Jurisprudência em Destaque

IV – Da propriedade do bem em questão. Compromisso de compra e venda quitado vs registro de carta de adjudicação.

Na hipótese, deve-se verificar se a aquisição do imóvel pelo recorrido, por força da celebração de compromisso de compra e venda quitado anos antes da penhora efetivada na ação trabalhista, prevalece sobre a propriedade do recorrente, que adjudicou o bem em hasta pública, seguindo os ditames legais, à época em que, de acordo com o registro imobiliário, ele se encontrava livre e desembaraçado de quaisquer ônus.

O acórdão recorrido entendeu pela prevalência da propriedade do recorrido, consignando que:


Embora se compreenda a indignação do oponente ante a iminência de perder o imóvel que já havia adjudicado, ocorre que não se pode sobrepor-se ao direito de quem havia adquirido a propriedade e a posse do bem muitos anos antes da constrição, de boa-fé, e quando o alienante não se encontrava em estado de insolvência [...]


Além disso, mesmo que a Ação Trabalhista tenha sido ajuizada em 1989, a penhora somente se efetivou em 1999, enquanto a aquisição, pelo apelado, se deu em 1993 e 1994, o ocasião em que o imóvel estava livre de qualquer ônus, tendo pago o preço integralmente, além de ter e exercer a posse do imóvel. (e-STJ fl. 225).

O recorrente, por vez, sustenta que a propriedade do bem imóvel somente se adquire com a transcrição do título aquisitivo no registro imobiliário, o que não foi feito pelos recorridos, embora aleguem ter celebrado compromisso de venda e compra com o antigo proprietário. Isso porque esse contrato é ineficaz em relação aos terceiros, gerando apenas obrigações entre os contratantes.

Acrescenta que, quando efetivada a penhora do imóvel na ação trabalhista, em 1999, o bem se encontrava registrado em nome do executado LUIZ CARLOS GUIMARÃES BENEVENUTO, embora já tivesse, inclusive, sido alienado a RUDIMAR TIBULO em 1998 e dado em garantia hipotecária em duas oportunidades (1996 e 1999), sem que os recorridos tivessem tomado qualquer providência no sentido de registrar o título aquisitivo do imóvel, que alegam ter desde 1993/1994.

Tendo sido anulada a venda efetuada a RUDIMAR TIBULO, diante da comprovação da fraude à execução, sustenta o recorrente que legitimamente adjudicou o bem e providenciou a transcrição do respectivo título no registro imobiliário, adquirindo a sua propriedade, a qual deve se sobrepor à mera relação obrigacional decorrente do compromisso de compra e venda firmado, ainda que de boa-fé, pelos recorridos e o antigo proprietário do bem.

Está fora de dúvida que os recorridos agiram na mais absoluta boa-fé quando celebraram o compromisso de compra e venda do imóvel com LUIZ CARLOS GUIMARÃES BENEVENUTO, tanto que, em nenhum momento, foi alegada sua má-fé; eles sempre exerceram a posse do bem; e o vendedor reconheceu a fraude na segunda alienação efetivada em favor de RUDIMAR TIBULO.

O Código Civil de 1916, vigente à época da celebração do negócio de compra e venda entre os recorridos e LUIZ CARLOS GUIMARÃES BENEVENUTO, de fato, exigia, no seu art. 530, o registro do título translativo da propriedade imóvel por ato inter vivos, onerosos ou gratuitos, para a transmissão do domínio do bem, haja vista que os negócios jurídicos em nosso ordenamento jurídico, não são hábeis a transferir a propriedade. Assim, conforme reiteradas decisões desta corte, titular do direito é aquele em cujo nome está transcrita a propriedade imobiliária. Nesse sentido: REsp 667.242/PR; REsp 722.501/SP; REsp 1.113.390/PR; REsp 858.999/MS; REsp 848.070/GO, entre outros.

• 1.113.390/STJ (Direito civil. Alienação em duplicidade. Promessa de compra e venda. Interpretação dos negócios jurídicos. Transmissão de propriedade imóvel. Código civil de 1916. Transcrição. Segurança jurídica. Boa-fé).

• 858.999/STJ (Embargos de terceiro. Execução. Penhora de bem alienado a terceiro de boa-fé. Registro público. Fraude à execução. Inocorrência na hipótese. Ausência de transcrição do título no registro de imóveis. Presunção de ausência de fraude. CCB, art. 530, I. CPC, arts. 593, 659, § 4º e 1.046).

• 848.070/STJ (Embargos de terceiros. Execução fiscal. Penhora. Imóvel penhorado de propriedade de ex-cônjuge estranho à execução fiscal. Registro público. Ausência de registro do formal de partilha. Precedentes do STJ. Súmula 84/STJ. CPC, art. 1.046. CCB, arts. 530 e 533. CCB/2002, art. 1.245. Lei 6.015/1973, art. 172).

• 722.501/STJ (Recurso especial. Cotas condominiais. Promessa de compra e venda. Responsabilidade).

• 667.242/STJ (Embargos de terceiro. Execução. Penhora. Compromisso de compra e venda. Distrato. Fraude à execução. Precedente do STJ. Súmula 84/STJ. CPC, arts. 593, II e 1.046).

O Código Civil de 2002 repetiu a regra, dispondo que a transmissão da propriedade de bem imóvel opera-se com o registro do título translativo no Registro de Imóveis, sem o qual o alienante continua a ser havido como dono do imóvel (art. 1.245 do Código Civil).

Entretanto, por outro lado, a jurisprudência já conferia ao promitente comprador o direito à adjudicação compulsória do imóvel independentemente de registro (Súmula 239); e, quando registrado, o compromisso de compra e venda foi erigido à seleta categoria de direito real pelo Código Civil de 2002 (art. 1.225, inciso VII), sendo, portanto, oponível em relação aos terceiros.

Aliás, a jurisprudência do STJ, sobrepujando a questão de fundo sobre a questão da forma, como técnica de realização da justiça, vem conferindo interpretação finalística à Lei de Registros Públicos, tendo editado a Súmula 84, com a seguinte redação: «É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro (REsp 848070 / GO, 1ª Turma, Rel. Min. Luiz Fux, DJe de 25.03.2009).

Tanto assim que, na hipótese, os recorridos chegaram a opor embargos de terceiro em sede da execução trabalhista, os quais, entretanto, não foram conhecidos em razão da sua intempestividade.

Deve-se consignar, outrossim, que o recorrente também agiu de boa-fé na hipótese, haja vista que, antes de adjudicar o bem, em 2004 e proceder ao respectivo registro do título de propriedade, já havia (i) passado por todo o trâmite da ação trabalhista ajuizada em 1989, (ii) diligenciado a procura de bens penhoráveis do executado; (iii) requerido a penhora do imóvel em questão no ano de 1999; (iv) efetuado o respectivo o registro da constrição na matrícula em 14/11/2000; (v) verificado que o imóvel em questão havia sido vendido RUDIMAR TIBULO, em 1998; (vi) apresentado defesa na ação de embargos de terceiro ajuizada por RUDIMAR TIBULO, os quais foram julgados improcedentes diante do reconhecimento da fraude à execução.

E tudo isso ocorreu sem que tenha havido qualquer impugnação por parte dos recorridos que permaneceram inertes desde a quitação do compromisso de venda e compra celebrado, em 1993/1994, até a propositura da ação anulatória c/c adjudicação compulsória, visando à obtenção da escritura definitiva do bem.

Observe-se que, se o imóvel em questão não mais pertencia a LUIZ CARLOS GUIMARÃES BENEVENUTO, quando da efetivação da penhora em sede da execução trabalhista, porque havia sido vendido aos recorridos, por meio de compromisso de venda e compra quitado em 1993/1994, mas não registrado na respectiva matrícula do imóvel, o recorrente não tinha como obter essa informação, salvo impugnação dos recorridos ou informação do antigo proprietário. Daí porque se concluir que o recorrente também agiu de boa-fé, ao seguir todos os trâmites legalmente previstos para a aquisição da propriedade através da adjudicação do bem em hasta pública e registro do respectivo título no cartório de imóveis.

Considerando que ambas as partes agiram de boa-fé, há que se fazer um juízo de ponderação a fim de se afirmar o direito de apenas uma delas à propriedade do imóvel em questão.

Embora seja indiscutível a diligência do recorrente na defesa dos seus direitos, tomando todas as providências legais cabíveis para assegurá-lo de maneira tempestiva, o fato é que, diante da existência do compromisso de compra e venda celebrado entre os recorridos e LUIZ CARLOS GUIMARÃES BENEVENUTO, que foi quitado anos antes da efetivação da penhora em sede da ação trabalhista movida por MILTON VIEIRA DA SILVA, verifica-se a referida constrição sequer poderia ter sido realizada, quanto mais a alienação do bem em hasta pública com a consequente adjudicação pelo recorrente. Afinal, o imóvel, de fato, não pertencia mais ao devedor executado.

Não se pretende aqui afastar a importância dos registros públicos, mitigando sua função legalmente estabelecida de atribuir a propriedade dos bens imóveis a determinada pessoa. A segurança jurídica que deles advém há que ser, ao contrário, exaltada e incentivada. Com efeito, todo esse imbróglio não teria ocorrido se o primeiro compromisso de venda e compra tivesse sido levado a registro na matrícula do imóvel pelos recorridos.

Contudo, há que se ter em conta que, diante das peculiaridades da hipótese, não se afigura razoável afastar o direito dos recorridos sobre o bem, do qual são possuidores há aproximadamente 20 (anos), e que acreditavam ter adquirido por meio do compromisso de venda e compra que celebraram com LUIZ CARLOS GUIMARÃES BENEVENUTO, somente para privilegiar a formalidade do registro imobiliário.

Consigne-se, nesse sentido, os seguintes precedentes desta Corte:


«a ausência de registro da escritura no cartório de imóveis não impede o acolhimento da pretensão das recorrentes - por aplicação da Súmula 84/STJ, por analogia -, preservando-se, assim, o bem, daquele estranho à lide, que seja objeto de constrição judicial indevida, ainda que exista relação de parentesco do proprietário ou possuidor com o executado. (AgRg no REsp 921.768/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, DJe 28.2.2011).

• 921.768/STJ (Processual civil. Recurso especial. Agravo regimental. Fraude à execução. Inocorrência. Doação anterior ao ajuizamento das execuções. Ausência de registro no cartório de imóveis. Súmula 84/STJ).

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PARTILHA HOMOLOGADA, MAS NÃO LEVADA A REGISTRO. CONSTRIÇÃO QUE NÃO PODE ATINGIR OS BENS DESTINADOS NA PARTILHA A QUEM NÃO É DEVEDOR.


- Imóveis partilhados pelo casal e parcialmente doados a seus filhos, em acordo homologado antes do ajuizamento da execução, podem ser excluídos da constrição por efeito de embargos de terceiro, opostos por possuidores de boa-fé, ainda que a aludida partilha não tenha sido levada a registro. Recurso Especial provido. (REsp 617.861/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe 28/05/2008) (sem destaque no original)

• 617.861/STJ (Embargos de terceiro. Execução. Penhora. Partilha homologada, mas não levada a registro. Constrição que não pode atingir os bens destinados na partilha a quem não é devedor. CPC, art. 1.046).

PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. DOAÇÃO. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA ESCRITURA NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS. APLICAÇÃO POR ANALOGIA DA SÚMULA 84 DO STJ.


1. Não se configura fraude à execução quando a doação por escritura pública, ainda que desprovida de registro em cartório, tenha sido realizada em momento anterior à propositura do executivo fiscal. Aplicação analógica da Súmula 84/STJ.


2. Recurso especial não-provido. (REsp 264.788/MG, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, SEGUNDA TURMA, DJ 6.3.2006).

• 264.788/STJ (Processo civil. Embargos de terceiro. Doação. Ausência de registro da escritura no cartório de imóveis. Aplicação por analogia da Súmula 84/STJ).

Não obstante o substrato fático dos precedentes supramencionados não seja idêntico ao presente, nota-se que a ratio é sempre mesma: assegurar, em determinadas hipóteses, o direito de uma pessoa sobre determinado bem imóvel independentemente da formalidade do registro do título aquisitivo.

Diante do exposto, conclui-se que, na hipótese, o imóvel em questão já não pertencia ao devedor LUIZ CARLOS GUIMARÃES BENEVENUTO quando efetivada a penhora por força da execução trabalhista e, portanto, não deve prevalecer o ato constritivo e todos os demais dele decorrentes, inclusive, a adjudicação em favor do recorrente, conforme decidiu o acórdão recorrido, que fica mantido na sua integralidade. ...» (Minª. Nancy Andrighi).»

Doc. LegJur (140.2825.2000.0000) - Íntegra: Click aqui


Referência(s):
▪ Propriedade (Jurisprudência)
▪ Ação anulatória (Jurisprudência)
▪ Compromisso de venda e compra (Jurisprudência)
▪ Registro público (v. ▪ Compromisso de compra e venda) (Jurisprudência)
▪ Registro imobiliário (v. ▪ Compromisso de compra e venda) (Jurisprudência)
▪ Adjudicação compulsória (v. ▪ Compromisso de compra e venda) (Jurisprudência)
▪ Adjudicação em hasta pública (v. ▪ Compromisso de compra e venda) (Jurisprudência)
▪ Hasta pública (Jurisprudência)
▪ Boa-fé (Jurisprudência)
▪  Súmula 84/STJ (Compromisso de compra e venda. Embargos de terceiro. Admissibilidade. CPC, art. 1.046, § 1º).
▪  Súmula 239/STJ (Adjudicação compulsória. Compromisso de compra e venda. Registro público. Registro de imóveis. Desnecessidade. CPC, arts. 466-B e 639 (revogado)).
▪ CCB, art. 530
▪ CCB/2002, art. 1.225, VII
▪ CPC, art. 684-B
▪  1.113.390/STJ (Direito civil. Alienação em duplicidade. Promessa de compra e venda. Interpretação dos negócios jurídicos. Transmissão de propriedade imóvel. Código civil de 1916. Transcrição. Segurança jurídica. Boa-fé).
▪  921.768/STJ (Processual civil. Recurso especial. Agravo regimental. Fraude à execução. Inocorrência. Doação anterior ao ajuizamento das execuções. Ausência de registro no cartório de imóveis. Súmula 84/STJ).
▪  858.999/STJ (Embargos de terceiro. Execução. Penhora de bem alienado a terceiro de boa-fé. Registro público. Fraude à execução. Inocorrência na hipótese. Ausência de transcrição do título no registro de imóveis. Presunção de ausência de fraude. CCB, art. 530, I. CPC, arts. 593, 659, § 4º e 1.046).
▪  848.070/STJ (Embargos de terceiros. Execução fiscal. Penhora. Imóvel penhorado de propriedade de ex-cônjuge estranho à execução fiscal. Registro público. Ausência de registro do formal de partilha. Precedentes do STJ. Súmula 84/STJ. CPC, art. 1.046. CCB, arts. 530 e 533. CCB/2002, art. 1.245. Lei 6.015/1973, art. 172).
▪  759.927/STJ (Processo civil. Morte de parte. Suspensão do processo. Presença de litisconsorte. Nulidade. Ausência de prejuízo. Princípio da lealdade processual).
▪  722.501/STJ (Recurso especial. Cotas condominiais. Promessa de compra e venda. Responsabilidade).
▪  667.242/STJ (Embargos de terceiro. Execução. Penhora. Compromisso de compra e venda. Distrato. Fraude à execução. Precedente do STJ. Súmula 84/STJ. CPC, arts. 593, II e 1.046).
▪  617.861/STJ (Embargos de terceiro. Execução. Penhora. Partilha homologada, mas não levada a registro. Constrição que não pode atingir os bens destinados na partilha a quem não é devedor. CPC, art. 1.046).
▪  264.788/STJ (Processo civil. Embargos de terceiro. Doação. Ausência de registro da escritura no cartório de imóveis. Aplicação por analogia da Súmula 84/STJ).