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STJ. Condomínio em edificações. Vaga de garagem. Autônomas ou acessórias, vagas de garagem são temas de decisões do STJ.

Postado por Emilio Sabatovski em 14/11/2009

As questões referentes às vagas de garagem sempre geram polêmica e são, ainda hoje, motivo de conflitos. Vaga de garagem pode ser penhorada? Pode ser vendida ou alugada para um outro condômino? Como o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem decidido sobre estas e outras questões relacionadas às vagas de garagem?

Há dois tipos de vaga de garagem. A vaga acessória é um bem imóvel acessório ao principal (apartamento ou casa), com uma única matrícula no registro imobiliário. A certidão do registro de imóveis determina a área total, composta da área útil (a do interior da unidade), a área da vaga de garagem e uma porcentagem da área comum. Nesses casos, pode acontecer de a vaga estar situada em local indeterminado.

Já na unidade autônoma, a vaga de garagem é um bem imóvel separado do apartamento ou da casa. Ou seja, há duas matrículas: uma do apartamento ou casa e outra da vaga de garagem. Normalmente, ela está situada em local determinado, com descrição de seu tamanho e limites.

Penhora da vaga

A penhora é a apreensão judicial de bens para a satisfação de uma dívida. Uma casa ou apartamento pode ser um desses bens. E até a unidade autônoma entra nessa lista. O STJ reconhece a penhorabilidade das vagas de garagem.

Em um julgamento realizado pela Segunda Turma, os ministros decidiram que é possível a penhora de vaga de garagem que seja uma unidade autônoma, mesmo que relacionada a bem de família, quando possuir registro e matrícula próprios. O caso envolvia débitos em tributos com a União (Resp 1.057.511).

A Quarta Turma também analisou a questão, mas pela ótica do Direito Privado. Para a Turma, o boxe de estacionamento, identificado como unidade autônoma em relação à residência do devedor, tendo matrícula própria no registro de imóveis, não se enquadra na hipótese prevista no artigo 1º da Lei 8.009/90 (impenhorabilidade do bem de família), sendo, portanto, penhorável (Resp 876.011).

Alienação

A alienação (transferência para outra pessoa de um bem ou direito) é outro caso bem discutido na Casa. São frequentes processos que discutem se o condômino pode alugar ou vender a sua vaga para quem ele bem entender. A polêmica está relacionada ao aumento de número de carros nas ruas, poucos estacionamentos e, principalmente, à segurança.

Em julgamento realizado pela Terceira Turma, os ministros destacaram que, como direito acessório, a vaga de garagem adere à unidade, sendo, contudo, desta destacável para efeito de sua cessão a outro condômino. Para eles, apesar de a vaga ser bem acessório à unidade condominial, é admissível a sua transferência para outro apartamento do mesmo prédio (Resp 954.861). A mesma regra vale, consequentemente, para sua locação.

Retificação

Já em outro julgamento, o STJ teve que decidir sobre a retificação do registro mobiliário de um apartamento para que dele constasse a localização do boxe de garagem anteriormente vinculada àquele imóvel. No caso, um casal adquiriu o apartamento (n. 122) de um edifício residencial de São Paulo e a respectiva vaga de garagem (n. 11).

Quando os novos proprietários tentaram ocupar a vaga, constataram que a esta estava ocupada pelo carro de uma vizinha. De acordo com o casal, a identificação das vagas no subsolo foi alterada, transferindo a vaga 11, que é sensivelmente maior, para o apartamento 121 e deixando o apartamento dela (122) com a vaga 9. A disputa entre os vizinhos acabou chegando no STJ. A Quarta Turma ao analisar a questão determinou a devolução da vaga de garagem para a antiga proprietária e condenou a moradora do apartamento 121, que adulterou o número do boxe, ao pagamento de uma indenização pelo uso indevido da vaga (Resp 100.765).

Preço de imóvel e tamanho do boxe

O Tribunal da Cidadania teve que decidir um caso curioso, no qual dois compradores de um apartamento pediram o abatimento de R$ 15 mil do preço do valor do imóvel porque na vaga de garagem cabia apenas um carro pequeno.

Os compradores alegaram que, após a aquisição, mas antes do pagamento total, alugaram o imóvel. No entanto, o preço do aluguel teve que ser reduzido, já que o carro do locatário não cabia na vaga de garagem referente ao apartamento. Diante da constatação, os compradores recorreram à Justiça exigindo do antigo proprietário a redução do valor a ser pago pelo imóvel. Além disso, pediram indenização por perdas e danos em razão da redução do valor do aluguel.

O STJ não atendeu ao pedido dos compradores e manteve decisão de primeiro e segundo graus. Para a Corte, como a vaga estava devidamente escriturada, existindo jurídica e fisicamente, não cabe a pretensão de abatimento do preço do imóvel residencial (Resp 488.297).

Extinção de vaga de garagem

Mesmo sabendo que é na reunião de condomínio que são tomadas as decisões importantes a respeito do prédio, muitos condôminos não vão à assembleia. Por essa razão, acabam ficando de fora do que foi decidido sem poder dar seu voto ou opinião. E foi isso o que aconteceu num condomínio em São Paulo.

Os moradores do prédio realizaram assembleia e, por maioria, decidiram extinguir oito vagas de garagem do condomínio, sob alegação de que a quantidade total não era comportada no espaço físico disponível. Um banco, alegando ser proprietário de nove vagas de garagem, devidamente registradas em matrículas próprias, recorreu à Justiça. Após decisão de segunda instância, mantendo a extinção dos boxes, o caso chegou ao STJ. O banco afirmou que não bastaria a aprovação dos presentes na assembleia, sendo imprescindível a concordância de todos os prejudicados com a mudança.

Ao julgar o caso, a Quarta Turma destacou que é vedado à assembleia de condomínio extinguir vagas de garagem que têm matricula própria e pertencem a um dos condôminos ausentes à reunião. Os ministros anularam a assembleia e restabeleceram o número de vagas anterior à reunião de condomínio. (Resp 1.057.511; Resp 876.011; Resp 954.861; Resp 100.765; Resp 488.297).

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