespasse não se confunde com a cessão de quotas sociais de sociedade limitada ou a alienação de controle de sociedade anônima. São institutos jurídicos bastante distintos, embora com efeitos econômicos idênticos, na medida em que são meios de transferência da empresa. No trespasse, o estabelecimento empresarial deixa de integrar o patrimônio de um empresário (o alienante) e passa para o de outro (o adquirente). O objeto da venda é o complexo de bens corpóreos e incorpóreos, envolvidos com a exploração de uma atividade empresarial. Já na cessão de quotas sociais de sociedade limitada ou na alienação de controle de sociedade anônima, o estabelecimento empresarial não muda de titular. Tanto antes como após a transação, ele pertencia e continua a pertencer a sociedade empresária. Essa, contuto, tem a sua composição de sócios alterada. Na cessão de quotas ou alienação de controle, o objeto da venda é a participação societária. As repercussões da distinção jurídica são significativas, em especial no que diz respeito à sucessão empresarial, que pode ou não existir no trespasse, mas não existe na transferência da participação societária. (COELHO, Fabio Ulho. Curso de direito comercial: direito da empresa. 14ª ed. São Paulo: Saraiva, 2010, pág. 118 e 119)

Não se descura da relevância do trespasse para o fomento dos processos produtivos, mas a sua utilização como agente facilitador destes ou, ainda, como instrumento para a realização do jus abutendi (poder de dispor do estabelecimento comercial) está adstrita a certos limites, pois a transferência do fundo de comércio envolve um plexo de interesses a serem conjugados.

In casu, impõe-se a análise do direito do locador em manter o contrato de locação com a parte originária (inquilino primitivo) ou continuar submisso à avença, mas jungido, agora, a pessoa diversa, em razão do trespasse.

Nessa senda, constata-se ser iniludível que, ao se firmar um contrato locatício, o proprietário do imóvel, a fim de proteger seu patrimônio, sopesa as características individuais do futuro inquilino, avaliando sua capacidade financeira e a sua idoneidade moral, inspeção extensível, também, ao eventual prestador da garantia fidejussória.

Desse modo, não é demasiado afirmar que o contrato de locação se reveste de pessoalidade, motivo pelo qual a alteração do locatário ou do fiador não pode ser realizada sem o consentimento do proprietário do imóvel.

A par dessas circunstâncias, destaca-se que o florescimento econômico, dentre outros requisitos, exige que o direito de propriedade seja garantido, bem como a segurança jurídica reverenciada.

Assim, afigura-se destemperado o entendimento de que o art. 13 da Lei do Inquilinato não tenha aplicação às locações comerciais, pois, prevalecendo este posicionamento, o proprietário do imóvel estaria ao alvedrio do inquilino, já que segundo a conveniência deste, o locador se veria compelido a honrar o ajustado com pessoa diversa daquela constante do instrumento, que não rara as vezes, não possuirá as qualidades essenciais exigidas pelo dono do bem locado (capacidade financeira e idoneidade moral) para o cumprir o avençado.

Por outro lado, facilitar o mecanismo de transferência do estabelecimento comercial significa estimular o desenvolvimento econômico e a livre iniciativa, mas, diante do arcabouço jurídico posto, a alteração, de per si, de um dos polos do contrato de aluguel, pela cessão do fundo de comércio, avilta o direito de propriedade do locador.

Portanto, o jus fruendi do proprietário do imóvel (direito de perceber os frutos e produtos da coisa) não pode ser vilipendiado, em nome do fomento da atividade economia, pois não há se falar em desenvolvimento econômico à custa do direito de propriedade alheio.

Ademais, a tese adotada pelas instâncias ordinárias fere um dos pilares do direito contratual: a liberdade de contratar. Segundo este princípio, as pessoas em geral possuem plena liberdade na escolha da parte com quem irão assumir obrigações e, em contrapartida, gozar de direitos, sendo vedado qualquer disposição que obrigue o sujeito a contratar contra a sua vontade.

Além do mais, não se olvide que os frutos civis oriundos dos imóveis são importante fonte de renda para inúmeros cidadãos que, desprovidos de qualquer outro recurso econômico, utilizam-se dos aluguéis para promoverem a sua subsistência ou complementar o parco orçamento doméstico, motivo pelo qual o direito ao preço locatício merece, também, especial proteção pelo ordenamento jurídico.

Destarte, a interpretação dada pelo Tribunal de origem não deve prosperar, sob pena de se romper a expectativa contratual do locador, pois cercando-se dos cuidados ordinários, aceitou contratar com pessoa que julgava apta a cumprir o convencionado, mas, em face de ato unilateral do inquilino, se verá obrigado a suportar eventual prejuízo, em razão do inadimplemento por parte do cessionário do fundo de comércio.

Ante o exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso especial, para determinar que o Juízo de Direito de primeiro grau reaprecie o pleito da exordial, considerando o art. 13 da Lei 8.245/91 aplicável ao contrato de locação comercial. ...» (Min. Vasco Della Giustina).»

Doc. LegJur (123.0700.2000.5500) - Íntegra: Click aqui


Referência(s):
Locação (Jurisprudência)
Locação comercial (Jurisprudência)
Funco de comércio (Jurisprudência)
Transferência (v. Fundo de comércio ) (Jurisprudência)
Trespasse (v. Fundo de comércio ) (Jurisprudência)
Contrato de locação (v. Locação ) (Jurisprudência)
Consentimento do locador (v. Locação comercial ) (Jurisprudência)
(Legislação)