Jurisprudência em Destaque

«... 2. Cuida-se de saber se, rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, celebrado diretamente com a Construtora/Incorporadora, as parcelas pagas devem ser restituídas de imediato, proclamando-se a nulidade da cláusula que determina a devolução somente ao término da obra.

3. É abusiva, por ofensa ao art. 51, incisos II e IV, do Código de Defesa do Consumidor, a cláusula contratual que determina, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, a restituição das parcelas pagas somente ao término da obra, haja vista que poderá o promitente vendedor, uma vez mais, revender o imóvel a terceiros e, a um só tempo, auferir vantagem com os valores retidos.

Ademais, se acaso não concluída a obra, o consumidor preterido ficará ao sabor da conveniência do contratante inadimplente, para que possa receber o que pagou indevidamente. Nesse caso, o comportamento do fornecedor revela potestatividade, considerado abusivo tanto pelo CDC (art. 51, IX) quanto pelo Código Civil (art. 122) - por todos, NERY JÚNIOR, Nelson. In. Código brasileiro de defesa do consumidor: comentado pelos autores do anteprojeto. 9 ed. Rio de Janeiro: Forense Universitária, 2007, p. 598).

Nesse sentido, confira o precedente:


Consumidor. Recurso especial. Rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel. Incorporadora que se utiliza de sistema de auto-financiamento. Devolução das parcelas pagas pelo promitente-comprador, já descontado o valor das arras, apenas após o término de toda a construção. Aplicação dos princípios consumeristas à relação jurídica. Irrelevância do veto ao § 1º do art. 53 do CDC.


Análise prévia do contrato-padrão pelo Ministério Público. Irrelevância.


(...)


- Há enriquecimento ilícito da incorporadora na aplicação de cláusula que obriga o consumidor a esperar pelo término completo das obras para reaver seu dinheiro, pois aquela poderá revender imediatamente o imóvel sem assegurar, ao mesmo tempo, a fruição pelo consumidor do dinheiro ali investido.


(...)


(REsp 633793/SC, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/06/2005, DJ 27/06/2005 p. 378)


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Do precedente citado, transcrevo parte dos judiciosos fundamentos expostos pela e. Relatora:


«Sobre o tema, afirma Nelson Nery Júnior que «O CDC enumerou uma série de cláusulas consideradas abusivas, dando-lhes o regime da nulidade de pleno direito (art. 51). Esse rol não é exaustivo, podendo o juiz, diante das circunstâncias do caso concreto, entender ser abusiva e, portanto, nula, determinada cláusula contratual. Está para tanto autorizado pelo «caput» do art. 51 do CDC, que diz serem nulas, entre outras, as cláusulas que menciona. Ademais, o inc. XV do referido artigo contém norma de encerramento, que dá possibilidade ao juiz de considerar abusiva a cláusula que esteja em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor. Em resumo, os casos de cláusulas abusivas são enunciados pelo art. 51 do CDC em numerus apertus e não em numerus clausus« («Código Brasileiro de Defesa do Consumidor comentado pelos autores do Anteprojeto». Rio de Janeiro: Forense Universitária, 7ª edição, 2001, pág. 463).


A manutenção da cláusula contratual em análise gerará enriquecimento indevido à recorrente. Conquanto tenha este por linha de defesa a necessidade de respeito ao auto-financiamento dos imóveis populares construídos, o fato é que tal disposição obriga o consumidor a esperar pelo término completo das obras de todo o conjunto habitacional, mas nada diz a respeito da possibilidade de revenda do mesmo imóvel a terceiro pela incorporadora, que passaria, assim, a obter um duplo financiamento para a construção com lastro na mesma unidade residencial.


Com a rescisão contratual, necessário é o retorno ao status quo ante para as duas partes em iguais condições; não é possível autorizar-se que a incorporadora possa imediatamente dispor do imóvel sem reconhecer, quanto à fruição dos dinheiros empregados, o mesmo direito ao recorrido».


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4. É de se ressaltar que o acórdão colacionado como paradigma (REsp. 619.531/SC, TERCEIRA TURMA), muito embora trate da mesma incorporadora e da mesma cláusula contratual, não possui operância no caso ora examinado.

Isso porque restou firmado, no paradigma, que a restituição dos valores pagos poderia ocorrer na data contratualmente prevista para o término da obra, mas não na data em que efetivamente a obra foi concluída.

Tal entendimento - além de já ter sido revisto no âmbito daquele colegiado - não pode ser aplicado na hipótese dos autos, porquanto o contrato foi rescindido por culpa da incorporadora exatamente porque não concluiu o empreendimento objeto da promessa na data aprazada contratualmente. Nesse passo, mostra-se impensável a tese da recorrente haja vista lhe beneficiar pelo seu próprio inadimplemento.

Com efeito, mostra-se de rigor a aplicação da jurisprudência da Turma, segundo a qual «procede o pedido de rescisão de compromisso de compra e venda, com a restituição integral, pela ré, das parcelas pagas, quando demonstrado que a incorporadora foi responsável pela frustração do contrato em virtude de atraso na conclusão da obra» (REsp 745.079/RJ, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 06/11/2007). ...» (Min. Luis Felipe Salomão).»

Doc. LegJur (117.7174.0000.5100) - Íntegra: Click aqui


Referências:
Compromisso de compra e venda (Jurisprudência)
Consumidor (Jurisprudência)
Cláusula abusiva (v. Compromisso de compra e venda ) (Jurisprudência)
Promessa de compra e venda (Jurisprudência)
Imóvel (v. Compromisso de compra e venda ) (Jurisprudência)
Rescisão contratual (v. Compromisso de compra e venda ) (Jurisprudência)
Culpa da construtora (v. Compromisso de compra e venda ) (Jurisprudência)
Restituição das parcelas (v. Compromisso de compra e venda ) (Jurisprudência)
CDC, art. 51, II e IV.