Jurisprudência em Destaque

Compromisso de compra e venda. Adjudicação compulsória. Natureza jurídica constitutiva. Decadência. Direito potestativo, que não se extingue pelo não uso. Perpetuidade.

Postado por Emilio Sabatovski em 11/12/2015
Trata-se de decisão da 3ª Turma do STJ, [Doc. LegJur 158.3123.3000.3500].

Gira a controvérsia na presente hipótese em definir se a pretensão à adjudicação compulsória submete-se a prescrição ou decadência e, em caso positivo, qual o prazo aplicável. Para a 3ª turma, Tratando-se de direito potestativo, sujeito a prazo decadencial, para cujo exercício a lei não previu prazo especial, prevalece a regra geral da inesgotabilidade ou da perpetuidade, segundo a qual os direitos não se extinguem pelo não uso. Assim, à míngua de previsão legal, o pedido de adjudicação compulsória, quando preenchidos os requisitos da medida, poderá ser realizado a qualquer tempo.

Eis o que nos diz, no fundamental, o relator:


[...].

3. Com efeito, o compromisso de compra e venda é espécie de contrato por meio do qual o promitente vendedor se obriga a outorgar a escritura pública do imóvel ao promissário comprador após o integral pagamento do preço. Realizado o cumprimento dos deveres por ambas as partes contratantes, ocorre a celebração do contrato definitivo de compra e venda.

[...].

Ademais, é válido ressaltar que o direito não poderia ficar à margem de eventuais situações atentatórias ao direito das partes contratantes, em que se exige a boa-fé em todas as fases da negociação, razão pela qual garantiu ao promissário comprador a propositura da ação de adjudicação compulsória quando a demanda fundar na inércia do promitente vendedor que recebeu a quantia pela alienação do imóvel e deixou de emitir a escritura pública de compra e venda.

[...].

4. Tratando especificamente do objeto do presente apelo especial, e relembrando quanto ao instituto da prescrição o que já afirmei em outros julgados, avulta-se de importância a distinção entre direitos potestativos e subjetivos. Muito embora seja de nítida feição acadêmica, mostrou-se fundamental para solucionar um dos mais antigos problemas de direito civil, o da diferença entre prescrição e decadência.

A doutrina civilista, desde Windscheid, que trouxe para o direito material o conceito de actio, direito processual haurido do direito romano, diferencia com precisão direito subjetivo e direito potestativo.

Direito subjetivo é o poder da vontade consubstanciado na faculdade de agir e de exigir de outrem determinado comportamento para a realização de um interesse, cujo pressuposto é a existência de uma relação jurídica.

Por sua vez, encapsulados na fórmula poder-sujeição, estão os chamados direitos potestativos, a cuja faculdade de exercício não se vincula propriamente nenhuma prestação contraposta (dever), mas uma submissão à manifestação unilateral do titular do direito, muito embora tal manifestação atinja diretamente a esfera jurídica de outrem.

Os direitos potestativos, porque a eles não se relaciona nenhum dever, mas uma submissão involuntária, são insuscetíveis de violação, como salienta remansosa doutrina.

Assim, os direitos potestativos podem ser constitutivos - como o que tem o contratante de desfazer o contrato em caso de inadimplemento -, modificativos - como o direito de constituir o devedor em mora ou o de escolher entre as obrigações alternativas -, ou extintivos - a exemplo do direito de despedir empregado ou de anular contratos eivados de vícios (AMARAL, Francisco. Direito civil: introdução. 6ª ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2006, p. 201-202).

Como dito alhures, somente os direitos subjetivos estão sujeitos a violações, e quando ditas violações são verificadas, nasce para o titular do direito subjetivo a faculdade (poder) de exigir de outrem uma ação ou omissão (prestação positiva ou negativa), poder este tradicionalmente nomeado de pretensão.

Assim, por via de consequência, somente os direitos subjetivos possuem pretensão, ou seja, o poder de exigência de um dever contraposto, já que este dever inexiste nos direitos potestativos.

[...].

Portanto, a prescrição é a perda da pretensão inerente ao direito subjetivo, em razão da passagem do tempo, ao passo que a decadência se revela como o perecimento do próprio direito potestativo, pelo seu não exercício no prazo determinado.

[...].

5. No tocante ao tipo de litígio em exame, com a propositura da adjudicação, permite-se ao juiz substituir a vontade do promitente vendedor e, uma vez cumpridos os requisitos legais para a efetivação do contrato definitivo, proferir sentença que valerá como título para registro no cartório de imóveis.

[...].

No caso, é válido ponderar que não se profere sentença condenatória obrigando o réu a celebrar contrato definitivo de compra e venda com a consequente determinação de outorga de escritura pública ao promissário comprador. Ao contrário disso, a própria decisão judicial gera a constituição de uma nova relação jurídica para garantir a definitividade da contratação, cuja sentença substituirá a vontade da parte retinente.

[...].

A natureza constitutiva da demanda torna-se ainda mais evidente ao se verificar que a outorga da escritura pública, além de ensejar a conclusão do contrato definitivo de compra e venda, gera a formação de um novo direito para o promissário comprador, qual seja: a propriedade.

Transmuda-se assim de um pretenso «direito real à aquisição», oriundo do compromisso de compra e venda, para o «direito de propriedade». Passa-se então à categoria de proprietário, permitindo-lhe utilizar-se de todas as faculdades jurídicas inerentes a tal direito real.

[...].

Assim, a meu ver, tal demanda possui características de constitutiva, tendo em vista que a sentença judicial possui a mesma eficácia de escritura pública de compra e venda do imóvel e cuja vontade não fora exteriorizada por resistência injustificada do promitente vendedor, aliada a um fundo declaratório quanto ao reconhecimento do direito de realização do negócio definitivo.

A par disso, é bem de ver que as tutelas condenatórias se sujeitam a prazos prescricionais, enquanto as tutelas constitutivas (positivas ou negativas) obedecem a prazos decadenciais. Noutro passo, as tutelas meramente declaratórias (v.g., de nulidade) e as constitutivas sem previsão de prazo em lei não se sujeitam a prazo prescricional ou decadencial (AMORIM FILHO, Agnelo. Critério científico para distinguir a prescrição da decadência e para identificar as ações imprescritíveis. In. Revista de Direito Processual Civil. São Paulo, v. 3º, p. 95-132, jan./jun. 1961).

[...].

6. Portanto, à primeira vista, a circunstância de o pedido de adjudicação compulsória consubstanciar-se em exercício de direito potestativo - e reclamar, por outro lado, uma tutela de natureza constitutiva - poderia conduzir à conclusão de que tal pedido estaria, em tese, sujeito a prazo decadencial.

Porém, isso não ocorre, haja vista a inexistência de previsão legal.

[...].

Com efeito, conclui-se facilmente que, tratando-se de pretensões de direito subjetivo, a prescritibilidade é a regra e a imprescritibilidade a exceção.

Todavia, tal não ocorre com os direitos potestativos, sujeitos à decadência.

O fato é que o Código Civil de 1916, malgrado tenha baralhado as hipóteses de prescrição e decadência, previu para a decadência a tipicidade das situações sujeitas a tal fenômeno.

O mesmo se diga para o Código Civil de 2002, que não possui, como para a prescrição, um prazo geral e amplo de decadência (salvo o contido no art. 179, específico para anulação de ato jurídico), fazendo a opção de elencar, de forma esparsa e sem excluir outros diplomas, os direitos potestativos cujo exercício está sujeito a prazo decadencial, seguindo a mesma linha da tipicidade até então existente.

[...].

Portanto, à míngua de previsão legal, o pedido de adjudicação compulsória, quando preenchidos os requisitos da medida, poderá ser realizado a qualquer momento.

[...].

Nota-se, por óbvio, apenas a título de anotação, que o direito do promissário comprador em obter a escritura pública devidamente registrada em cartório de imóveis, por força de uma sentença judicial, somente se extinguirá em razão de direito de terceiro, amparado pela usucapião.

[...].» (Min. Luis Felipe Salomão).»

 


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Como pode ser visto nesta decisão, o ministro relator, em poucas linhas, delimitou a controvérsia, distinguiu, definiu e determinou o fundamento legal dos institutos jurídicos envolvidos na hipótese, ou seja, no fundamental contém o que toda decisão judicial ou tese jurídica, ou peça processual deveriam conter, se estão corretas, ou não, o exame é feito noutro contexto. Neste sentido esta decisão deveria ser lida e examinada com carinho, principalmente pelo estudante de direito, na medida que é uma fonte importante de estudo, aprendizado e qualificação. Decisões bem fundamentadas estimulam a capacidade de raciocínio lógico do estudioso. O raciocínio lógico é a ferramenta mais importante para qualquer profissional desenvolver sua capacidade criativa.

MODELO DE PEÇAS PROCESSUAIS

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Vale lembrar sempre, que navegam na órbita da inexistência, decisões judiciais ou teses jurídicas que neguem a ideia do respeito incondicional que deve ser dado às pessoas, que neguem a ideia de que deve ser dado a cada um o que é seu, que neguem, ou obstruam, a paz entre as pessoas, pessoas, estas, para quem presta serviços é o consumidor e para quem presta a jurisdição é o jurisdicionado, ao menos, nesta decisão em particular, os ministros da 3ª Turma do STJ tentaram dar o direito a propriedade e sem muitas delongas, a quem assumiu um compromisso de adquiriu um imóvel e adimpliu suas obrigações, portanto, nada mais natural necessário e lógico, não porque alguém assim determinou, mais porque é este é um modo correto de viver, um modo democrático de viver e um modo de vida que tem em qualquer fé sua fonte.

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Doc. LEGJUR 158.3123.3000.3500

STJ Compromisso de compra e venda. Adjudicação compulsória. Prazo prescricional. Prazo decadencial. Decadência. Direito civil. Recurso especial. Promessa de compra e venda. Adjudicação compulsória. Direito potestativo. Direito que não se extingue pelo não uso. Demanda de natureza constitutiva. Inexistência de prazo decadencial. Sujeição à regra da inesgotabilidade ou da perpetuidade. Recurso provido. Amplas considerações do Min. Luis Felipe Salomão sobre o tema e especialmente sobre a o conceito e a distinção entre prescrição e decadência, bem sobre as ações imprescritíveis e perpétuas. CCB, art. 177. Decreto-lei 58/1937. Lei 6.766/1979 (loteamento). Lei 6.015/1973, art. 167, Item 1, 9. CCB, art. 1.088. CCB/2002, arts. 1.225, VII, 1,417 e 1.418. CPC/1973, arts. 466-A, 466-B e 466-C. CPC/2015, art. 501.

«1. Tratando-se de direito potestativo, sujeito a prazo decadencial, para cujo exercício a lei não previu prazo especial, prevalece a regra geral da inesgotabilidade ou da perpetuidade, segundo a qual os direitos não se extinguem pelo não uso. Assim, à míngua de previsão legal, o pedido de adjudicação compulsória, quando preenchidos os requisitos da medida, poderá ser realizado a qualquer tempo. ... ()

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